인천지방법원 2025타경514791. 인천광역시 서구 심곡동 성창에이스타운 6동 202호, 전용면적 47.23㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 100,000,000원이고 신건 최저매각가도 동일합니다. 채권자 서울보증보험 주식회사가 108,091,725원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 현재 소유자는 김지연으로, 2021년 5월 25일 거래가액 99,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 눈여겨봐야 할 부분은 국세 압류가 말소기준권리라는 점과 그보다 앞선 임대차계약 및 확정일자입니다.
통상 말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리는 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력은 등기 순서만으로 확정할 수 없습니다. 이 물건에서는 한국토지주택공사 명의의 임차권등기가 2023년에 이루어졌더라도 임대차계약일과 확정일자는 2021년입니다. 원임차인의 실제 전입·점유 상태에 따라 권리분석 결과가 달라질 수 있으므로, 현재 단계에서 인수 위험이 완전히 없다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514791 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 322-7 성창에이스타운 6동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 승학로271번길 24 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 47.23㎡ · 철근콘크리트조 · 지상 4층 중 2층 |
| 건물 규모 | 성창에이스타운(322-7) · 12세대 · 1995.09.07 준공 |
| 소유자 | 김지연 (2021.05.25 소유권이전 · 거래가액 99,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 108,091,725원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 말소기준권리 | 2022.02.17 갑구 10번 국세 압류(시흥세무서장) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국세 압류
현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2022년 2월 17일 접수된 갑구 10번 국세 압류입니다. 종전 근저당권은 이미 말소되어 있으며, 현재 등기된 압류와 경매개시결정, 임차권등기의 순서를 구분해 살펴봐야 합니다.
② 임차인·보증기관 권리 — 99,000,000원의 의미
등기부에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 설정되어 있습니다. 다만 한국토지주택공사는 보증기관으로 분류된 권리신고 주체이므로 실제 거주 임차인과 동일하게 계산하거나 보증금을 이중 합산하면 안 됩니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 0명이며, 이는 점유자가 없거나 원임차인이 존재하지 않는다는 뜻은 아닙니다.
| 명의자 / 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·보증기관 |
|---|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 보증기관 명의 을구 7번 · 주택임차권등기 |
99,000,000원 |
가능·미상 전입·점유 확인 필요 |
판정 필요 확정일자 2021.04.26 |
보증기관 실제 임차인 수·보증금 합산 제외 |
| 임대차계약일 | 2021.04.24 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.04.26 |
| 임차권등기일 | 2023.11.17 |
| 등기된 보증금 | 99,000,000원 |
| 임차 부분 | 제2층 제202호 47.23㎡ 전부 |
| 용도 | 주거 (임차권등기) |
| 전입·점유 | 확인되지 않음 · 대항력 가능·미상 |
| 배당요구 신고 | 2023.11.17 |
| 실제 임차인 | 0명 확인 · 원임차인 및 실제 점유관계 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 최근 거래는 하락 추세
가격 판단에서는 오래된 거래까지 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격을 우선합니다. 성창에이스타운의 확인된 거래는 5건이며, 최근 12개월 동일 전용면적 거래 3건의 평균은 96,633,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 47.23㎡ | 3층 | 91,000,000원 |
| 2025.12 | 47.23㎡ | 3층 | 99,900,000원 |
| 2025.06 | 47.23㎡ | 3층 | 99,000,000원 |
| 2022.02 | 45.79㎡ | 3층 | 98,000,000원 |
| 2021.11 | 45.79㎡ | 3층 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.23㎡ | 3건 | 96,633,333원 |
| 전체 거래 평균 | — | 5건 | 97,580,000원 |
최저매각가 100,000,000원은 최근 12개월 평균 96,633,333원의 103.5%입니다. 2026년 4월 최신 거래가인 91,000,000원과 비교해도 높은 수준입니다. 전체 5건의 거래 평균은 97,580,000원이지만, 오래된 거래가 포함되어 있으므로 현재 가격 메리트의 핵심 근거로 삼기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
매각대금 100,000,000원을 기준으로 한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 나머지를 신청채권자인 서울보증보험 주식회사에 배당하는 시뮬레이션이며, 국세·지방세의 실제 우선배당액 및 임차권의 별도 배당관계는 확정적으로 반영된 결과가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,200,000원 |
| 1. 서울보증보험 주식회사 | 108,091,725원 | 97,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 2.2%를 적용한 추정치입니다. 국세·지방세의 당해세 우선배당 및 임차인 최우선변제 가능성은 실제 배당 결과를 바꿀 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
현재는 신건으로 유찰 이력이 없습니다. 아래는 제공된 회차별 시뮬레이션에 따른 매각가와 채권자 미배당 변화입니다. 가격이 낮아질수록 예상 채권 회수액은 줄어들지만, 임차권의 대항력 문제가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 100,000,000원 | 97,800,000원 | 10,291,725원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 29,931,725원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 45,643,725원 | 0원 |
모형상 인수 0원은 현재 배당 시뮬레이션의 값입니다. 원임차인의 대항력 및 매수인 승계 여부가 확인되지 않았으므로 실제 취득비용이 위 매각가로 확정되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 심곡동 소재 서곶초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 4층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 하이새시창호이며 급배수·위생설비가 있습니다.
- 도로. 동측과 남측으로 각각 노폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 토지는 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구)에 해당합니다. 교육환경 관련 보호구역, 과밀억제권역 등의 규제가 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 사항도 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 1,185,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 규모의 다세대주택이며, 준공일은 1995.09.07입니다. 전체 확인 거래는 5건으로 표본이 적고 최근 가격 추세는 -2.4%입니다. 아파트 대단지보다 개별 물건의 상태와 실제 매수 수요를 신중히 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 원임차인의 대항력 확인. 2021.04.24 임대차계약과 2021.04.26 확정일자에 대응하는 실제 임차인의 전입신고일, 점유개시일 및 임차권 승계관계를 확인하세요. 말소기준권리보다 앞선 대항요건이 성립했는지가 핵심입니다.
- 한국토지주택공사 임차권등기 확인. 보증금 99,000,000원의 원계약, 보증기관의 권리취득 경위, 배당요구 및 배당 후 잔액의 승계 가능성을 검토하세요. 보증기관 신고를 독립적인 실거주 임차인 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 세금 압류 4건 확인. 시흥세무서·울산세무서·서울특별시·인천광역시 서구의 압류가 존재합니다. 각 조세의 법정기일과 당해세 해당 여부, 실제 배당순위 및 배당금 영향을 검토하세요.
- 신건 가격 검토. 최저가 100,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.5%입니다. 최신 거래가 91,000,000원과 하락 추세 -2.4%를 고려하여 신건 가격에 메리트를 부여하지 마세요.
- 유찰 후 실질취득비용 재산정. 1회 유찰 80,000,000원, 2회 유찰 64,000,000원 시나리오가 있어도 선순위 임차보증금 인수 여부가 확인되지 않았다면 해당 금액을 최종 취득비용으로 간주하지 마세요.
- 실제 점유·명도. 확인된 실제 임차인 수와 실제 점유자는 구별해야 합니다. 현장 점유관계, 인도 절차 및 명도 가능성을 별도로 조사하세요.
- 관리비와 건물 상태. 공용부분 관리비 체납 여부, 드라이비트 외벽 상태, 누수·방수·설비 상태 등을 확인하고 예상 비용을 검토하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전 확인하세요. 특히 대항력 판정과 실제 매수인 인수액은 원본 확인 후 결론 내려야 합니다.
맺으며 — “신건 가격보다 권리 확인이 먼저”
이 물건은 단순히 감정가 100,000,000원의 다세대주택을 경매로 취득하는 사건이 아닙니다. 2022년 국세 압류가 말소기준권리이고, 그 이전인 2021년에 임대차계약과 확정일자를 갖춘 99,000,000원 임차권등기 관련 권리가 존재합니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아닌 보증기관으로 분류되지만, 원임차인의 전입·점유가 확인되지 않아 대항력 및 보증금 인수 여부는 미상입니다.
가격 역시 보수적으로 평가해야 합니다. 신건 최저가 100,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 96,633,333원보다 높고, 최신 거래 91,000,000원도 웃돕니다. 거래 추세는 -2.4%로 하락하고 있으며, 12세대 소규모 다세대주택의 환금성 부담도 함께 고려해야 합니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 신건 가격 메리트 부족입니다. 세금 압류 4건의 배당 영향과 한국토지주택공사 임차권의 원권리관계를 확인한 뒤에야 실질취득비용을 산정할 수 있습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 인수 위험이 남는다면 단순한 최저가 하락을 투자 기회로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 가격보다 먼저, 매수인이 실제로 무엇을 인수하는지 확인하는 것입니다.
