인천지방법원 2025타경514981. 인천 서구 마전동 대광리치빌 제1동 4층 401호, 전용 35.35㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사마니주택이며, 한국주택금융공사의 청구에 따라 강제경매가 진행됐습니다. 등기상 말소기준권리는 2022년 9월 22일 설정된 주택도시보증공사의 가압류입니다.

문제는 말소기준권리보다 앞서 전입신고를 마친 임차인 한지수입니다. 한지수의 전입일은 2022년 7월 1일, 확정일자는 2022년 5월 30일로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금 135,000,000원에 대해 우선변제권과 대항력을 갖추고 있으며, 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

따라서 이 물건은 최저매각가만 보고 가격 경쟁력을 판단하면 안 됩니다. 낙찰대금뿐 아니라 인수할 보증금을 합한 실질취득 부담을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 특히 최근 실거래가 하락과 단지의 작은 규모까지 고려하면 현재 경매 조건에서 가격 메리트는 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 인수형

과거 한국토지주택공사의 보증금 110,000,000원 주택임차권등기가 존재했으나, 해당 등기는 2022년 8월 22일 이미 말소됐습니다. 이는 현재의 한지수 임차권과 별개이며, 현재 보증금에 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래와의 괴리가 크다

대광리치빌의 확인된 실거래는 4건이며, 전체 평균은 96,250,000원입니다. 그러나 가격 판단에서 더 중요한 것은 최근 거래입니다. 자료상 가장 최근인 2025년 5월 거래가는 70,000,000원이고, 최근 구간 가격 추세는 -33.3%로 집계됩니다. 과거 거래가 전체 평균을 높일 수 있어, 평균 96,250,000원만으로 현재 시세를 판단하는 것은 위험합니다.

최근 거래 표본의 전용면적 32.59㎡는 경매 대상의 35.35㎡와 차이가 있습니다. 또한 가장 최근 거래 시점은 2025.05로, 매각기일 직전의 가격을 직접 보여주는 자료는 아닙니다. 따라서 최근 거래가는 중요한 참고 지표이지만 대상 호수의 확정 시세로 볼 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)

집행비용 2,410,000원과 임차인 배당 112,590,000원으로 매각대금 115,000,000원이 모두 배분되는 추정입니다. 당해세와 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 매수인 인수액은 변동될 수 있습니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사의 채권 미배당액은 그 자체로 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가만 낮아지는 착시

이 물건에서 가장 주의해야 할 것은 유찰을 기다리면 자동으로 저렴해질 것이라는 생각입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 배당이 부족해지는 만큼 매수인의 인수액이 증가합니다.

실질취득 합계는 각 회차의 예상 낙찰가와 예상 인수액을 합산한 금액입니다. 회차별 집행비용 추정 차이로 합계에 소폭 차이가 있지만, 세 경우 모두 보증금 135,000,000원 수준을 크게 벗어나지 않습니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 추가 비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 마전동 검단중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택·아파트·근린생활시설 등이 분포합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 감정평가상 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층 401호입니다. 다세대주택으로 이용 중이며 급·배수, 위생설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측과 북동측으로 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 토지. 준주거지역·검단1지구 지구단위계획구역이며, 토지면적은 405.1㎡, 공시지가는 2,024,000원/㎡입니다. 교육환경 관련 보호구역 지정사항이 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 10세대 소규모 다세대주택으로 실거래 표본이 제한적입니다. 최근 거래가격 하락과 평균 2.4회 유찰 이력을 고려하면 매도 가격과 소요 기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 재확인. 매각물건명세서에 명시된 한지수의 대항력 및 미배당 보증금 인수 조건을 확인하세요. 배당이 전액 이루어지지 않으면 잔액이 매수인 부담으로 남습니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 최저가 115,000,000원이 아니라 예상 실질취득액 137,410,000원을 기준으로 가격을 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오 검증. 1회·2회 유찰 시에도 실질취득액은 약 1억 3,500만원 이상으로 추정됩니다. 단순한 최저가 하락만으로 입찰 전략을 세우면 위험합니다.
• 최근 실거래 확인. 최신 확인 거래는 2025.05이며 대상 호수와 전용면적이 다릅니다. 거래 시점과 면적 차이를 고려하고, 입찰 전 추가 거래사례와 현장 가격을 확인해야 합니다.
• 임차인 점유·명도. 임차권등기가 존재하더라도 실제 점유 상태와 명도 조건은 별도로 확인해야 합니다. 보증금 반환 및 인도 협의가 추가 부담으로 이어질 수 있습니다.
• 과거 임차권 구분. 이미 말소된 한국토지주택공사의 임차권과 현재 한지수의 임차권을 구분하고, 동일 보증금의 중복 계산을 피해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 조세 관련 배당 우선순위에 따라 실제 부담이 달라질 수 있으므로 관련 자료를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당요구 관련 자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰되어도 싸지지 않는 경매”

이 사건은 겉으로는 감정가 115,000,000원의 소규모 다세대주택 경매입니다. 그러나 실질적인 경제적 부담을 결정하는 것은 낙찰가보다 대항력 임차인의 보증금 135,000,000원입니다.

신건 낙찰 시 예상 실질취득액은 137,410,000원이고, 2회 유찰 시에도 136,724,800원 수준입니다. 반면 최신 확인 거래가는 70,000,000원이며, 최근 가격 추세는 -33.3%입니다. 단지 규모도 10세대에 그쳐 매각 시 환금성에 신중할 필요가 있습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정이 소멸하더라도, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 남습니다. 이 인수 구조가 해소되지 않는 한 유찰 자체만으로 가격 경쟁력을 확보하기 어렵습니다. 권리 인수 부담이 크고, 실질취득액은 최근 확인 거래가를 크게 웃도는 고위험 물건으로 판단합니다.