인천지방법원 2025타경513103. 인천 당하동에 위치한 플로채 107동 4층 401호입니다. 전용면적은 35.73㎡이며, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 일반 아파트와 구분해 권리뿐 아니라 거래량과 환금성을 함께 살펴야 합니다.
현재 소유자는 주식회사마니주택으로, 2020년 6월 25일 매매를 원인으로 2020년 7월 3일 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기 거래가액은 120,000,000원입니다. 이후 2022년 국의 압류, 한국토지주택공사 임차권등기, 주택도시보증공사의 가압류가 순차적으로 발생했고, 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청한 구조입니다.
권리상 매수인 인수액은 0원으로 추정되지만, 이를 곧바로 안전한 저가 매수 기회로 해석할 수는 없습니다. 감정가 139,000,000원은 최근 거래 평균 127,000,000원보다 12,000,000원 높고, 최근 확인되는 실거래도 2025년 7월에 머물러 있습니다. 권리 소멸 가능성과 실제 매입가격의 적정성은 별개로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513103 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1087-5 플로채 제107동 제4층 제401호 |
| 등기상 주소 | 인천광역시 검단구 청마로 64, 플로채 제107동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 전용면적 | 35.73㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 (2020.07.03. 소유권이전, 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 | 139,000,000원 |
| 최저매각가 | 139,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 146,556,160원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.10. 국 압류 (안산세무서장) |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.11.16. |
| 등기 발급일 | 2026.11.03. |
① 권리 흐름 — 국 압류가 말소기준
이 사건의 말소기준권리는 2022년 3월 10일 접수된 국의 압류입니다. 해당 압류는 안산세무서장의 체납징세 관련 처분으로 등기되어 있습니다. 이후 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권과 주택도시보증공사의 가압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 임차권 및 점유관계 — 보증금 118,000,000원
등기부에는 한국토지주택공사를 권리자로 하는 주택임차권이 설정되어 있습니다. 임차보증금은 118,000,000원, 범위는 4층 401호 35.73㎡ 전부입니다. 다만 해당 권리는 보증기관 관련 신고로 분류되므로 실제 거주 임차인의 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 별도로 확인된 직접 임차인은 0명이며, 실제 점유자는 확인이 필요합니다.
| 권리자 / 구분 | 주요 날짜 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사
을구 1번 · 주택임차권등기
보증기관 분류
|
계약 2020.06.04. 점유개시 2020.06.25. 확정 2020.06.05. 전입 2022.06.28. 등기 2022.07.28. |
118,000,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인
보증기관
전입일이 말소기준권리보다 늦음
|
확정일자는 2020년 6월 5일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 전입신고일은 2022년 6월 28일로, 국의 압류일인 2022년 3월 10일보다 늦습니다. 따라서 기재된 대항력 판정은 대항력 없음이며, 확정일자가 빠르다는 사정만으로 매수인에 대한 보증금 인수채무가 성립한다고 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래 평균의 109.4%
플로채의 확인된 실거래는 총 12건이며, 전체 평균 거래금액은 131,000,000원입니다. 그러나 과거의 높은 거래가격이 평균을 끌어올릴 수 있으므로, 가격 판단에서는 최근 거래 표본 평균인 127,000,000원과 최신 거래가격 139,000,000원을 우선 살펴보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 35.73㎡ | 3 | 139,000,000원 |
| 2025.04 | 35.73㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2024.05 | 34.51㎡ | 5 | 108,000,000원 |
| 2024.02 | 34.51㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2022.10 | 35.73㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2022.06 | 35.73㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2022.05 | 35.73㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2022.04 | 35.73㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2021.12 | 35.73㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2021.09 | 35.73㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.06 | 35.73㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2021.06 | 34.51㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 최근 표본 평균 | 35.73㎡ | 2건 | 127,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 131,000,000원 |
최근 표본 2건의 평균은 127,000,000원이며, 신건 최저가 139,000,000원은 그 109.4%입니다. 금액으로는 12,000,000원 높은 가격입니다. 전체 평균 131,000,000원과 비교해도 최저가는 106.1%입니다.
2025년 7월의 최신 실거래가격은 139,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 그러나 해당 거래는 3층이며 본 물건은 4층이므로, 층과 상태 차이를 고려해야 합니다. 또한 2026년 11월 현재 확인되는 최신 거래가 2025년 7월이라는 점에서 최근 시세의 신선도에도 한계가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
신건 최저가에 매각되는 상황에서 집행비용을 먼저 공제하고, 나머지를 채권자에게 배당하는 추정표입니다. 주택도시보증공사는 1,716,000,000원의 가압류 채권을 신고했고, 신청채권자인 서울보증보험의 청구금액은 146,556,160원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,746,000원 |
| 1. 국 압류 · 안산세무서장 | 미확인 | 미반영 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,716,000,000원 | 136,254,000원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 | 146,556,160원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계(금액 반영분) | — | 139,000,000원 |
국의 조세채권액과 실제 조세 배당, 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 예상배당 136,254,000원은 이러한 변수를 제외한 시뮬레이션 금액이며, 법원이 확정한 배당액이 아닙니다.
표에 반영된 두 채권자의 청구액 합계는 1,862,556,160원, 예상 배당 합계는 136,254,000원입니다. 따라서 채권자 미배당액은 1,726,302,160원으로 추정됩니다. 다만 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 다른 개념입니다. 현재 추정상 매수인이 이 미배당액을 추가로 갚아야 하는 구조는 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 동일
현재 산정된 세 가지 회차에서 매수인 인수 추정액은 모두 0원입니다. 따라서 회차별 실질취득액은 각각의 낙찰가와 같으며, 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려가는 구조입니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 139,000,000원 | 0원 | 1,726,302,160원 |
| 1회 유찰 · 80% | 111,200,000원 | 0원 | 1,753,712,960원 |
| 2회 유찰 · 64% | 88,960,000원 | 0원 | 1,775,597,440원 |
1회 유찰 시 최저가 111,200,000원은 최근 표본 평균 127,000,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 88,960,000원으로 내려갑니다. 다만 저가 낙찰 가능성이 곧 투자 수익을 보장하는 것은 아닙니다. 실거래 표본이 적고 최근 거래가 오래되었기 때문에 실제 매도 가능가격과 보유기간을 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 백석초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 등 공동주택이 중심인 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 독정역이 있어 대중교통 이용 여건은 양호한 편으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 5층 건물 중 4층 401호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며 위생·급배수·도시가스 시설이 설치되어 있습니다.
- 단지. 플로채는 2014.12.23. 준공된 단지로, 단지 통계상 124세대입니다. 감정평가에서는 10개 동, 도시형생활주택 114개 호 및 소매점 9개 호 등의 건물 구성을 기재하고 있습니다.
- 토지·도로. 5필지 일단의 사다리형 완경사지이며, 남동측 포장도로와 북서측 중로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역, 당하지구 지구단위계획구역이며 성장관리권역 및 교육환경 보호 관련 제한이 확인됩니다. 공시지가는 1,281,000원/㎡입니다.
- 건축 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 확인된 거래 12건은 2021년부터 2025년에 분포하며, 거래가격 편차가 큽니다. 최신 거래는 2025년 7월로, 현재 매매시장 가격을 판단하기에는 추가 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2022.03.10. 국 압류를 기준으로 등기부상의 권리 순위와 매각 후 소멸 여부를 원본에서 재확인하세요.
- 체납세액·배당순위. 안산세무서장의 압류에 따른 체납세액과 법정기일, 배당요구 관계를 확인하세요. 국의 배당액이 확정되지 않아 예상배당표의 채권자별 금액이 변동할 수 있습니다.
- 한국토지주택공사 임차권. 보증금 118,000,000원, 전입 2022.06.28., 임차권등기 2022.07.28.의 기재를 대조하고, 대항력 및 우선변제 관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 실제 점유자. 현재 거주자가 누구인지, 인도 절차에서 추가 협의가 필요한지 확인하세요. 보증기관 관련 권리 표시만으로 공실을 단정해서는 안 됩니다.
- 주택도시보증공사 가압류. 청구금액 1,716,000,000원이 등기되어 있으므로 실제 배당요구와 채권관계를 확인하세요. 해당 청구금액을 이 물건의 추가 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
- 가격 상한. 신건 최저가가 최근 거래 평균의 109.4%입니다. 2025년 이후 실제 거래와 현재 매물가격을 확인해 보수적인 응찰가 상한을 정하세요.
- 유찰 여부. 평균 유찰 1.7회를 참고하되, 실제 유찰 여부와 다음 매각조건은 법원 공고를 기준으로 확인하세요.
- 관리비·부대비용. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분, 취득세, 등기비용, 인도 관련 비용을 별도로 확인하세요.
- 규제 확인. 토지이용계획의 교육환경 보호 관련 제한과 토지거래허가 관련 사항을 실제 취득 주체 및 취득 시점에 맞춰 확인하세요.
- 원본 검증. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 원본을 입찰 전 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저렴한 낙찰”
인천 당하동 플로채 401호는 현재 분석상 매수인 인수액이 0원으로 추정되는 물건입니다. 한국토지주택공사의 118,000,000원 임차권은 대항력 없는 권리로 분류되고, 국의 압류 이후 발생한 권리들도 매각으로 소멸할 전망입니다.
하지만 권리 소멸만 보고 신건에 응찰하기에는 가격 부담이 뚜렷합니다. 실질취득액 139,000,000원은 최근 거래 평균 127,000,000원보다 12,000,000원 높고, 최근 거래 추세는 -3.6%로 하락하고 있습니다. 최신 확인 거래도 2025년 7월로 현재 가격 판단에 추가 검증이 필요합니다.
여기에 도시형생활주택의 환금성, 평균 유찰 1.7회, 선행 조세 압류의 배당 불확실성, 실제 점유자 확인 문제까지 고려하면 신건 가격에 높은 점수를 부여하기 어렵습니다.
결론은 권리 인수는 제한적이나 가격은 보류입니다. 현재 최저가를 저렴하다고 평가하기보다는, 선행 세금과 점유관계를 확인한 뒤 유찰에 따른 가격 변화, 최근 실거래 및 실제 매도 가능성을 비교하는 보수적 접근이 적절합니다.
