의정부지방법원 2025타경71871. 포천시 가산면 마산리 송학레미안2차 다동 2층 202호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 2층에 위치합니다. 현재 소유자는 김재식이고, 2022.03.02 소유권을 취득했습니다. 이후 2023.03.16 인천세무서장 관련 압류가 등기되었고 이 압류가 말소기준권리입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 김재광입니다. 김재광은 임대차계약일 2021.11.22, 확정일자 2022.01.17, 주민등록·점유개시 2022.02.09로 말소기준권리인 2023.03.16보다 앞서 대항력이 있습니다. 보증금은 158,000,000원입니다. 최저가 153,000,000원에서 집행비용을 제외한 배당만으로는 보증금을 전액 회수하지 못해 계산상 7,942,000원의 미배당 잔액이 발생합니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에서 채권자 주택도시보증공사가 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고 주택임대차등기 말소에 동의한다고 명시되어 있습니다. 따라서 배당계산상의 인수액과 별개로 매수인이 실제 부담할 금액은 실질 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71871 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 가산면 마산리 183-36 송학레미안2차 다동 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 포천시 가산면 가산로 376 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 김재식 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 |
| 유찰 | 8회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 158,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약이 핵심
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재광 | 2022.02.09 | 2022.01.17 | 158,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 확약으로 실질 0원* |
| 노영철 | 2024.09.13 | - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
김재광은 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 반면 노영철의 전입일은 2024.09.13로 말소기준권리인 2023.03.16보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 노영철의 보증금은 확인되지 않았지만, 말소기준 이후 전입이라는 점에서 매수인에게 대항할 수 있는 임차보증금 인수위험으로 보기는 어렵습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 51% 높은 최저가
송학레미안2차는 29세대이고 2020.06.25 준공됐습니다. 시세 판단에서 전체 거래 평균 107,073,333원보다 중요한 것은 최근 흐름입니다. 최근 12개월 거래 8건의 평균은 101,332,500원, 최신 2026.02 거래는 92,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세도 -33.8%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 53.72㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2025.12 | 53.89㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2025.03 | 53.89㎡ | 2 | 72,330,000원 |
| 2025.03 | 53.72㎡ | 2 | 72,330,000원 |
| 2025.03 | 53.72㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2025.03 | 53.89㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2025.03 | 53.89㎡ | 2 | 71,000,000원 |
| 2025.03 | 53.72㎡ | 2 | 71,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | - | 8건 | 101,332,500원 |
현재 최저매각가 153,000,000원은 최근 12개월 평균의 151.0%입니다. 확약을 반영한 실질취득액도 153,000,000원이므로, 시세 비교 기준을 바꿔도 결론은 같습니다. 최신 거래 92,000,000원보다도 높고 거래 추세가 -33.8%인 상황이어서, 현재 가격을 두고 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,942,000원 |
| 1. 임차인 김재광 보증금 | 158,000,000원 | 150,058,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 158,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김재광 보증금 부족분은 7,942,000원입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 주택도시보증공사 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 동의를 적용하면 매수인의 실질 부담은 0원*입니다. 집행비용은 2,942,000원으로 계산되어 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 감정가 100% | 153,000,000원 | 7,942,000원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 · 감정가 80% | 122,400,000원 | 38,113,600원 | 0원* |
| 10회 유찰 시 · 감정가 64% | 97,920,000원 | 62,242,560원 | 0원* |
* 룰상 인수액은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 기준으로 한 계산값입니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 잔액 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 있어 해당 잔액의 실질 부담을 0원으로 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 가산초등학교 동측 인근이며, 연립·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측 왕복2차선 포장도로를 통해 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·전기설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(지원), 상대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 대지 1,175.0㎡, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 384,800원/㎡입니다.
- 환금성. 29세대 규모이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 7.6회, 낙찰률은 0.0%입니다. 최근 실거래 추세도 -33.8%여서 가격 보수성이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 배당 미회수 잔액 청구권 포기와 주택임대차등기 말소 동의가 현재 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 김재광 임차권. 보증금 158,000,000원, 전입 2022.02.09, 확정일자 2022.01.17, 임차권등기 2024.01.16의 내용과 배당요구를 원본에서 대조해야 합니다.
- 노영철 점유. 2024.09.13 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않으므로 현황조사와 매각물건명세서의 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.03.02 등기된 민간임대주택 관련 의무의 매각 후 효력과 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 153,000,000원은 최근12개월 평균의 151.0%이고 최신 거래는 92,000,000원입니다. 최근 하락 추세 -33.8%를 우선 반영해야 합니다.
- 유찰 횟수 착시. 8회 유찰임에도 현재 최저가가 감정가와 같은 153,000,000원입니다. 유찰 횟수 자체를 할인율로 오인하면 안 됩니다.
맺으며 — “인수는 확약으로 해소, 가격은 아직 위험”
이 사건은 첫눈에 보면 보증금 158,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담스러운 물건입니다. 실제 배당표에서도 현재 가격 기준 7,942,000원의 미배당액이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 그 부분은 실질 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 투자 매력이 생기는 것은 아닙니다. 실질취득액 153,000,000원은 최근12개월 평균 101,332,500원의 151.0%이고 최신 거래는 92,000,000원입니다. 최근 거래 추세 역시 -33.8%입니다. 단지 경매 평균 유찰도 7.6회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 여기에 선순위 민간임대주택등기 확인까지 필요합니다. 따라서 이 물건은 임차보증금 인수는 확약으로 해소되지만, 현재 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 유형입니다.
