인천지방법원 2025타경514839. 인천 계양구 귤현동 남두블루밍 2층 201호, 임차권등기상 면적 39.53㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권철승 씨로, 2020.12.17. 거래가액 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2022.08.31. 평택세무서장의 국가 압류가 등기됐고, 주택도시보증공사의 가압류와 서울보증보험의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 125,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 단순히 압류와 가압류가 얼마나 많은지가 아닙니다. 말소기준보다 먼저 성립한 임대차 관계, 뒤늦게 등기된 주택임차권, 그리고 그 임차권을 대상으로 제출된 말소 동의 확약서의 관계를 구분해야 합니다. 임차권등기는 2023년에 이루어졌지만, 계약·확정일자·전입신고는 모두 말소기준일인 2022.08.31.보다 앞섭니다.

또한 한국토지주택공사는 보증기관 성격의 신고 명의자로 구분됩니다. 보증금 119,000,000원을 별도 실제 임차인의 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 현재 별도로 신원이 확인된 실제 임차인은 0명이지만, 이는 실제 점유자가 없다는 뜻은 아닙니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현장 점유 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임대차와 말소확약

등기상 말소기준은 2022.08.31. 국가 압류(갑구 4번)입니다. 이후 설정된 주택도시보증공사의 가압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정, 동화성세무서장의 압류는 매각에 따른 말소 대상으로 정리됩니다. 과거 국민은행·신한은행 근저당권은 각각 이미 말소된 권리입니다.

임차권 및 보증기관 신고 분석

확인되는 임차권 관련 명의는 한국토지주택공사 1건입니다. 보증기관 신고로 분류되므로 이를 독립적인 실제 거주 임차인 1명으로 계산하지 않습니다. 별도로 확인된 실제 임차인은 0명이며, 임차보증금은 119,000,000원 1건만 분석합니다.

주택도시보증공사의 1,804,000,000원 가압류는 한국토지주택공사의 119,000,000원 임차권등기와는 별개의 채권 항목입니다. 이를 또 다른 임차인의 보증금으로 해석하거나 기존 임차보증금에 더해서는 안 됩니다. 또한 서울보증보험의 경매 청구금액 130,326,190원 역시 별도의 신청채권입니다.

② 시세 비교 — 최저가 1.25억이 저렴하다는 근거는 없다

현재 소유자 권철승 씨의 등기상 취득 거래가액은 120,000,000원(2020.12.17.)입니다. 그러나 과거 소유권이전 거래가액만으로 현재의 적정 시세를 판단할 수는 없습니다.

남두블루밍 201호와 비교할 수 있는 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격 및 최근 가격 추세는 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 125,000,000원이나 현재 최저가 125,000,000원이 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 메리트가 생기지도 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)

현재 최저가 125,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,550,000원을 먼저 공제하고, 한국토지주택공사 명의 임차보증금 119,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 이후 주택도시보증공사에는 3,450,000원만 배당되고, 서울보증보험의 신청채권에는 배당될 금액이 남지 않습니다.

주택도시보증공사와 서울보증보험의 채권 청구금액 합계는 1,934,326,190원이며, 이들 채권자에 대한 배당액은 3,450,000원, 미배당액은 1,930,876,190원입니다. 이 미배당 채권액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

위 배당은 집행비용 추정치와 기재된 배당 순서를 적용한 시뮬레이션입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 국가 압류가 존재하므로 조세채권의 법정기일과 배당 우선순위에 따라 실제 배당금은 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 확약 적용 전후의 차이

'룰상 인수'는 말소확약이 없다고 가정했을 때의 미배당 보증금 인수 추정액입니다. 1회 유찰 시 21,200,000원, 2회 유찰 시 40,840,000원입니다. '확약 반영 인수'는 을구 5번 주택임차권등기에 말소확약이 유효하게 적용된다는 전제에서 모두 0원입니다. 실질취득은 매각가와 해당 실질 인수액을 합한 금액이며, 취득 부대비용과 별도 권리·점유 위험은 제외합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 귤현동 귤현초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 전철역인 귤현역이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 중 2층 201호입니다. 다세대주택으로 이용 중이며, 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로 및 토지. 부정형 토지에 공동주택 건부지로 이용되고 있으며, 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지이용 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현 구획정리), 상대보호구역, 장애물제한표면구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다. 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역의 기재된 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이므로, 입찰 시점의 규제 적용 여부는 다시 확인해야 합니다.
• 건축물대장. 집합건축물대장 표제부에 ‘위반건축물’ 표시가 있으나, 매각물건명세서에는 본건과 관련이 없다고 기재되어 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 표제부 표시가 해당 전유부분에 미치는 영향은 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
• 환금성. 다세대주택으로, 해당 물건과 직접 비교할 최근 실거래가격이 확인되지 않습니다. 귤현역 등 교통 여건만으로 환금성을 높게 평가할 수는 없으며, 유사 면적·층·건물 상태의 거래사례 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소확약서 원본 확인. 2026.04.02. 제출된 서울보증보험의 확약서가 한국토지주택공사 명의 을구 5번 임차권을 대상으로 하는지, 실제 임차권등기 말소에 필요한 동의와 권한을 갖추었는지 확인하세요. 확약 이행 조건과 말소 시점도 확인해야 합니다.
• 대항력 및 우선변제 재확인. 임대차계약일 2021.03.12., 확정일자 2021.03.15., 전입일 2021.04.05., 점유개시일 2021.04.09.를 임차권등기 및 현황조사와 대조하세요.
• 실제 임차인·점유자 확인. 별도 확인된 실제 임차인은 0명이지만 임대관계가 미상입니다. 현재 점유자, 실제 거주관계, 보증기관 명의의 임대차 구조를 확인하고, 확약 적용 대상 밖의 점유 임차인이 있는지 조사하세요.
• 국세 압류 및 배당 우선순위. 평택세무서장 압류(2022.08.31.)와 동화성세무서장 압류(2026.01.07.)가 존재합니다. 조세채권의 법정기일과 우선순위, 임차보증금 배당에 미칠 영향을 확인하세요.
• 보증기관 채권과 임차보증금 구분. 주택도시보증공사 가압류 1,804,000,000원, 서울보증보험 신청채권 130,326,190원, 한국토지주택공사 명의 임차보증금 119,000,000원을 각각 별도 권리로 대조하세요. 보증기관 명의가 중복 등장한다는 이유로 보증금을 합산해서는 안 됩니다.
• 적정 시세 확인. 신건 실질취득금액은 125,000,000원입니다. 주변 유사 다세대주택의 최근 실거래와 현재 매물가격을 확인해 응찰가를 결정하세요. 과거 소유자의 취득가격만으로 현재 시세를 추정해서는 안 됩니다.
• 위반건축물 표시 확인. 표제부상 위반건축물 표시가 본건과 무관하다는 매각물건명세서 기재를 건축물대장 원본 및 관련 현황과 대조하세요.
• 배당표와 실질 인수액 구분. 1회 유찰 시 룰상 인수액 21,200,000원, 2회 유찰 시 40,840,000원이 계산되지만, 해당 임차권에 말소확약이 유효하게 적용된다면 실질 인수는 0원입니다. 최종 판단 전 확약 효력 및 다른 임차권의 존재 여부를 확인하세요.
• 명도·관리비·원본 확인. 실제 점유상태와 명도 필요성, 공용부분 관리비 체납 여부를 조사하고, 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 전 최신 원본과 대조하세요.

맺으며 — “확약으로 인수 0원, 그러나 권리 검증과 가격 판단은 별개”

이 사건은 대항력 있는 임차권이 존재하지만, 그 임차권에 관한 말소 동의 확약서가 제출된 다세대주택 경매입니다. 한국토지주택공사 명의 보증금은 119,000,000원이고, 임대차 관련 날짜는 2022.08.31. 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 유찰에 따라 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 발생할 수 있었습니다.

그러나 매각물건명세서상 2026.04.02. 주택임차권등기 말소 동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 해당 임차권의 확약 효력을 인정하는 전제에서는 실질 인수액은 0원입니다. 현재 회차 실질취득금액은 125,000,000원이며, 유찰 시에도 확약이 동일하게 유효하다면 인수 부담 없이 해당 회차 매각가가 실질취득금액의 기준이 됩니다.

다만 확약서 제출 주체와 임차권등기 명의자가 다르다는 점, 실제 임대관계가 확인되지 않았다는 점, 국가 압류와 보증기관 채권이 얽혀 있다는 점은 반드시 확인해야 합니다. 해당 확약은 을구 5번 임차권에 한정되며, 확약 밖의 미상 점유 임차인이 확인된다면 별도 인수 위험이 남습니다.

그리고 무엇보다 실질취득 125,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지는 아직 판단할 수 없습니다. 최근 실거래가 확인되지 않은 상황에서 감정가나 최저가만으로 가격 매력을 평가할 수는 없습니다. 권리는 조건부 확인, 가격은 검증 전 보류. 말소확약의 구속력·점유관계·실거래 시세를 모두 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.