의정부지방법원 2025타경71871. 포천시 가산면 송학레미안2차 다동 202호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 153,000,000원에서 최저가 107,100,000원으로 내려와 있지만, 이 사건의 핵심은 가격 인하 폭이 아니라 선순위 임차권과 보증금반환채권의 귀속입니다.

등기상 김재광은 2022년 2월 9일 전입하고 2022년 1월 17일 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2023년 3월 16일 국가의 압류입니다. 따라서 김재광은 선순위 대항력을 갖춘 임차인으로 분류되며, 배당금만으로 보증금을 모두 반환받지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.

그러나 매각물건명세서에는 신청채권자인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 보증금반환청구권을 매수인에 대해 포기하고 주택임대차등기 말소에 동의한다는 중요한 내용이 있습니다. 이 약정은 공사가 가진 청구권의 인수 위험을 해소합니다. 다만 등기상 임차권자인 김재광과 공사 사이의 보증금반환채권 승계 범위를 확인해야 매수인이 부담할 최종 인수액을 확정할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인이 핵심

이 사건의 말소기준은 2023년 3월 16일 국가의 압류입니다. 압류 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으며, 이후 강제경매개시결정도 소멸 대상입니다. 그러나 김재광은 이 압류보다 먼저 전입해 대항력을 갖췄습니다. 임차권등기일이 2024년이라고 해서 임차인의 선순위 대항력이 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차·점유자 2명

김재광. 주거용 건물 전체에 대해 보증금 158,000,000원의 임차권등기가 있습니다. 확정일자와 배당요구가 확인되어 우선변제 대상이며, 예상배당표에서는 104,800,600원을 배당받는 것으로 계산합니다. 배당 부족분은 53,199,400원입니다.

노영철. 2024년 9월 13일 전입으로 말소기준 압류보다 늦습니다. 현재 확인되는 전입 순위만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵고, 보증금 및 확정일자는 확인되지 않습니다. 임대차계약 내용과 실제 점유관계는 추가 검토해야 합니다.

주택도시보증공사. 강제경매 신청채권자이며, 이 임차인 표에 별도 임차인으로 중복 산입하지 않았습니다. 공사의 청구액과 김재광의 임차보증금은 모두 158,000,000원이지만, 두 금액을 독립적인 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 공사에 이전된 보증금반환채권의 범위가 실제 인수액 판단의 핵심입니다.

③ 실질취득가 — 최저가가 내려가도 비용이 줄지 않을 수 있다

포기 약정이 적용되기 전의 일반적인 대항력 인수형 구조부터 계산하면 이 물건의 가격 함정이 명확해집니다. 현재 매각가를 107,100,000원으로 가정할 때 임차보증금 미배당액은 53,199,400원이며, 매수인의 총 취득부담은 다음과 같습니다.

총 부담은 각 회차의 최저가와 예상 인수액을 합산한 값이며, 취득세·명도비·기타 부대비용은 제외합니다. 회차별 금액은 실제 낙찰가가 아닌 최저가 기준 가정입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 따라서 총 취득부담은 보증금 158,000,000원 부근에서 사실상 고정되는 구조입니다. 9회에서 11회 유찰로 최저가가 내려가더라도, 포기 약정이 없다면 실질적인 매입비용 절감 효과는 매우 제한적입니다.

④ 시세 비교 — 최저가조차 최근 시세보다 높다

송학레미안2차의 실거래는 전용 약 53.72~56.13㎡ 거래가 확인됩니다. 대상 물건의 비교 면적은 56.125㎡로, 비교 거래와 면적 차이가 있다는 점을 감안해야 합니다. 최근 집계 거래 8건 평균은 101,332,500원, 최신 거래는 2026년 2월 92,000,000원입니다.

최근 평균에는 2025년 3월 거래도 포함되어 있어 엄밀한 직전 12개월 거래만의 평균으로 해석하기 어렵습니다. 표시된 거래들의 가격 편차도 크므로 계약 성격·면적 차이·최신 실거래를 별도 검증해야 합니다.

전체 평균 107,073,333원만 보면 최저가 107,100,000원과 거의 비슷해 보입니다. 하지만 과거 170,000,000원 거래들이 포함되어 평균을 높이고 있습니다. 최근 8건 평균은 101,332,500원이고, 최신 거래는 92,000,000원입니다. 최근 구간과 과거 구간을 비교한 가격 추세 역시 -33.8%로 하락 방향입니다.

현재 최저가는 최근 거래 평균의 105.7%입니다. 즉 HUG의 포기 약정 덕분에 보증금 인수 위험이 전부 사라지는 최선의 경우에도 최저가가 최근 거래 평균보다 비쌉니다. 포기 약정의 보호를 받지 못하는 보증금이 남는다면 가격 경쟁력은 한층 더 나빠집니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)

집행비용 2,299,400원은 추정액이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 김재광의 미배당액은 배당계산상 부족액으로서, HUG의 포기 약정을 반영한 확정 인수액이 아닙니다. 주택도시보증공사 청구액과 임차보증금은 별개의 독립 보증금으로 합산하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 포천시 가산면 마산리, 가산초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 연립·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장이 있습니다. 북서측 왕복 2차선 포장도로를 통하여 접근합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 2층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·전기설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 사다리형의 평탄한 토지이며, 제2종일반주거지역입니다. 토지 공시지가는 384,800원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리권역, 비행안전제5구역(지원), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등에 해당하며 상대보호구역 저촉 사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부와 실제 적용 요건을 확인해야 합니다.
• 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부 보수 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 29세대 소규모 단지이며 경매 평균 8.2회 유찰, 매각률 0.0%의 집계가 확인됩니다. 거래금액의 편차도 커 단기 재매각을 전제로 한 투자는 신중해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• HUG의 채권승계 범위. 주택도시보증공사가 김재광의 보증금반환채권 중 어느 범위까지 승계했는지 확인해야 합니다. 공사의 포기만으로 김재광에게 독립적으로 남은 채권까지 소멸하는지 단정할 수 없습니다.
• 포기·말소동의 원본. 매각물건명세서 비고의 포기 문구와 주택임차권등기 말소동의 범위를 확인하고, 매각 이후 별도 지급 없이 임차권 말소가 가능한지 점검해야 합니다.
• 김재광 보증금. 158,000,000원의 임차보증금, 예상배당 104,800,600원, 미배당 53,199,400원의 관계를 확인하세요. 포기 약정이 적용되지 않는 부분은 매수인 부담 가능성이 있습니다.
• 노영철 점유. 후순위 전입으로 표시되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약서, 실제 점유상태, 전출 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 최저가 107,100,000원은 최근 평균 101,332,500원과 최신 거래 92,000,000원보다 높습니다. 최근 가격 추세 -33.8%를 반영하여 입찰가를 보수적으로 산정해야 합니다.
• 유찰과 환금성. 9회 유찰과 소규모 단지의 거래 편차를 고려하고, 향후 매도에 필요한 기간과 가격 할인 가능성을 검토해야 합니다.
• 세금·관리비. 국가 압류와 관련된 조세채권의 법정기일, 당해세, 관리비 체납 여부, 미납 공용관리비 승계 가능성을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 말소 관련 서류 및 최신 실거래를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “9회 유찰보다 중요한 것은 실제 얼마에 사느냐”

이 물건의 감정가는 153,000,000원이고 현재 최저가는 107,100,000원입니다. 9회 유찰되어 감정가의 70%까지 내려왔지만, 최저가가 낮아진 것과 실질취득가가 저렴한 것은 전혀 다른 문제입니다.

김재광은 말소기준 이전에 전입한 선순위 대항력 임차인입니다. 포기 약정이 없다면 보증금 미배당액을 떠안아 현재 회차의 총 부담이 160,299,400원에 이를 수 있습니다. 다만 신청채권자 주택도시보증공사가 미배당 보증금반환청구권을 포기했으므로 공사 보유 청구권의 실질 인수는 0원입니다. 이 포기가 김재광의 보증금반환채권 전체에 적용되는지 확인하는 것이 권리분석의 마지막 관문입니다.

설령 그 관문을 통과해 실질 인수액이 모두 해소되더라도, 현재 최저가는 최근 거래 평균의 105.7%이며, 최신 거래가격은 92,000,000원, 가격 추세는 -33.8%입니다. 29세대 소규모 다세대주택의 환금성 부담과 9회 유찰 이력도 무시할 수 없습니다.

결론은 입찰 보류입니다. HUG의 포기 효력과 김재광의 잔여 권리 여부를 원본으로 확인하기 전에는 실질 인수액을 확정할 수 없습니다. 인수 위험이 완전히 해소된다고 해도 지금의 최저가는 최근 시세보다 높아 가격상 매력이 부족합니다. 권리 정리 여부를 먼저 확정하고, 그다음 최신 거래가격과 환금성을 기준으로 접근해야 할 물건입니다.