인천지방법원 2025타경514168. 인천 서구 마전동 검단힐스테이트 105동 302호, 전용 84.2846㎡ 아파트가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 358,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현 소유자 이동준은 2020년 9월 17일 거래가 289,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 218,900,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 이번 분석의 말소기준권리입니다.

이후 추가 근저당권 설정과 채권양도, 가압류, 압류 및 경매개시결정이 이어졌습니다. 말소기준권리 이후의 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 방향이지만, 을구 15번과 16번 근저당권은 원설정 권리의 말소 표시와 근저당권 이전등기가 함께 확인됩니다. 따라서 실제 유효한 후순위 채권과 배당관계를 원본 등기부에서 대조해야 합니다. 더불어 매각물건명세서상 인수되는 권리나 임대차관계가 있는지도 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 부기등기가 있다

기준권리는 2020.09.17 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 218,900,000원이며, 2024.10.17 한국주택금융공사로 근저당권이 이전되었습니다. 근저당권 이전은 기존 담보권에 관한 권리자 변경으로, 별개의 채권최고액을 추가로 합산하는 구조가 아닙니다.

이 근저당권 이후에 설정된 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다. 현재 등기상 확인되는 주요 후순위 권리에는 신용보증기금 가압류 11,874,995원, 동작구 및 인천광역시 서구 압류, 오케이에프앤아이대부와 한국주택금융공사의 경매개시결정이 포함됩니다.

② 임차인·점유관계 — 확정된 임차인은 없지만 점유 확인이 필요하다

확인된 임차인 0명. 다만 감정평가 요항상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 전혀 없다고 단정하거나, 현재 소유자가 직접 거주하고 있다고 확정할 수는 없습니다. 실제 점유자가 누구인지와 전입·확정일자·보증금 내역을 확인해야 대항력 및 인수위험을 최종 판단할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래가격을 웃돈다

검단힐스테이트는 465세대 규모의 아파트 단지입니다. 동일 면적대 전용 84.28㎡ 실거래 12건을 살펴보면, 전체 거래 평균은 352,083,333원입니다. 다만 가격 판단은 이전 거래가 섞인 전체 평균보다는 최근 12개월 거래 평균 353,000,000원과 최신 거래 338,000,000원에 무게를 두어야 합니다.

최근 거래 흐름은 이전 기간 대비 +1.6%로 나타나므로 전반적인 하락 추세라고 단정할 수는 없습니다. 하지만 가장 최근인 2026년 3월 거래는 338,000,000원입니다. 현재 최저가 358,000,000원은 최근 평균보다 5,000,000원, 최신 거래보다 20,000,000원 높습니다.

실거래가격에는 층과 내부 상태의 차이가 반영됩니다. 본건은 3층으로, 최근 비교 거래의 상당수가 더 높은 층에서 이루어졌다는 점도 고려해야 합니다. 전체 평균과 최근 평균 어느 쪽으로 비교해도 신건 최저가가 낮지 않기 때문에, 현재 가격만으로 시세 대비 할인 매물이라고 평가할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 358,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다는 가정하에 작성된 배당 추정입니다. 집행비용과 기준 근저당권, 신용보증기금 가압류가 반영되어 있습니다. 다만 후순위 근저당권 이전과 기타 압류, 중복경매 관련 배당관계가 최종적으로 검증된 표는 아닙니다.

배당표의 근저당권은 최초 설정자인 국민은행 기준으로 표시했습니다. 해당 근저당권은 한국주택금융공사로 이전되었으므로 실제 배당권리자와 채권액을 확인해야 합니다. 위 잔여금은 미반영 권리, 세금, 배당요구 및 실제 채권액 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 가격·배당 시나리오

유찰에 따른 가격 변화를 가정하면 다음과 같습니다. 단, 각 회차의 실제 최저매각가격 및 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다. 아래는 가격과 채권배당의 시뮬레이션이지 향후 유찰이나 낙찰을 예측한 결과가 아닙니다.

현재 시뮬레이션에서는 전 회차에 걸쳐 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 2회 유찰 시 나타나는 5,662,675원은 채권자 미배당 추정액이며, 이를 곧바로 낙찰자의 추가 부담으로 해석해서는 안 됩니다. 다만 배당표에 반영되지 않은 채권의 존재 여부가 최종 확인되기 전에는 배당 시나리오 전체를 확정적인 것으로 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천완정초등학교 북서측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교와 공원 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량의 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 2호선 마전역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2007.01.23 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물 중 3층 302호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·도시가스 및 지하주차장 시설이 구비되어 있습니다.
• 토지. 4필 일단의 대체로 사다리형 토지이며, 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다. 주요 용도지역은 제3종일반주거지역이며 검단2지구 지구단위계획구역에 포함됩니다.
• 토지이용 규제. 교육환경 보호구역, 성장관리권역 및 일부 철도보호지구 등의 규제가 확인됩니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어 입찰 시점의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 465세대 아파트 단지이고 동일 면적 실거래가 확인됩니다. 다만 비교 거래가격이 338,000,000원에서 374,000,000원까지 분포하므로 층·향·내부 상태에 따른 개별 가격 차이를 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 을구 14번 국민은행 근저당권의 설정과 한국주택금융공사 이전 내역을 원본 등기부로 확인하고, 매각 시 소멸 여부를 대조하세요.
• 후순위 근저당권 이전. 을구 15번·16번 근저당권과 15-3번·16-3번 이전등기의 실제 유효 여부를 확인하세요. 경매신청채권자와 근저당권 이전자의 관계도 확인이 필요합니다.
• 중복경매. 2025타경514168 외에 2025타경515106 경매개시결정도 기재되어 있습니다. 진행 사건과 병합·중복경매 처리 및 배당절차를 확인하세요.
• 압류 및 세금. 동작구와 인천광역시 서구 압류의 체납채권 성격, 법정기일, 배당순위를 확인하세요. 관련 세금이 실제 배당에 미치는 영향은 추정 배당표와 다를 수 있습니다.
• 임차·점유 조사. 감정요항상 임대관계가 미상이므로 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서 및 현장조사를 통해 점유관계를 확인하세요.
• 시세 비교. 최근 12개월 평균 353,000,000원과 최신 실거래 338,000,000원을 우선 비교하세요. 본건이 3층이라는 점과 내부 수리 상태도 함께 고려해야 합니다.
• 관리비 및 인도비용. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자의 인도·명도 가능성을 확인하세요. 계산상 권리 인수액 0원과 실제 취득 부대비용은 다릅니다.
• 입찰 전 최종 검토. 2026.11.16 매각기일의 변동 여부, 매각물건명세서 정정, 특별매각조건, 등기변동 및 최신 실거래를 다시 확인하세요.

맺으며 — “말소 가능성은 긍정적, 가격과 배당은 보수적으로”

인천 검단힐스테이트 105동 302호는 2020.09.17 국민은행 근저당권이라는 명확한 말소기준이 존재하고, 계산상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 이 점은 권리분석에서 긍정적인 요소입니다.

그렇지만 후순위 근저당권 이전등기의 존속 여부, 경매신청채권의 배당관계, 실제 점유 및 임대차관계가 아직 확인되어야 합니다. 특히 배당표상 소유자 잔여금이 크게 나타난다고 해서 후순위 채권 문제가 모두 해결되었다고 단정할 수 없습니다.

가격 측면에서는 결론이 더욱 분명합니다. 신건 최저가 358,000,000원은 최근 12개월 평균 353,000,000원의 101.4%로, 시세보다 저렴한 상태가 아닙니다. 최신 거래가격도 338,000,000원에 머물러 있습니다. 최근 거래 추세가 +1.6%로 소폭 상승했다고 해도, 그 자체가 현재 신건 가격의 매수 이점을 보장하지는 않습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 말소기준권리와 추정 인수액 0원은 긍정적이지만, 아직 해소되지 않은 권리·점유 확인 사항과 최근 시세를 웃도는 최저가를 감안하면 신건 입찰을 적극적으로 권할 만한 가격 이점이 없습니다. 권리 원본 재확인과 보수적인 입찰가격 설정이 우선입니다.