인천지방법원 2025타경515063. 인천 미추홀구 주안동 성원아트빌라의 지하층 비01호, 전용면적 40.66㎡ 다세대주택입니다. 건물은 1996년 사용승인을 받은 철근콘크리트조 4층 건물이며, 해당 물건은 지하층에 자리합니다. 현재 소유자는 조금희로, 2017년 10월 30일 거래가액 50,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 국세 및 지방세 압류가 설정됐고, 임차인 이수진이 신청한 강제경매가 진행되고 있습니다.

이 사건을 이해하려면 등기부에 남아 있는 권리들의 순서부터 봐야 합니다. 2001년 설정된 한국주택은행의 근저당권은 2006년 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022년 3월 11일 설정된 주택도시보증공사 가압류 60,000,000원입니다. 그런데 임차인 이수진은 그보다 앞선 2019년에 주택을 점유하고 전입신고를 마쳤습니다. 따라서 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하면 잔액이 매수인에게 이전될 수 있다는 점이 이 사건의 본질입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 인수되는 보증금을 구별하라

말소기준 이후 설정된 국세 압류, 미추홀구 압류, 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따라 등기상 소멸하는 권리로 분류됩니다. 하지만 후순위 임차권등기의 말소 가능성과 선순위 임대차보증금의 인수 문제는 별개입니다. 임차권등기가 2024년에 이뤄졌다는 이유만으로 2019년에 성립한 대항력까지 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 선순위 보증금 50,000,000원

여기서 한 가지 더 확인해야 합니다. 임차인 이수진과 강제경매 신청채권자 이수진이 동일합니다. 따라서 배당표에 등장하는 임차보증금 채권과 경매신청채권을 서로 다른 임차인이나 별개의 보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 동일인 명의의 권리 관계, 청구채권의 원인과 실제 임대차관계를 원본 서류로 대조해야 합니다. 명의가 같다는 사실만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다.

③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 실질취득은 약 5,000만원대

신건 최저가 62,000,000원은 임차보증금 50,000,000원보다 높습니다. 예상배당에 따르면 집행비용을 공제하고도 보증금이 전액 변제됩니다. 하지만 유찰로 낙찰가가 50,000,000원 아래로 내려가면 부족한 배당액을 매수인이 인수하게 됩니다.

실질취득비용 = 낙찰가 + 매수인이 인수하는 임차보증금 잔액. 집행비용은 각 회차별 배당 추정에 반영됐으며, 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등 별도 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다. 실제 배당과 인수액은 배당순위 및 확정 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 가격·환금성 판단 — 지하층 다세대라는 제약

이 물건은 대규모 아파트단지가 아닌 10세대 규모 성원아트빌라의 지하층 주택입니다. 1996년 사용승인을 받아 건물 노후도와 지하층의 주거환경을 함께 고려해야 합니다. 특히 지하층은 채광·환기·습기·누수 등 개별 상태에 따라 일반 지상층 주택과 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

확인된 감정가는 62,000,000원이지만, 동일 면적의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 이 금액이 현재 시장에서 저렴한지 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 감정가를 적정 시세로 단정하거나, 2회 유찰 최저가 39,680,000원을 시세 대비 할인된 매입가격으로 해석해서는 안 됩니다. 가격 비교 기준은 임차보증금 인수액까지 합산한 실질취득비용이어야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 62,000,000원 가정)

위 표는 제공된 신건 배당 추정을 표시한 것입니다. 임차인 이수진과 경매신청채권자 이수진은 동일인으로, 두 항목의 50,000,000원을 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 임차인 우선변제, 세금의 법정기일 및 우선순위, 실제 배당요구 채권액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.

예상 집행비용 1,516,000원을 먼저 공제하고, 임차인에게 보증금 50,000,000원을 배당하면 잔여 매각대금은 10,484,000원입니다. 이 금액이 주택도시보증공사의 가압류 채권에 배당되는 것으로 추정돼 있습니다. 신건 기준 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 임차인에게 보증금이 전액 배당된다는 가정이 충족돼야 가능한 결론입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 석암초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로, 1996.01.22 사용승인됐습니다. 외벽은 테라코타 붙임 등으로 마감됐고 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 지하층. 대상 호실은 지하층 비01호입니다. 채광·환기·누수·결로·침수 이력 등을 직접 확인해야 하며, 일반 지상층 주택과 별도로 가격 및 환금성을 평가해야 합니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 교육환경 보호 관련 절대보호구역 및 상대보호구역에 저촉됩니다. 토지의 공시지가는 1,581,000원/㎡입니다.
• 접근 도로. 서측 약 8m 포장도로와 북측 약 3m 포장도로를 이용하는 것으로 조사됐습니다.
• 규제. 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 있으며, 기재된 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다. 입찰 시점의 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대주택으로, 지하층의 개별 주거환경과 건물 노후도에 따라 매수 수요가 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차인 확인. 이수진의 전입일 2019.06.11, 점유개시일 2019.06.09 및 확정일 2019.05.03을 매각물건명세서와 주민등록·임대차 관련 원본으로 대조해야 합니다.
• 보증금 인수액 계산. 신건은 인수 0원 추정이지만, 1회 유찰 시 1,692,800원, 2회 유찰 시 11,434,240원입니다. 입찰가는 낙찰가와 예상 인수액을 합산하여 판단해야 합니다.
• 동일인 중복채권 검증. 임차권자 이수진과 경매신청채권자 이수진이 동일합니다. 청구채권의 원인, 보증금 반환채권과의 관계, 배당 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 2023.03.20 국세 압류와 2024.09.24 미추홀구 압류가 존재합니다. 세금채권의 종류·법정기일·우선순위가 임차인 배당액에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 2022.03.11 가압류 청구금액은 60,000,000원입니다. 임차인과의 관계 및 실제 채권 성격, 배당상 위치를 확인해야 합니다.
• 현장 상태 확인. 지하층 주택의 침수·습기·누수·곰팡이·환기 상태를 확인하고, 사용 가능 상태 및 수리 필요 여부를 점검해야 합니다.
• 명도와 점유 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유자가 누구인지 별도로 확인해야 합니다. 보증금 변제, 인도 협의 및 명도절차에 따른 추가 비용 가능성을 검토해야 합니다.
• 관리비 및 공과금 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 인수 가능 비용을 확인해야 합니다.
• 실거래 및 매도 가능가격 확인. 동일 지역·동일 유형의 지하층 다세대 실거래와 실제 매도 가능가격을 조사하고, 실질취득비용 51,114,240원 수준의 경제성을 검증해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 채권신고 내역을 입찰 전 최신 기준으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 낮아도 실제 취득비용은 낮지 않다”

이 사건은 신건 최저가 62,000,000원에 보증금 전액 배당을 가정하면 매수인 인수액이 0원인 물건입니다. 하지만 이 사실만으로 권리가 깨끗하거나 투자 매력이 높다고 평가해서는 안 됩니다.

임차인 이수진은 말소기준 가압류보다 앞서 대항력을 취득한 선순위 임차인입니다. 매각물건명세서 역시 배당으로 변제되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 이에 따라 유찰이 진행되면 낙찰가 절감분의 상당 부분이 보증금 인수액으로 바뀌는 구조입니다. 2회 유찰 시 최저가는 39,680,000원이지만 실질취득비용은 51,114,240원입니다.

여기에 지하층 다세대주택의 환금성 제약, 노후 건물, 국세·지방세 압류, 동일인 명의의 임차권 및 경매신청채권 관계를 종합해야 합니다. 확인 가능한 최근 실거래 비교가격도 없어 실질취득비용이 현재 시세보다 충분히 낮은지 검증되지 않았습니다.

결론은 권리·배당 확인이 우선이며, 최저가만으로 입찰을 결정해서는 안 된다는 것입니다. 임차보증금 50,000,000원의 실제 배당 가능액과 인수 잔액을 확인하고, 지하층 주택의 실질 시장가격 및 명도·수리비용까지 검증한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다. 권리와 환금성의 불확실성이 함께 존재하므로 종합 판단은 C등급의 주의 물건입니다.