인천지방법원 2025타경514627. 인천 미추홀구 숭의동 다송캐슬 4층 401호 오피스텔입니다. 2016년 사용승인을 받은 철근콘크리트조 14층 건물에 위치하고, 실거래 비교면적은 73.98㎡입니다. 현재 소유자는 김민정이며, 2016년 10월 소유권을 이전받은 날 하나캐피탈의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 추가 근저당이 설정됐고, 선순위 근저당권자인 하나캐피탈이 임의경매를 신청했습니다.

말소기준권리는 2016.10.17 설정된 하나캐피탈 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 에이치케이금융파트너스 근저당권과 경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 권리입니다. 과거 신탁등기와 가압류 역시 이미 말소됐습니다. 등기상 권리구조는 비교적 명료하지만, 임대관계가 확인되지 않았다는 점과 최근 거래가격보다 높은 신건 최저가를 별도로 평가해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 확인

권리의 출발점은 2016.10.17 하나캐피탈 근저당권입니다. 채권최고액은 176,400,000원이고, 동일 날짜에 김민정 명의의 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 후순위인 2025.04.18 에이치케이금융파트너스 근저당권(채권최고액 11,700,000원)은 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.

2016년 설정된 신탁등기는 2016.10.17 말소됐고, 아주캐피탈이 2017.12.27 설정한 가압류 9,761,322원도 2023.06.19 이미 말소됐습니다. 따라서 두 권리를 현재 살아 있는 인수 부담으로 보아서는 안 됩니다.

② 임차인·대항력 — 인수 0원 추정의 전제

임차인으로 확인된 사람은 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 현재 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 다른 점유자인지 단정할 수 없습니다. 전입·점유 및 임대차관계 확인 없이 대항력 있는 임차인이 전혀 없다고 확정하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 1,200만원 높다

다송캐슬의 실거래는 2021년부터 2025년까지 확인됩니다. 전체 평균은 177,800,000원이지만, 2023년의 200,000,000원 거래처럼 상대적으로 높은 과거 가격이 섞여 있습니다. 따라서 신건 가격의 매력은 전체 평균보다 최근 비교평균 170,000,000원과 마지막 확인 거래 170,000,000원을 중심으로 판단하는 편이 보수적입니다.

최근 12개월 산출 평균은 1건 기준입니다. 마지막 확인 거래 시점은 2025.02로, 2026.11.03 현재의 직전 12개월에 해당하지 않습니다. 따라서 현재 시세를 확정하는 자료라기보다 최근 확인 가능한 거래가격의 참고 기준으로 활용해야 합니다. 또한 전체 거래 중 일부는 75.53㎡로 면적이 다릅니다.

현재 신건 최저가 182,000,000원은 최근 비교평균 및 최신 확인 거래보다 12,000,000원 높습니다. 전체 평균 177,800,000원과 비교해도 높은 가격입니다. 게다가 최근 거래가격은 과거 거래 대비 5.4% 하락한 흐름이어서, 과거 최고 거래 200,000,000원을 근거로 가격 여유를 인정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)

감정가 182,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,348,000원을 제외하고 채권자에게 178,652,000원이 배당됩니다. 하나캐피탈의 채권최고액 176,400,000원을 기준으로 전액 배당한 뒤, 후순위 에이치케이금융파트너스에는 2,252,000원이 돌아갑니다.

후순위 근저당의 미배당액 9,448,000원이 발생하지만, 해당 근저당은 매각으로 소멸하므로 이 미배당액이 낙찰자에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 현재 예상 매수인 인수금은 0원입니다.

배당금은 채권최고액 기준 모의 계산이며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 139,995,337원으로 채권최고액 176,400,000원과 구분해야 합니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 늘어난다

현재 최저매각가격은 감정가의 100%입니다. 유찰을 가정한 회차별 매각가격과 채권자 배당금·미배당금은 다음과 같습니다. 실제 다음 회차 진행 여부와 최저가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.

유찰 시나리오에서는 채권자 배당금이 줄면서 미배당액이 커집니다. 하지만 미배당되는 근저당권이 매각으로 소멸한다는 권리구조는 변하지 않습니다. 따라서 현재 확인된 권리만 놓고 보면 회차별 매수인 인수금은 모두 0원으로 추정됩니다.

다만 채권 미배당 증가 = 매수인 인수 증가가 아닙니다. 반대로 임대차관계에서 별도의 인수 대상이 발견된다면 그 금액은 낙찰대금 외에 추가될 수 있습니다. 그러므로 유찰 후 가격만 보지 말고 실제 점유관계와 대항력 여부를 함께 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 제물포역(수도권 1호선) 서측 인근입니다. 주위는 오피스텔·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 제물포역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 양호한 편으로 평가됩니다.
• 건물. 2016.07.14 사용승인을 받은 철근콘크리트조 14층 건물의 4층 401호입니다. 외벽은 치장석재, 내벽은 벽지·타일 마감 등이며 샷시 창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기 설비와 기계식주차장 설비가 있습니다. 기계식주차장의 실제 이용 가능 여부와 관리상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 35m 도로에 접하고 있습니다. 토지는 대체로 사다리형이며 공동주택 및 업무시설 등의 건부지로 이용됩니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역이며 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 철도보호지구 및 교육환경 상대보호구역 등의 지정·저촉 사항이 있습니다.
• 토지가격. 공시지가 2,814,000원/㎡이며, 토지 전체 면적은 601.0㎡입니다. 개별 호실의 대지권 면적과는 구분해야 합니다.
• 공부·위반사항. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 26세대 규모의 소형 단지이고, 확인된 실거래는 5건입니다. 오피스텔이라는 용도와 제한적인 거래 표본을 고려할 때 대규모 주거단지와 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세부터 다시 확인. 마지막 확인 거래는 2025.02의 170,000,000원입니다. 2026.11.16 입찰을 판단하기 전에 현재 매물가격과 추가 거래 여부를 확인해야 합니다.
• 전체 평균에 속지 않기. 과거 200,000,000원 거래가 전체 평균을 끌어올립니다. 최근 비교평균 170,000,000원과 하락 추세 -5.4%를 우선 반영해야 합니다.
• 임대차관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·현황조사·매각물건명세서·실제 점유관계를 대조해야 합니다.
• 말소기준권리 재확인. 2016.10.17 하나캐피탈 근저당이 기준입니다. 에이치케이금융파트너스 후순위 근저당의 매각소멸 여부를 최종 등기부와 대조해야 합니다.
• 배당금과 인수금 구분. 현재 시나리오의 후순위 미배당은 9,448,000원이지만 매수인 인수금은 0원으로 추정됩니다. 미배당 채권액을 매수인 부담액으로 잘못 합산하지 않아야 합니다.
• 유찰 회차 확인. 현재는 유찰 0회의 신건입니다. 1회 유찰 145,600,000원, 2회 유찰 116,480,000원은 가정가격이며 실제 기일·가격은 법원 공고를 기준으로 판단해야 합니다.
• 오피스텔 유지·관리비 점검. 공용부분 관리비 체납, 기계식주차장 유지관리, 실제 사용상태와 설비상태를 확인해야 합니다.
• 환금성 검토. 26세대 단지로 거래 표본이 제한적입니다. 보유 후 처분 시 예상 매도기간과 가격 변동 위험을 별도로 검토해야 합니다.
• 법원 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하고 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 부담이 작아도, 가격이 좋다는 뜻은 아니다”

인천 다송캐슬 401호는 등기상 말소기준이 명확하고 후순위 근저당도 매각으로 소멸하는 물건입니다. 현재 확인된 임차인 신고는 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 점유 확인을 완료해야 권리위험을 더 명확히 판단할 수 있습니다.

가격 측면에서는 신건 최저가 182,000,000원이 최근 비교평균 및 마지막 확인 거래가격 170,000,000원을 웃돕습니다. 최근 비교가격의 107.1%이고, 거래가격 추세도 -5.4%로 하락 방향입니다. 과거 거래의 전체 평균이나 최고가를 기준으로 현재 가격을 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

더구나 26세대 오피스텔이라는 소규모 단지 특성상 거래 표본이 적고, 최근 확인 가능한 실거래의 시점도 오래됐습니다. 유찰로 가격이 내려가면 가격 조건은 개선될 수 있지만, 현재 시세 및 실제 점유관계의 재확인이 선행돼야 합니다.

결론은 권리구조는 비교적 양호하나, 신건 가격은 보류입니다. 매수인 인수 추정 0원만으로 높은 입찰가를 정당화할 수 없습니다. 최근 시세를 웃도는 가격과 하락 추세, 제한적인 환금성을 감안해 신건에서의 가격 매력은 낮게 평가하는 것이 타당합니다.