인천지방법원 2025타경514444. 인천광역시 부평구 청천동 삼풍빌라 가동 3층 302호가 경매에 나왔습니다. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 철근콘크리트조 4층 건물의 3층에 있습니다. 현재 소유자는 김해용으로, 2009년 5월 20일 거래가액 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 홍성낙농협동조합 명의로 채권최고액 93,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 신한카드와 농협은행의 가압류, 신한카드의 강제경매개시결정, 국가의 압류가 등기됐습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있어 등기상 후순위 권리의 직접 인수 위험은 낮은 구조입니다. 그러나 채권자가 배당금을 전부 회수하지 못한다는 사실과 매수인이 채무를 인수한다는 것은 전혀 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2009년 근저당이 말소기준

권리 흐름의 핵심은 2009.05.20. 홍성낙농협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 93,600,000원이며, 이 근저당권과 후순위 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

과거 국민은행과 김제하나새마을금고의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 부평구와 국가가 설정했던 과거 압류 역시 2020년 3월 16일 말소됐으므로 현재 매수인이 별도로 인수할 존속권리로 취급하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 전입은 말소기준 이후, 보증금 미상

현황조사와 매각물건명세서에 나숙경이 확인됩니다. 전입신고일은 2009.06.01로, 말소기준권리 설정일 2009.05.20보다 늦습니다. 조사상 대항력은 없는 것으로 판정됐지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 임대차 내용과 점유 상태를 추가로 확인할 필요가 있습니다.

실제 임차인 1명 · 보증기관 대위·승계 신고 없음. 확정일자, 보증금, 배당요구 여부 및 임대차 세부사항은 추가 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 신건 1.3억원, 시세 대비 매력은 미확인

감정가는 130,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가격도 동일한 130,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득금액 역시 130,000,000원으로 계산됩니다. 이 금액에는 취득 관련 부대비용과 명도 비용 등이 포함되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각되는 것으로 가정하면, 집행비용 2,620,000원을 제외한 금액에서 홍성낙농협동조합 근저당권에 93,600,000원, 신한카드 가압류에 33,780,000원이 배당되는 것으로 산정됩니다. 농협은행 가압류에는 배당 가능한 잔액이 없습니다.

집행비용은 추정치이며 근저당권 배당은 채권최고액 기준입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰 시 미배당 확대

현재 신건에서 미배당은 37,304,783원이지만, 1회 유찰 시 62,940,783원, 2회 유찰 시 83,382,383원으로 증가합니다. 낙찰가가 감소하면 채권자들의 회수 가능액이 줄어들기 때문입니다.

반면 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 산정됩니다. 임차인 나숙경에게 대항력이 없다는 판정이 유지되고 별도 인수권리가 확인되지 않는다면, 유찰에 따른 최저가 감소가 곧 실질취득금액 감소로 이어집니다. 그러나 저렴한 매수인지는 별개의 문제로, 최근 실거래 시세 확인이 선행되어야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 청천동 새벼리사거리 남동측 인근입니다. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설과 공장 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 4층 건물이며, 대상 호실은 3층 302호입니다. 외벽은 몰탈뿜칠 등으로 마감되어 있고 샤시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비 및 난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 서측 약 6m 폭의 진입도로를 통해 북측 인근 도로와 연결됩니다.
• 용도지역. 준공업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 감정평가 자료에는 외국인 등의 주택용도 취득과 관련한 토지거래허가구역 지정사항 (2025.08.26~2026.08.25)이 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 유지보수 필요 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 호실의 상태와 주변 거래가격에 따라 매각 가능성이 달라집니다. 현재 확인된 실거래 비교치가 없으므로 가격 경쟁력이나 향후 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2009.05.20. 홍성낙농협동조합 근저당권이 기준이며, 후순위 가압류·압류의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 확인하세요.
• 나숙경의 임차관계 확인. 전입일은 말소기준권리 이후이지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 계약 내용, 점유 여부, 배당요구 및 명도 가능성을 점검하세요.
• 시세 조사. 청천동 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래와 실제 매물가격을 확인한 후 130,000,000원의 입찰 적정성을 판단하세요.
• 조세채권 확인. 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됐지만 국세·지방세의 법정기일과 실제 배당순위가 배당결과에 영향을 줄 수 있습니다.
• 배당표 검증. 근저당 채권최고액 기준 배당과 신한카드 신청채권자 배당내역을 실제 채권액 및 배당순위와 대조하세요.
• 명도 비용. 현장 점유 상태를 확인하고 인도명령 또는 명도 협의에 필요한 시간과 비용을 고려하세요.
• 건물 상태. 내부 누수·균열·설비·난방·공용부분 상태를 확인하고 수선비와 체납 관리비를 고려하세요.
• 규제 확인. 준공업지역과 건축물 제한사항 및 현재 적용되는 토지거래 관련 규정을 입찰 전 확인하세요.
• 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건 진행상태를 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸은 긍정적, 가격 판단은 보류”

인천 청천동 삼풍빌라 302호는 홍성낙농협동조합 근저당권이 말소기준으로 명확하고, 후순위 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액도 0원입니다.

채권자 미배당액이 37,304,783원이라는 점은 눈에 띄지만, 이것이 매수인의 추가 채무가 되는 것은 아닙니다. 매수인 관점에서 더 중요한 확인사항은 나숙경의 보증금·점유관계, 실제 배당순위, 최저가와 주변 시세의 차이입니다.

특히 이 물건은 다세대주택이며, 최근 실거래와 비교한 적정가격이 확인되지 않았습니다. 신건 최저가 130,000,000원이 감정가와 같다는 이유로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 유찰 후 가격이 낮아지더라도 실제 시장가격을 기준으로 접근해야 합니다.