최저가는 12,601,000원이지만, 실질취득은 158,626,818원 — 포천 송학레미안2차 202호

의정부지방법원 2025타경71871. 포천시 가산면 송학레미안2차 다동 202호, 도시형생활주택으로 이용 중인 단지형 다세대입니다. 감정가는 153,000,000원이지만 7회 유찰되면서 최저매각가는 12,601,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가의 8.24%에 불과해 매우 저렴해 보이지만, 이 물건은 낙찰가만 보고 판단하면 안 됩니다.

임차권자 김재광은 2022.02.09 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2023.03.16 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 보증금은 158,000,000원이며 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 현재 최저가 12,601,000원으로 매각되면 집행비용 626,818원을 제외한 11,974,182원만 배당되고, 남은 146,025,818원은 매수인에게 승계됩니다.

따라서 현재 회차의 실질취득은 12,601,000원 + 146,025,818원 = 158,626,818원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 배당액이 줄면서 인수액이 늘어나기 때문에 총 부담은 보증금 158,000,000원을 중심으로 거의 고정됩니다. 이 물건의 가격 비교 기준은 12,601,000원이 아니라 158,626,818원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심

말소기준은 2023.03.16 접수된 국의 압류입니다. 등기된 주택임차권은 2024.01.16로 말소기준보다 늦지만, 김재광의 전입·점유일은 2022.02.09로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 대항력과 매수인 인수 가능성은 남습니다.

현황조사와 매각물건명세서에는 노영철도 전입자로 확인됩니다. 전입일 2024.09.13은 말소기준보다 늦어 대항력은 없으나, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 실제 임차인은 김재광·노영철 2명이며, 보증기관의 임차인 중복신고는 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

김재광은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 보증금이 158,000,000원으로 현재 최저가 12,601,000원보다 크기 때문에 배당만으로 전액 회수할 수 없습니다. 반면 노영철은 전입일이 말소기준 이후이므로 대항력은 없지만, 보증금과 계약관계가 확인되지 않아 점유·명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교

송학레미안2차는 29세대, 2020.06.25 사용승인된 다세대 단지입니다. 면적이 일치하는 거래 9건의 전체 평균은 107,073,333원이지만, 과거 153,000,000원 거래와 170,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 101,332,500원과 최신 거래 92,000,000원을 우선해야 합니다.

현재 회차 실질취득 158,626,818원은 최근 12개월 평균 101,332,500원의 156.5%이며, 최신 거래 92,000,000원의 172.4%입니다. 최근 12개월 평균보다 57,294,318원, 최신 거래보다 66,626,818원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 12,601,000원 가정)

집행비용 626,818원을 제외한 매각대금 전부가 김재광 보증금에 배당되지만, 보증금 중 146,025,818원이 남습니다. 이 잔액은 매각물건명세서에 따라 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰돼도 실질취득은 거의 고정

최저가가 12,601,000원에서 8,820,700원, 다시 6,174,490원으로 내려가도 매수인 인수액은 146,025,818원에서 149,738,073원, 152,336,651원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 158,626,818원·158,558,773원·158,511,141원으로 거의 달라지지 않습니다. 추가 유찰이 가격 메리트를 만들어 주는 구조가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포천시 가산면 마산리 가산초등학교 동측 인근입니다. 주변은 연립·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설과 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 왕복 2차선 포장도로를 통해 출입합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 2층 202호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·전기설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 1,175㎡의 사다리형 평지이며, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이고 공시지가는 384,800원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·비행안전제5구역·상대보호구역· 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
• 환금성. 29세대 규모이며 경매 평균 유찰 6.7회, 매각률 0.0%입니다. 최근 거래 추세도 -33.8%여서 재매각 가격과 소요기간을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 입찰가만 계산하지 말고 김재광의 미배당 보증금 인수액을 합산해 총 부담을 계산해야 합니다. 현재 회차 기준 158,626,818원입니다.
• 임차보증금 원본 대조. 임차권등기명령·임대차계약·전입·점유·확정일자·배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 다시 확인해야 합니다.
• 노영철 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 현재 점유 여부와 실제 명도 상대방을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.03.02 민간임대주택 등록 이력이 있으므로 매각 이후 등기 처리와 임대의무 관련 사항을 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 시세 상한. 전체 평균 107,073,333원보다 최근 12개월 평균 101,332,500원과 최신 거래 92,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
• 세금·비용. 당해세, 체납 관리비, 명도비용과 수리비는 예상배당 및 실질취득 계산에 추가될 수 있으므로 별도 확인해야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역과 비행안전·교육환경·환경 관련 제한의 적용 범위를 관할 기관에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “12,601,000원짜리 물건이 아니다”

이 물건의 최저매각가는 12,601,000원이지만, 그 금액만으로 소유권과 점유를 정리할 수 있는 구조가 아닙니다. 대항력 있는 김재광의 보증금 중 146,025,818원이 배당되지 않아 매수인에게 승계되고, 현재 회차 실질취득은 158,626,818원으로 올라갑니다.

실질취득은 최근 12개월 평균 101,332,500원의 156.5%, 최신 거래 92,000,000원의 172.4%입니다. 최근 가격 추세는 -33.8%이고, 물건은 이미 7회 유찰됐으며 단지 경매 매각률도 0.0%입니다. 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총 부담은 158,000,000원 부근에 머뭅니다.

최저가는 극단적으로 낮지만 실질취득은 최근 시세보다 높고, 선순위 보증금 승계와 환금성 위험까지 겹친 구조입니다. 결론은 가격 메리트가 아니라 고액 인수형·다회유찰형 위험 물건입니다.