* 집행비용·국세 등 다른 배당을 제외하고 매각대금 전액을 임차인에게 배당하는 이론적 계산입니다. 실제 인수액은 배당 결과에 따라 증가할 수 있습니다.
인천지방법원 2025타경514894. 인천광역시 부평구 갈산동 새갈로 17, 영광빌라 4층 401호에 대한 강제경매입니다. 감정가는 97,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 숫자만 보면 1억원 미만의 다세대주택이지만, 등기부와 매각물건명세서를 함께 보면 전혀 다른 구조가 드러납니다.
이 물건에는 2020.03.13 전입·점유를 시작한 박동욱의 주택임차권이 있습니다. 임차권등기에 기재된 보증금은 최초 120,000,000원, 이후 계약의 126,000,000원입니다. 두 금액은 별도 임차인의 보증금이 아니라 같은 임차인의 계약별 금액이므로 합산하지 않습니다. 현재 분석에 반영하는 보증금은 126,000,000원입니다.
말소기준권리는 2023.03.07 국의 압류로 파악되지만, 임차인의 전입·점유 시점은 그보다 빠릅니다. 특히 매각물건명세서가 배당에서 전액 변제되지 않은 임차보증금의 매수인 인수를 명시하고 있어, 임차권등기가 매각으로 말소되는 문제와 보증금 반환채무를 떠안는 문제를 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514894 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 29-9, 4층 401호 도로명주소: 인천광역시 부평구 새갈로 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물의 4층 401호 |
| 임차권 등기 범위 | 제4층 제401호 42.47㎡ 전부 |
| 소유자 | 임형순 (2020.03.13 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 한국주택금융공사 / 144,983,684원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.07 갑구 18번 압류 · 국(부천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 등기 확인 기준 | 2026.11.03 발행 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
권리분석의 출발점은 2023.03.07 압류이지만, 핵심은 그 이전에 성립한 박동욱의 임차인 대항력입니다. 임차권등기일인 2024.04.04만 보고 말소기준권리 이후의 임차인이라고 판단해서는 안 됩니다. 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.03.13이고, 최초 확정일자는 2020.02.18입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수가 핵심
실제 임차인은 박동욱 1명입니다. 신청채권자인 한국주택금융공사는 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차인은 전입·점유 시점과 확정일자를 갖추고 있으며, 배당요구가 확인됩니다.
| 임차인 / 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 / 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 박동욱 주거 · 401호 전부 |
2020.03.13 | 2020.02.18 2022.03.11 |
126,000,000원 최초 120,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
배당요구 미배당 보증금 인수 |
| 최초 임대차계약 | 2020.02.15 · 보증금 120,000,000원 |
|---|---|
| 후속 임대차계약 | 2022.03.10 · 보증금 126,000,000원 |
| 전입 / 점유개시 | 2020.03.13 / 2020.03.13 |
| 확정일자 | 2020.02.18 / 2022.03.11 |
| 임차권등기 | 2024.04.04 · 을구 15번 |
| 배당요구 | 확인 · 2024.04.04 |
| 대항력 판정 | 있음 · 매수인 인수 가능 |
| 우선변제권 | 있음 · 실제 배당순위와 배당액 확인 필요 |
| 매수인 인수 | 보증금 미배당 잔액 |
보증금은 갱신 전후의 금액을 더한 246,000,000원이 아니라 126,000,000원입니다. 다만 계약별 확정일자가 구분되므로 최초 보증금과 증액분의 우선변제 순위는 실제 배당에서 확인해야 합니다. 국세 압류도 있어 세금의 법정기일과 배당순서에 따라 임차인에게 돌아가는 배당금이 달라질 수 있습니다.
③ 실질취득액 — 낙찰가가 내려가도 안전해지지 않는다
이 사건에서 입찰자가 봐야 할 가격은 최저매각가 97,000,000원만이 아닙니다. 낙찰가에 임차인에게 지급하지 못한 보증금 잔액을 더한 실질취득액이 더 중요합니다.
임차보증금 126,000,000원
매각대금 전액을 임차인에게 배당한다고 가정한 부족분 29,000,000원
실질취득액 126,000,000원 (집행비용 등 제외)
임차인에게 매각대금 전액을 배당하는 가정이므로 실제 배당을 예측한 금액이 아닙니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 부족분* | 실질취득액* |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 97,000,000원 | 29,000,000원 | 126,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 77,600,000원 | 48,400,000원 | 126,000,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 62,080,000원 | 63,920,000원 | 126,000,000원 |
* 임차인에게 매각대금 전액을 배당한다는 가정이며 집행비용·조세·다른 채권자에 대한 배당은 제외했습니다. 실제 인수액과 실질취득액은 이보다 클 수 있습니다.
이 구조에서는 낙찰가가 떨어지더라도 그만큼 임차보증금 미배당액이 증가합니다. 따라서 유찰에 따라 최저가가 낮아지는 것만으로 실질취득액이 낮아지지는 않습니다. 일반적인 권리관계가 깨끗한 경매물건과 가장 크게 다른 부분입니다.
현재 신건에서 집행비용 추정액 2,146,000원을 먼저 차감하면 배당 가능한 금액은 94,854,000원입니다. 이를 전부 임차인에게 배당한다고 가정해도 미배당액은 31,146,000원이고, 실질취득액은 128,146,000원이 됩니다.
반대로 아래 참고 배당표처럼 신청채권자에게 94,854,000원이 전부 배당되고 임차인에게는 전혀 배당되지 않는다면, 임차보증금 126,000,000원 전액이 인수 대상이 되어, 낙찰가와 합친 실질취득액은 223,000,000원입니다. 이는 확정된 배당 결과가 아니라 배당순서에 따른 위험을 설명하기 위한 조건부 계산입니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 참고 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,146,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 한국주택금융공사 | 144,983,684원 | 94,854,000원 |
| 2. 임차인 박동욱 | 126,000,000원 | 우선순위 재산정 필요 |
| 3. 국세 압류 | 미확정 | 법정기일 확인 필요 |
| 신청채권 미배당액(참고) | — | 50,129,684원 |
| 소유자 잔여(참고) | — | 0원 |
집행비용 2,146,000원은 추정치입니다. 신청채권자 배당 94,854,000원과 미배당 50,129,684원은 임차권·국세 등을 조정하기 전의 참고 시뮬레이션 값입니다. 임차인의 실제 배당액과 보증금 인수액은 별도로 확정해야 합니다.
⑤ 가격 판단 — 시세가 아니라 보증금부터 확인
감정가는 97,000,000원이고 소유자 임형순이 등기 당시 취득한 거래가액은 120,000,000원입니다. 그러나 과거 취득가격이 현재 시세를 보장하지는 않습니다. 현재 비교할 수 있는 최신 동일 물건·유사 물건의 실거래 시세는 확인되지 않아, 실질취득액 126,000,000원 이상이 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
특히 현재 최저가가 감정가와 동일하더라도, 매수인이 실제 부담할 금액은 임차보증금 인수에 따라 달라집니다. 최저가 97,000,000원을 현재 시장에서 저렴한 가격으로 해석해서는 안 됩니다.
| 현재 감정가 | 97,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 97,000,000원 |
| 기존 소유권 거래가액 | 120,000,000원 (2019.12.02 매매 원인) |
| 임차보증금 | 126,000,000원 |
| 실질취득 하한 | 126,000,000원 (비용 제외 이론적 하한) |
| 최근 실거래 시세 | 현재 비교가격 확인 필요 |
| 시세 대비 가격 메리트 | 판단 보류 · 인수위험 우선 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 갈산동 소재 인천부평북초등학교 남측 인근입니다. 다세대주택 중심의 주택지대이며 주거환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교육·생활. 인천부평북초등학교 도보 약 2분, 햇살공원 도보 약 5분, 이마트 도보 약 17분 거리로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 장제로 등 간선도로 주변에 버스정류장이 있습니다. 남서측 근거리에 갈산역이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 스라브지붕 4층 건물의 4층 401호입니다. 외부 드라이비트 마감, 내부 벽지·타일 마감, PVC 새시와 급배수·급탕·도시가스 설비 등이 기재되어 있습니다.
- 접도. 부정형 평지의 다세대주택 부지로 동측 약 10미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 사항이 기재되어 있습니다. 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 현재 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 하자·환금성. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 수리상태와 다세대주택 개별 호실의 거래·환금성은 별도 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서에 적힌 126,000,000원의 보증금과 미배당 잔액 매수인 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인의 실제 배당액. 보증금 총액에서 임차인이 실제로 배당받을 금액을 차감해 인수액을 추정해야 합니다. 단순 배당 시뮬레이션의 인수 0원 판단을 사용해서는 안 됩니다.
- 국세 압류의 법정기일. 2023.03.07 국의 압류에 관한 체납세액, 법정기일 및 임차보증금과의 배당우선순위를 확인해야 합니다.
- 계약별 우선변제 순위. 최초 보증금 120,000,000원과 변경 후 보증금 126,000,000원은 확정일자가 서로 다르므로 증액분의 우선순위도 확인해야 합니다.
- 유찰가격 착시 경계. 1회 유찰 시 77,600,000원, 2회 유찰 시 62,080,000원으로 내려가더라도 인수되는 보증금이 증가할 수 있습니다.
- 임차인 점유·명도. 임차권등기의 존재만으로 현재의 실제 점유 상태나 명도 가능 시점을 확정할 수 없습니다. 점유 현황과 보증금 반환 및 인도 문제를 확인해야 합니다.
- 관리비 및 수리비. 공용부분 관리비 체납, 건물 노후화, 누수·외벽·옥상 등 유지보수 비용을 사전에 점검해야 합니다.
- 현재 시세. 동일 지역·유사 면적 다세대주택의 최근 매매 실거래와 현재 매물 가격을 비교하되 낙찰가가 아니라 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관련 자료, 배당순위 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “9,700만원에 낙찰받아도 9,700만원짜리 집이 아니다”
이 물건은 저가 낙찰을 기대하기 쉬운 신건 다세대주택입니다. 그러나 임차인 박동욱의 대항력과 보증금 126,000,000원을 확인하는 순간 가격 판단의 기준이 달라집니다.
가장 유리한 조건에서 낙찰가와 보증금 부족분을 더해도 126,000,000원이며, 집행비용과 실제 배당순위에 따라 실질취득액은 더 커질 수 있습니다. 신청채권자에게 배당이 집중되어 임차인에게 배당되지 않는 경우에는 인수 부담이 훨씬 커집니다.
따라서 중요한 것은 몇 차례 유찰되는지가 아니라 임차인에게 얼마가 배당되고, 그 결과 매수인에게 얼마가 남는지입니다. 미배당 보증금과 실제 시세가 확인되기 전에는 최저가만을 기준으로 입찰하는 전략은 적절하지 않습니다.
결론: 권리 위험 높음 · 보증금 인수 가능성 명확 · 시세 대비 가격 메리트 미확인 · 입찰 보류 및 배당관계 정밀 검토.
