인천지방법원 2025타경514301. 미추홀구 주안동 중앙하이츠 2층 201호, 전용 50.39㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이순덕으로, 2020.12.15. 매매를 통해 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 한국자산관리공사·삼성생명보험·농협은행의 가압류가 차례로 설정되었고, 서울보증보험이 신청한 강제경매가 진행 중입니다.
이 사건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 구조가 다릅니다. 현재 권리분석의 말소기준권리는 2022.10.24. 한국자산관리공사의 가압류이고, 그보다 앞선 2020.12.15. 전입·점유를 근거로 하는 주택임차권등기가 존재합니다. 따라서 등기된 날짜가 말소기준권리보다 늦다는 이유만으로 임차인의 대항력 문제까지 사라지는 것은 아닙니다.
다만 서울보증보험이 2026.04.02. 제출한 임차권등기 말소 동의 확약서가 중요한 변수입니다. 해당 권리의 인수 부담이 확약으로 해소된다는 전제에서는 주된 보증금 120,000,000원을 낙찰자가 별도로 부담하지 않는 것으로 평가합니다. 그러나 실제 점유자 및 다른 임차관계가 확인되지 않은 만큼, 확약 대상 밖의 권리·점유 위험까지 없다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514301 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1522, 1522-14 중앙하이츠 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 인하로339번길 6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 50.39㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 건물규모 / 사용승인 | 12세대 · 2011.03.10. |
| 소유자 | 이순덕 (2020.12.15. 매매, 거래가 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 126,151,232원 |
| 매각기일 | 2026.11.16. |
| 말소기준권리 | 2022.10.24. 한국자산관리공사 가압류 17,209,637원 |
| 주택임차권등기 | 한국토지주택공사 · 보증금 120,000,000원 |
| 임차권 관련 확약 | 2026.04.02. 서울보증보험 임차권등기 말소 동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류, 핵심은 선행 임차관계
② 임차권 분석 — 보증금 120,000,000원과 확약의 관계
등기부에는 한국토지주택공사를 권리자로 하는 주택임차권등기가 존재합니다. 보증기관 성격의 신고로 분류되는 권리이므로 이를 실제 입주 임차인과 별개의 보증금 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 별도로 신원이 확인된 실제 임차인은 0명이며, 실제 거주자와 임대차관계는 추가 확인이 필요합니다.
| 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 보증기관 신고 을구 8번 · 제201호 50.39㎡ 전부 |
120,000,000원 |
전입 2020.12.15. 확정 2020.11.30. 점유개시 2020.12.15. 등기 2023.11.23. |
대항력 있음 우선변제 가능 보증기관 권리 |
확약 적용 시 실질 0원 확약 미적용 시 미배당 보증금 인수 가능 |
| 임대차계약일 | 2020.11.27. |
|---|---|
| 확정일자 | 2020.11.30. |
| 전입신고일 | 2020.12.15. |
| 점유개시일 | 2020.12.15. |
| 임차권등기일 | 2023.11.23. |
| 보증금 | 120,000,000원 |
| 배당요구 | 신고 있음 |
| 별도 확인된 실제 임차인 | 0명 · 현재 점유관계 확인 필요 |
| 주된 권리 인수 | 확약 적용 전제 실질 0원 |
※ 주택임차권등기의 원칙적인 미배당 보증금 인수 가능성은 확약과 구분해야 합니다. 회차별 계산상 인수액은 신건 0원, 1회 유찰 902,400원, 2회 유찰 24,871,040원입니다. 이는 확약을 적용하지 않은 기준의 위험 금액이며, 해당 권리에 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 실제 점유자 또는 확약 대상 밖 임차인의 권리는 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격을 판단하기에는 거래 근거가 제한적
중앙하이츠는 12세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 2021.07. 거래된 4층, 전용 46.39㎡의 150,000,000원 거래입니다. 경매 대상은 전용 50.39㎡, 2층이므로 전용면적과 층이 다릅니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가격 |
|---|---|---|---|
| 2021.07. | 46.39㎡ | 4층 | 150,000,000원 |
| 비교 거래 평균 | — | 1건 | 150,000,000원 |
| 경매 대상 | 50.39㎡ | 2층 | 152,000,000원 |
최저매각가 152,000,000원은 비교 거래가격 150,000,000원의 101.3%입니다. 따라서 현재 확인된 거래가격을 근거로 신건이 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
더욱 중요한 문제는 거래 시점입니다. 확인된 거래가 2021.07.에 이루어졌으므로 현재의 실거래 시세를 직접 보여주는 자료로 보기 어렵습니다. 최근 거래를 통한 상승·하락 추세도 확인할 수 없어, 과거의 150,000,000원이 현재 적정가격이라고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,928,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 주택임차권 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 한국자산관리공사 가압류 | 17,209,637원 | 17,209,637원 |
| 3. 삼성생명보험 가압류 | 8,381,164원 | 8,381,164원 |
| 4. 농협은행 가압류 | 21,419,486원 | 3,481,199원 |
| 5. 서울보증보험 강제경매 신청채권 | 126,151,232원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저매각가인 152,000,000원에 매각된다고 가정하면, 주택임차권 보증금 120,000,000원이 전액 배당됩니다. 이후 한국자산관리공사와 삼성생명보험의 채권이 전액 배당되고, 농협은행은 일부만 배당받는 것으로 계산됩니다.
특히 경매를 신청한 서울보증보험의 청구금액은 126,151,232원이지만, 이 배당 시뮬레이션에서 예상배당은 0원입니다. 일반채권자 청구액 합계 173,161,519원 중 예상 배당액은 29,072,000원이며, 144,089,519원의 미배당이 발생합니다.
집행비용은 2,928,000원의 추정치를 사용했습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 배당표는 매각가와 권리순위에 따른 계산상 예상치로, 확정된 법원 배당 결과가 아닙니다. 일반채권자의 미배당액이 곧 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 확약이 가격의 전제조건
| 회차 | 최저매각가 | 원칙상 예상 인수 | 확약 적용 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 152,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 121,600,000원 | 902,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 97,280,000원 | 24,871,040원 | 0원 |
원칙상 예상 인수액은 회차별 배당 시뮬레이션의 금액입니다. 확약 적용 시 실질 인수 0원은 주택임차권등기에 관한 확약이 해당 권리의 매수인 인수 부담을 유효하게 해소한다는 전제입니다. 별도의 확인되지 않은 임차권리까지 해소한다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 주안남초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 건물이며 대상은 2층 201호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이고, 샷시창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수 설비와 도시가스 보일러 난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 8m, 서측 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 공시지가는 1,522,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·교육환경 상대보호구역 등이 표시되어 있습니다. 해당 규제의 현재 적용 상태는 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문되었으나, 실제 내부 상태와 임대관계는 확인이 필요합니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대주택으로, 확인되는 실거래 표본이 적고 거래 시점도 오래되었습니다. 적정 매도가격과 매각에 필요한 기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.02. 제출된 서울보증보험의 임차권등기 말소 동의 확약서를 확인하고, 을구 8번 임차권 및 대항력에 따른 보증금 인수 부담을 실제로 해소하는지 명확히 검증해야 합니다.
- 권리 주체의 일치 여부. 임차권등기 명의자인 한국토지주택공사와 확약 제출자인 서울보증보험 사이의 권리관계, 동의 범위 및 말소 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 보증기관 명의의 임차권과 실제 점유자의 권리는 구분해서 확인해야 합니다.
- 확약 대상 밖 임차인 점검. 별도 임차인이 존재한다면 그 임차인의 전입·점유·확정일자와 보증금을 독립적으로 분석해야 합니다. 기존 확약만으로 다른 임차인의 인수 위험이 소멸하지는 않습니다.
- 실거래 시점 주의. 확인된 150,000,000원 거래는 2021.07. 거래입니다. 이를 현재 시세라고 가정해 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 회차별 실질취득비용. 확약 미적용 시에는 낙찰가에 미배당 보증금 인수액을 더해 판단해야 합니다. 특히 2회 유찰의 최저가 97,280,000원만 보고 큰 폭의 할인이라고 판단하면 위험합니다.
- 건물 상태. 폐문부재로 확인하지 못한 내부의 누수·결로·설비 상태와 수리 비용을 입찰 전에 검토해야 합니다.
- 관리비와 명도. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분, 실제 점유자의 인도 여부와 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 서울보증보험의 청구금액 126,151,232원이 전액 미배당으로 계산되는 구조와 임차권 보증금의 배당순위를 관련 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 및 법원의 기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 긍정적, 가격과 점유는 보류”
인천 중앙하이츠 201호의 핵심은 120,000,000원의 임차권등기와 2026.04.02. 제출된 말소 동의 확약서입니다. 이 확약이 해당 인수권리에 유효하게 적용된다면 주된 임차보증금의 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
하지만 그 사실만으로 안전한 낙찰이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 명세서에는 인수권리가 기재되어 있고, 임차권등기 명의자와 확약 제출 주체가 서로 다릅니다. 또한 실제 점유 및 임대관계가 확인되지 않아 확약 대상 밖 권리가 존재할 가능성을 점검해야 합니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 152,000,000원은 확인된 과거 실거래가격 150,000,000원의 101.3%입니다. 과거 거래 1건만으로 현재 시세를 판단하기 어렵고, 12세대 다세대주택이라는 특성상 환금성도 보수적으로 살펴야 합니다.
종합 판단은 C등급입니다. 확약으로 주된 인수 위험이 해소될 가능성은 긍정적이지만, 점유·권리관계의 불확실성과 최근 시세 검증 부족이 겹칩니다. 권리 확약의 효력을 먼저 확인하고, 실제 점유관계와 최신 시세를 검증한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
