인천지방법원 2025타경514470. 인천 청라동에 자리한 청라풍림엑슬루타워 101동 14층 1404호, 전용 70.14㎡ 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 47층이고, 본건은 그중 14층에 위치합니다. 소유자는 주식회사넥스트하우스로, 2021년 거래가액 215,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 성북신용협동조합 앞으로 채권최고액 132,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 임차권등기가 이루어졌고 성북신용협동조합이 임의경매를 신청한 구조입니다.
이 물건을 판단할 때는 권리의 순서, 임차인의 배당, 최근 실거래 가격을 구분해야 합니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 반대로 임차권등기가 근저당보다 늦다는 이유만으로 점유·배당 위험까지 모두 없다고 단정할 수도 없습니다. 실제 권리관계를 확인한 다음 낙찰가의 경제성을 평가해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514470 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 164-1 청라풍림엑슬루타워 제101동 제14층 제1404호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 중봉대로586번길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 70.14㎡ · 지상 47층 중 14층 |
| 단지 규모 / 준공 | 청라 엑슬루타워 · 616세대 · 2011.11.25 |
| 소유자 | 주식회사넥스트하우스 (2021.03.31 소유권 취득 · 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2021.03.31 성북신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 132,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 성북신용협동조합 / 104,938,240원 |
| 임차인 | 인정은 · 보증금 158,000,000원 · 임차권등기 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 근저당이 먼저, 임차권이 나중
말소기준권리는 2021.03.31 설정된 성북신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 132,000,000원이며, 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그 이후에 등기된 임차권과 경매개시결정도 등기 순서상 후순위에 놓입니다.
2024년 국민건강보험공단 압류와 2025년 국가의 압류는 각각 해제에 따라 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 별도로 존속하는 압류 부담으로 보기는 어렵습니다. 다만 과거 압류등기가 말소됐다는 사실만으로 배당에 영향을 줄 수 있는 모든 조세·공과금 문제가 해결됐다고 볼 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 158,000,000원의 보증금과 대항력
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 주민등록·점유 | 확정일자 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
인정은 14층 1404호 70.14㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
158,000,000원 | 2021.04.19 임차권등기 기재 |
2021.04.19 |
대항력 확인 필요
우선변제 검토
승계 없음 배당요구 신고 |
실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않아 중복 보증금으로 합산하지 않습니다. 임차권등기 접수일 및 배당요구 신고일은 2025.09.03입니다.
확정일자가 기재돼 있고 배당요구 신고도 확인됩니다. 따라서 임차인의 배당 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 후순위 임차인이라고 하더라도 배당요건을 충족했다면 선순위 채권자 배당 이후의 잔여 재원에서 배당받을 가능성이 있습니다. 임차권등기가 매각으로 말소되는지와 임차인이 실제로 얼마를 배당받는지는 서로 다른 문제입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래를 보면 신건 가격이 높다
청라 엑슬루타워의 전용 70㎡ 안팎 유사 면적 거래를 비교했습니다. 전체 거래 12건 평균은 236,701,666원이지만, 오래된 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 실질적인 가격 판단에서는 최근 12개월 거래 5건의 평균 219,600,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 68.6㎡ | 14 | 213,000,000원 |
| 2026.02 | 70.54㎡ | 40 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 70.14㎡ | 21 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 68.6㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2025.06 | 70.54㎡ | 29 | 220,000,000원 |
| 2025.02 | 70.54㎡ | 44 | 243,000,000원 |
| 2024.08 | 70.14㎡ | 27 | 237,000,000원 |
| 2024.04 | 70.54㎡ | 13 | 217,420,000원 |
| 2024.04 | 70.54㎡ | 25 | 240,000,000원 |
| 2024.02 | 70.14㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.10 | 70.14㎡ | 27 | 270,000,000원 |
| 2022.08 | 70.54㎡ | 27 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 219,600,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 236,701,666원 |
최신 거래인 2026년 3월의 14층 유사 면적 거래가는 213,000,000원입니다. 같은 14층이라는 점은 참고할 수 있지만, 전용면적이 68.6㎡로 본건의 70.14㎡와 정확히 일치하지 않으므로 개별 호실의 직접적인 감정가격으로 단정할 수는 없습니다.
그럼에도 신건 최저가 249,000,000원은 최근 12개월 평균보다 29,400,000원 높고, 최신 거래보다 36,000,000원 높습니다. 최저가는 최근 시세의 113.4%이며, 최근 거래가와 과거 거래가를 비교한 추세는 -11.8%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균에 비해 얼마나 할인됐는지만 보는 방식은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
제시된 배당 추정은 집행비용과 성북신용협동조합 근저당권을 우선 반영한 단순 산정입니다. 임차인 인정은의 배당요구 및 보증금 배당 가능성은 반영되지 않았으므로 잔여금이 그대로 소유자에게 귀속된다고 판단할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,286,000원 |
| 1. 근저당 · 성북신용협동조합 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 임차권 · 인정은 | 158,000,000원 | 별도 확인 필요 |
| 배당 전 잔여재원 | — | 112,714,000원 |
| 매수인 인수 추정 | — | 0원 · 검증 필요 |
집행비용은 추정액이며 근저당 배당은 채권최고액 기준입니다. 배당요구한 임차인에 대한 배당, 실제 피담보채무액, 당해세 및 법정 우선채권은 최종 확정되지 않았습니다. 112,714,000원은 임차인 등의 추가 배당 전 잔여재원으로, 소유자에게 지급될 확정 금액이 아닙니다.
⑤ 유찰 회차별 가격·배당 전망
| 회차 | 예상 최저가 | 근저당 배당 | 배당 전 잔여재원 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 249,000,000원 | 132,000,000원 | 112,714,000원 | 0원* |
| 1회 유찰(80%) | 199,200,000원 | 132,000,000원 | 63,611,200원 | 0원* |
| 2회 유찰(64%) | 159,360,000원 | 132,000,000원 | 24,328,960원 | 0원* |
* 인수 추정 0원은 현재 권리순서가 그대로 인정된다는 전제의 산정값입니다. 선순위 대항력 확인 결과에 따라 변경될 수 있습니다. 각 회차의 잔여재원은 임차인 및 기타 법정 우선채권 배당 전 금액입니다. 회차 가격은 가정이며 실제 매각기일 및 최저가는 법원 공고로 확인해야 합니다.
1회 유찰 가격인 199,200,000원은 최근 시세 평균 219,600,000원보다 낮습니다. 2회 유찰 가격도 표면적으로는 더 낮아집니다. 그러나 이러한 가격만으로 안전한 투자라고 평가하기는 어렵습니다. 임차인의 대항력과 보증금 배당을 확정한 후 실제 매수인 부담액을 계산해야 하며, 하락 추세에 있는 오피스텔의 매각 가능성도 함께 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 청라동 초은중학교 북서측 인근에 위치합니다. 업무시설·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 47층 건물의 14층 오피스텔입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 오피스텔입니다. 임차권등기상 주거용 임대차가 확인되지만, 건축물 용도를 아파트로 보아서는 안 됩니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 해당하며 상대보호구역과도 관련돼 있습니다. 토지거래허가구역 기재는 2025.08.26부터 2026.08.25까지의 기간으로, 매각 시점에 실제 적용되는 규제는 별도 확인해야 합니다.
- 공시지가. 2,923,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 616세대 규모의 복합 단지로 유사 면적 실거래가 존재하지만, 최근 거래가격이 과거 고가 거래에 비해 낮아졌습니다. 과거 거래 최고가 285,000,000원을 현재 가치의 근거로 삼기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본. 인정은의 임대차계약일 2021.03.31, 주민등록·점유개시·확정일자 2021.04.19, 임차권등기일 2025.09.03을 원본 등기부 및 관련 서류와 대조하세요.
- 대항력 확인. 실제 전입 및 점유 이력, 말소기준권리보다 먼저 취득한 대항요건이 있는지, 임차권등기 후 대항력 유지관계를 확인하세요.
- 배당요구와 배당순위. 인정은의 보증금 158,000,000원에 관한 배당요구의 적법성, 우선변제 순위 및 예상배당액을 확인하세요. 현재 잔여재원 전액을 소유자에게 지급하는 가정은 검증이 필요합니다.
- 근저당 실제 채권액. 성북신용협동조합의 청구액 104,938,240원과 채권최고액 132,000,000원을 구분하고, 실제 배당 대상 채권액을 확인하세요.
- 응찰가격. 현재 최저가 249,000,000원은 최근 실거래 평균 219,600,000원의 113.4%입니다. 최근 하락 추세 -11.8%를 반영해 응찰가격 상한을 보수적으로 설정하세요.
- 유찰 가능성. 단지 평균 유찰 1.4회와 회차별 예상가격 199,200,000원·159,360,000원을 참고하되, 실제 유찰 여부를 전제로 투자 결정을 확정하지 마세요.
- 점유 및 명도. 임차권등기만으로 현재 실제 점유 상태가 확정되는 것은 아닙니다. 현황조사와 현장 방문을 통해 점유자 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 관리비와 공과금. 오피스텔 공용관리비 체납, 조세·공과금 및 매수인이 부담할 수 있는 비용을 확인하세요.
- 주소와 규제 원본 대조. 물건 소재지는 인천광역시 서구로 표시돼 있으나 등기사항 기재에는 서해구 표기가 포함돼 있으므로 공식 주소와 등기부를 대조하세요. 토지거래허가 등 적용 규제도 매각 시점 기준으로 확인하세요.
- 최종 매각조건. 2026.11.16 매각기일의 진행 여부, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 변경된 특별매각조건을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리 검증 후에도, 신건 가격은 높다”
청라 엑슬루타워 1404호는 말소기준 근저당권이 명확하고, 임차권등기의 주민등록·점유개시일이 그 이후에 놓여 있다는 점에서 권리의 기본적인 선후관계는 파악할 수 있습니다. 그러나 보증금 158,000,000원의 임차권등기와 배당요구가 존재하므로 매수인 인수액 0원을 최종 결론으로 확정하기 전 대항력과 배당관계를 검증해야 합니다. 특히 근저당 배당 이후의 112,714,000원을 소유자에게 전액 반환하는 예상배당은 임차인의 배당 가능성을 반영하지 않아 그대로 신뢰하기 어렵습니다.
가격에서도 매력은 제한적입니다. 신건 최저가 249,000,000원은 최근 12개월 평균 219,600,000원의 113.4%이고, 최신 거래는 213,000,000원입니다. 최근 거래 추세가 -11.8%로 하락하는 상황에서 오피스텔의 환금성 위험까지 고려하면, 현재 가격으로 입찰할 근거가 부족합니다.
종합 판단은 D등급입니다. 권리관계를 확인해 인수 위험이 해소되더라도 신건 가격은 최근 시세보다 높습니다. 임차인 관련 원본 서류를 검증하고, 실제 취득비용과 현재 거래시세의 차이가 충분히 확보되는 회차에서 재평가하는 것이 합리적입니다. 현재는 권리 확인과 가격 조정을 모두 기다려야 하는 물건입니다.
