전주지방법원 2025타경1206. 전북특별자치도 남원시 송동면 송상리 481 소재 부동산입니다. 지목은 목장용지, 토지면적은 6,112㎡이며, 토지이용상황은 '답축사'로 나타납니다. 아파트나 일반 주택이 아닌, 건물·토지·제시외 시설·기계기구를 함께 살펴야 하는 일괄매각 사건입니다. 감정가 1,155,116,060원이 그대로 첫 매각의 최저가로 책정되어 있습니다.

등기부에서 확인되는 말소기준은 2025년 8월 25일 지리산농업협동조합 근저당권입니다. 같은 접수번호에 채권최고액 786,000,000원, 84,000,000원, 30,000,000원이 각각 설정되어 있으며, 이후 최용환 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 권리 소멸 여부만으로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다. 2025년 1월 6일 전입한 것으로 기재된 주영은의 보증금 200,000,000원이 있고, 같은 사람이 2025년 8월 12일 증여로 소유권을 취득한 사실도 등기되어 있기 때문입니다. 이 관계를 해소하지 않은 입찰은 예상하지 못한 인수·점유 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도 쟁점

과거 설정됐던 다수의 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 특히 2025년 6월 설정된 최용환의 채권최고액 550,000,000원 근저당권은 2025년 8월 19일 일부해지에 따른 말소가 기재되어 있으며, 현재 사건에서는 그 이후에 설정된 권리를 중심으로 살펴봐야 합니다.

현존 말소기준권리는 지리산농업협동조합의 2025년 8월 25일 근저당권입니다. 같은 날 동일한 접수번호로 설정된 채권최고액 세 건의 합계는 900,000,000원입니다. 뒤이어 2025년 8월 29일 설정된 최용환 근저당권 420,000,000원, 2025년 12월 19일 임의경매개시결정, 2026년 3월 30일 박춘금 가압류 126,343,160원은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 이 사건의 가장 중요한 권리 쟁점

현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 임차인 기재는 주영은 1명입니다. 보증금은 200,000,000원, 차임은 월 3,333,333원으로 기재돼 있습니다. 우선변제권에 관한 확정적인 확인은 어렵지만, 전입일은 말소기준보다 빠릅니다.

더 중요한 것은 두 기록 사이의 차이입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 '해당사항 없음'으로 되어 있으나, 예상 배당에서는 주영은의 보증금 200,000,000원을 배당하지 않고 매수인 전액 인수로 산정하고 있습니다.

실제 임대차가 인정되고 대항력이 유지된다면 배당으로 변제되지 않은 보증금에 대해 매수인 부담이 문제될 수 있습니다. 반대로 소유권 취득에 따른 임대차 관계의 소멸 등으로 보증금 반환채무가 매수인에게 승계되지 않는다면, 산정된 인수액은 실질 부담으로 이어지지 않을 수 있습니다. 명세서에 인수권리가 없다는 기재만으로 이러한 충돌을 무시해서도 안 됩니다.

③ 실질취득액 — 최저가만 보면 안 되는 이유

신건 최저가는 1,155,116,060원입니다. 여기에 보증금 전액을 매수인이 부담해야 한다면 실질취득액은 1,355,116,060원으로 높아집니다. 반면 인수의무가 인정되지 않는다면 보증금은 취득액에 더해지지 않습니다.

위 실질취득액은 매각대금과 해당 보증금 인수 가정을 합산한 금액입니다. 취득세, 명도비, 시설 보수비, 관리·운영비 등은 별도입니다. 보증금 전액 인수는 현재 확정된 법률상 부담이 아니라 보수적인 검토 시나리오입니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 인수 쟁점은 남는다

현재 회차는 유찰 없는 신건입니다. 이후 유찰 시 매각가격이 하락하는 시나리오에서도 임차보증금 200,000,000원 전액 인수를 가정한 금액은 별도로 계산해야 합니다. 또한 가격이 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당액이 증가합니다.

표에서 보듯 최저매각가가 낮아져도 보증금 200,000,000원이 인수되는 조건에서는 그 금액만큼 실질취득액이 높게 유지됩니다. 이번 사건은 제시된 회차 모두 매각가가 보증금보다 높지만, 임차인의 우선변제권이 확인되지 않은 배당 가정이므로 매각가가 보증금을 넘는다는 이유만으로 인수액이 감소하는 구조는 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 1,155,116,060원 가정)

총 채권액은 1,446,343,160원이며, 집행비용을 제외한 채권자 예상배당액은 1,141,164,899원, 미배당액은 305,178,261원입니다. 지리산농업협동조합의 채권최고액 기준 배당 후, 최용환에게 241,164,899원이 배당되고 박춘금 가압류에는 배당되지 않는 계산입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

채권 배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 배당순위, 세금, 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다. 임차보증금 200,000,000원은 배당액에 포함하지 않고 조건부 매수인 부담으로 취급했습니다.

⑥ 토지·시설·환금성 메모 (토지이용 및 감정 관련 사항)

• 용도와 면적. 토지면적 6,112㎡, 지목 목장용지, 토지이용상황 답축사입니다. 일반적인 주거용 부동산과 달리 축사 관련 시설의 활용성과 운영 가능 여부가 가격 판단의 중요한 요소입니다.
• 용도지역. 생산관리지역에 포함되며 농림지역·임업용산지·준보전산지와 접하는 것으로 나타납니다. 관련 법령과 토지이용계획을 대조하여 실제 허용 용도를 확인해야 합니다.
• 건축 관련 제한. (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역에 포함됩니다. 신축·증축·용도변경을 전제로 가격을 산정한다면 허가 가능 여부를 우선 확인해야 합니다.
• 가축사육 제한. 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다. 기존 축사 관련 용도의 계속 사용, 시설 변경, 신규 사육허가 가능 여부는 관할 행정기관의 구체적인 확인이 필요합니다.
• 지형과 도로. 완경사·사다리형 토지이며 도로접면은 '세로한면(불)'로 분류되어 있습니다. 대형 차량 및 시설 운영을 위한 실제 출입 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지의 공시지가는 ㎡당 10,600원입니다. 이는 개별 시설과 기계기구를 포함한 일괄매각 물건의 거래시세를 직접 나타내는 금액이 아닙니다.
• 제시외 시설. 감정서상 ㉠~㉨ 제시외 건물과 기계기구가 매각에 포함됩니다. 위치, 수량, 작동 상태, 실제 소유관계 및 매각 포함 범위를 감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
• 지붕 현황 차이. 목록 2 중 감정서상 2(가), 2(다)의 지붕은 공부상 '샌드위치판넬지붕'이나 실제 현황은 '갈바륨지붕'으로 기재되어 있습니다. 공부와 현황의 차이가 사용승인 및 향후 변경·보수에 영향을 주는지 점검해야 합니다.
• 환금성. 목장용지·축사 관련 시설·기계기구의 결합 물건은 활용 목적이 특정되는 만큼 일반 주택보다 매수 수요가 제한될 수 있습니다. 임차관계와 건축·가축사육 제한이 확인되지 않으면 재매각 가치 산정에도 불확실성이 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 주영은의 법적 지위. 소유자·채무자와 동일한 사람이 임차인으로 기재된 경위를 확인합니다. 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 소유권 증여 전후의 법률관계를 대조해야 합니다.
• 명세서 인수권리와 배당 추정의 차이. 매각물건명세서의 명시 인수권리는 해당사항 없음이지만 배당 추정에는 200,000,000원 인수가 반영되어 있습니다. 이 차이에 대한 법률적 결론을 얻기 전까지 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
• 임차인의 점유·대항력·우선변제. 전입일 외에도 실제 점유와 계약 성립, 확정일자, 배당요구 여부를 확인합니다. 점유부분도 특정해야 합니다.
• 일괄매각 목록 확인. 제시외 건물 및 공장·광업재단법 제6조 기계기구의 실제 존재 여부와 감정평가 포함 범위를 확인합니다.
• 공동담보 확인. 지리산농업협동조합 근저당권에 공동담보로 기재된 송상리 481 토지, 제2호 건물과 기계기구 목록을 매각대상 목록에 대조하고 배당 관계를 검토합니다.
• 건축·가축사육 규제. 건축 등 허가제한지역과 가축사육제한구역에 포함되어 있으므로 향후 시설 활용 및 변경 가능성을 관할 행정기관에서 확인합니다.
• 시설과 공부의 일치 여부. 지붕 재료 차이, 제시외 시설의 현황, 공부상 건물 목록과 실제 설치 시설이 일치하는지 확인합니다.
• 과거 경매 이력. 2022년, 2024년, 2025년에도 경매개시결정과 취하·말소 이력이 있습니다. 이는 현재 사건의 유찰 횟수와는 다릅니다. 반복된 권리 변동 및 과거 절차의 정리 상태를 확인합니다.
• 가격 검증. 일반 주거용 실거래 평균이 아닌 유사한 목장용지·축사 시설의 거래가격, 감정 내역, 시설 잔존가치를 조사합니다. 보증금 인수 가능성을 반영한 실질취득액으로 입찰 상한을 검토합니다.
• 원본 서류. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 법원 매각목록의 최신 내용을 대조해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸보다 임대차의 실체가 먼저다”

이 사건의 등기상 말소기준은 비교적 명확합니다. 지리산농업협동조합의 2025년 8월 25일 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 가압류가 정리되는 구조입니다. 그러나 권리가 소멸한다고 매수인 부담도 모두 소멸하는 것은 아닙니다.

특히 주영은은 임차인으로 기재되어 있으면서 동시에 소유자이자 채무자입니다. 보증금 200,000,000원에 대해 전액 인수를 가정한 배당 계산과 인수권리 해당사항 없음을 기재한 매각물건명세서가 함께 존재합니다. 이 충돌을 해소하는 것이 입찰 전 가장 우선적인 과제입니다.

보증금 전액 인수가 실제로 성립한다면 신건 기준 실질취득액은 1,355,116,060원입니다. 반대로 인수의무가 인정되지 않는다면 그만큼의 추가 부담은 제외됩니다. 하지만 어느 경우에도 최저가 1,155,116,060원이 적정한 가격인지는 아직 별도의 검증이 필요합니다.

목장용지 6,112㎡, 축사 관련 시설과 기계기구, 건축허가 및 가축사육 제한, 복잡한 과거 권리 이력까지 고려하면 단순 할인율로 접근할 물건이 아닙니다. 권리 판단은 보류, 가격 판단도 보류. 이 사건의 핵심은 유찰을 기다리는 것보다 임대차의 실체와 매수 후 실제 사용 가능한 자산가치를 확인하는 것입니다.