전주지방법원 2023타경30564. 전라북도 순창군 순창읍 남계로 96에 소재하는 해태타운 101동 2층 202호 아파트입니다. 등기상 소유자는 고희헌이며, 2005년 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 이후 은행 근저당권과 대부업체 근저당권이 설정되었고, 여러 금융기관의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
권리관계는 복잡해 보이지만 핵심은 명확합니다. 2016.07.19. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 엔씨파이낸스대부 근저당권과 금융기관 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 후순위 채권이 배당받지 못한다는 사실과 매수인이 채무를 인수한다는 것은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2023타경30564 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라북도 순창군 순창읍 남계로 96, 101동 2층 202호 (해태타운) |
| 물건종류 | 집합건물 · 아파트 |
| 토지이용상황 | 아파트 |
| 소유자 | 고희헌 (2005.02.04. 소유권이전등기) |
| 감정가 | 142,000,000원 |
| 최저매각가 | 142,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.16. |
| 청구금액 | 23,647,727원 |
| 말소기준권리 | 2016.07.19. 을구 7번 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 |
| 말소기준 근저당 | 최초 채권최고액 72,000,000원 → 변경 후 35,700,000원 |
| 후순위 근저당 | 2021.11.05. 주식회사엔씨파이낸스대부 · 채권최고액 65,000,000원 |
| 임차인 | 조사된 임차인 없음 |
| 예상 인수액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 후순위 소멸
기존 근저당권 중 2001년 제일은행 근저당권과 2005년·2011년 설정된 근저당권은 이미 말소된 기록이 있습니다. 2021년 엠케이캐피탈대부 근저당권도 말소된 상태입니다. 이들 권리를 현재 유효한 선순위 부담으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
아래 예상배당표는 최초 금액인 72,000,000원을 배당하는 계산이므로 변경등기의 효력을 반영한 실제 배당액과 차이가 발생할 수 있습니다. 배당액은 채권최고액뿐 아니라 실제 피담보채권액과 배당순위에 따라 결정되므로, 배당표를 확정값으로 해석해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 조사된 임차인 없음
다만 임차인이 신고되지 않았다는 사실만으로 현재 점유자가 소유자라고 확정할 수는 없습니다. 실제 점유관계와 전입 여부를 별도로 확인해야 합니다. 특히 현장 점유자가 존재할 경우 점유 원인과 전입 시기를 확인해 대항력 여부를 판단해야 합니다.
현재 확인된 권리관계에서는 매수인 인수액을 0원으로 추정하지만, 입찰 전 매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인자료를 대조해야 합니다. 실제 점유자와 인도 협의가 필요한 경우에는 별도의 명도 부담이 발생할 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 신건 142,000,000원의 판단
이 물건의 감정가는 142,000,000원이며, 현재 최저매각가 역시 142,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회입니다.
다만 동일 단지 또는 인근 유사 아파트의 실거래가격이 확인되지 않아 최저매각가가 현재 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 경쟁력이 있다고 볼 수는 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 매각가와 미배당 변화
현재 회차와 유찰 가정별 매각가격 및 예상 채권 미배당액은 다음과 같습니다. 아래 금액은 각 회차의 가상 낙찰가격에 대한 시뮬레이션이며, 실제 향후 매각조건이나 낙찰가격을 확정하는 수치는 아닙니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 142,000,000원 | 139,212,000원 | 37,187,582원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 113,600,000원 | 111,209,600원 | 65,189,982원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 90,880,000원 | 88,844,160원 | 87,555,422원 | 0원 |
가정 매각가격이 낮아질수록 채권자 미배당액은 증가합니다. 현재 시뮬레이션상 미배당액은 신건에서 37,187,582원, 1회 유찰 가정에서 65,189,982원, 2회 유찰 가정에서 87,555,422원입니다.
그러나 이 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 매수인이 추가 지급해야 하는 금액이 아닙니다. 세 시나리오 모두 예상 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
다만 등기상 이 사건 경매개시결정의 채권자는 한국주택금융공사이고, 예상배당표의 65,000,000원 지급 대상은 엔씨파이낸스대부로 표시됩니다. 신청채권자와 배당 수령자의 대응관계가 일치하는지 확인하기 전에는 신청채권의 전액 회수 여부를 확정할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,788,000원 |
| 1. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 근저당 · 엔씨파이낸스대부 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 가압류 · 오케이저축은행 | 14,121,771원 | 2,212,000원 |
| 4. 가압류 · 한국스탠다드차타드은행 | 8,753,798원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,394,540원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 11,129,473원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 176,399,582원 | 139,212,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당표는 집행비용 2,788,000원과 채권자 배당 139,212,000원으로 매각대금 142,000,000원을 배분합니다. 채권 미배당액은 37,187,582원, 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며, 말소기준 근저당권의 변경 후 채권최고액 35,700,000원이 반영되지 않은 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (토지 이용정보 기준)
- 소재지. 전라북도 순창군 순창읍 남계로 96, 해태타운 101동 2층 202호입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.
- 토지이용. 지목은 대지이며, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 지형. 평지에 위치한 사다리형 토지로 분류됩니다.
- 도로접면. 소로한면 조건입니다.
- 공시지가. 180,900원/㎡입니다. 이는 토지 관련 지표이며 해당 아파트의 실거래 시세를 직접 나타내는 금액은 아닙니다.
- 토지면적. 6,331.0㎡로 표시되어 있습니다. 개별 호수의 대지권 면적과는 구분하여 확인해야 합니다.
- 환금성. 최근 실거래가격과 거래량을 확인해야 합니다. 실제 매매사례가 확인되지 않은 상태에서는 매도 소요기간이나 적정 매도가격을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2016.07.19. 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 근저당권과 가압류의 소멸 여부를 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 72,000,000원과 변경 후 35,700,000원의 차이가 배당 계산에 반영되었는지 반드시 확인하세요.
- 임차인·점유 확인. 조사된 임차인은 없지만 실제 점유자를 확인하고, 전입세대 및 대항력 여부를 입찰 전에 검토하세요.
- 경매 중복관계 확인. 2023타경30496과 2023타경30564의 임의경매개시결정이 등기되어 있으므로 사건 간 경합관계와 진행상태를 확인하세요.
- 신청채권자 확인. 한국주택금융공사의 경매개시결정과 엔씨파이낸스대부에 대한 배당 추정이 어떻게 연결되는지 원본 채권관계로 확인하세요.
- 실거래 시세 확인. 동일 단지와 인근 유사 아파트의 최근 거래가격을 확인한 뒤 적정 입찰가를 정하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 현장 확인. 실내 상태, 누수·수선 필요성, 점유 상황 등을 확인하여 취득 이후 발생할 비용을 검토하세요.
- 매각조건 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일의 변경 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류”
순창 해태타운 202호의 가장 긍정적인 요소는 말소기준권리가 명확하고 후순위 등기상 권리가 매각으로 소멸한다는 점입니다. 조사된 임차인이 없고 예상 인수금액도 0원이므로, 현재 확인된 권리관계상 매수인이 금융채무를 인수하는 구조는 아닙니다.
반면 매각대금 142,000,000원에 대한 예상배당에서 37,187,582원의 채권 미배당이 발생하며, 해당 계산에는 근저당권 채권최고액 변경과 관련한 확인사항이 남아 있습니다. 이는 배당의 정확성에 관한 문제이지, 그 자체로 매수인 인수채무가 발생한다는 의미는 아닙니다.
또한 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 현재 최저매각가 142,000,000원을 저렴한 가격이라고 판단하기 어렵습니다. 1회·2회 유찰 시나리오에서 매각가격이 낮아지더라도 그 가격이 시장가치보다 낮은지는 별도 검증이 필요합니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮지만 가격 경쟁력은 아직 검증되지 않았다는 것입니다. 입찰 전에는 근저당권 변경내역, 신청채권과 배당관계, 실제 점유상태 및 최근 실거래가격을 확인하는 것이 핵심입니다.