인천지방법원 2025타경515099. 인천 미추홀구 용현동 인천용현엑슬루타워 105동 3101호, 전용 136.4567㎡의 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 273,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 정창화이며 2021년 거래가 275,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 신청채권자는 신한카드, 청구액은 19,721,344원입니다.
이 사건의 핵심은 채권자의 청구금액이 아니라 선순위 임차권입니다. 말소기준으로 제시된 2025.01.22 미추홀구 압류보다 먼저 전입한 임차인이 있고, 매각물건명세서에는 이예원의 임차보증금 가운데 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 후순위 가압류가 소멸한다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515099 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 659 인천용현엑슬루타워 제105동 제31층 제3101호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 아암대로29번길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 136.4567㎡ · 지상 37층 중 31층 · 지하 3층 |
| 사용승인 | 2011.09.28 |
| 단지 규모 | 630세대 |
| 소유자 | 정창화 (2021.08.12 소유권이전 · 거래가 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 273,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 19,721,344원 |
| 말소기준권리 | 2025.01.22 미추홀구 압류 (갑구 11번) |
| 임차보증금 | 이예원 245,000,000원 · 최승응 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
권리 흐름에서 먼저 확인할 점은 과거 근저당권입니다. 2014.10.29 설정된 세림신용협동조합의 채권최고액 370,500,000원 근저당권은 2021.08.12 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 존속하는 근저당권으로 볼 수 없습니다.
2024년에는 임원재산보전처분과 회생절차개시등기가 있었으나, 회생절차 폐지 후 관련 등기는 말소됐습니다. 이후 2025.01.22 미추홀구 압류가 등기됐고, 신한카드와 하나카드의 가압류 및 강제경매개시결정이 뒤따랐습니다.
후순위 압류·가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기가 말소되는 것과 임차보증금 반환채무가 소멸하는 것은 별개입니다. 이 사건에서는 매각물건명세서가 임차권등기의 미배당 보증금 승계를 명시하고 있으므로, 임차인의 실제 배당액을 확인해야만 인수금액을 확정할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 관련 기재 2명
임차인 관련 기록에는 최승응과 이예원이 각각 등장합니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고자로 표시돼 있지 않습니다. 다만 동일한 전입일이 기재돼 있어 실제 임대차관계와 점유관계가 서로 어떻게 연결되는지 확인이 필요합니다. 보증금을 임의로 합산하거나 동일한 임대차라고 단정해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최승응 | 2023.12.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 추가 확인 필요 |
| 이예원 | 2023.12.15 임차권등기 2025.12.18 |
245,000,000원 | 명세서상 대항 가능 | 확정일자 2023.11.09 배당순위 확인 |
미배당액 인수 |
이예원의 전입일과 확정일자는 등기부 임차권등기 및 매각물건명세서에 기재된 날짜입니다. 최승응은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 별도의 대항력 및 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다.
③ 실질취득원가 — 유찰돼도 245,000,000원 아래로 내려간다고 볼 수 없다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 매각대금이 해당 보증금에 우선 충당되는 단순한 상황에서는 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금이 늘어나 실질취득원가는 보증금 수준에서 유지됩니다.
이 사건의 이예원 보증금은 245,000,000원입니다. 유찰 시 매각대금 전액이 이예원에게 배당된다고 단순화하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 이예원 미배당 가정액 | 실질취득원가 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 273,000,000원 | 0원 | 273,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 218,400,000원 | 26,600,000원 | 245,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 174,720,000원 | 70,280,000원 | 245,000,000원 |
위 표는 실제 예상배당액이 아니라, 이예원에게 최우선적으로 매각대금을 전액 배당한다고 단순화한 원리 설명입니다. 집행비용, 조세채권, 다른 채권자의 배당 및 최승응의 권리는 제외했습니다. 실제 미배당액과 실질취득원가는 이보다 커질 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 평균 4.02억보다 유사면적 2.80억에 주목
인천용현엑슬루타워의 실거래 표본 12건 평균은 408,263,333원, 최근 12개월 평균은 402,196,363원입니다. 최저매각가 273,000,000원은 최근 12개월 평균의 67.9%입니다.
그러나 이 평균에는 전용 124.96㎡, 134.37㎡, 136.46㎡의 거래가 함께 포함돼 있습니다. 특히 이 물건과 거의 같은 면적인 136.46㎡의 2026.01 실거래는 280,000,000원입니다. 이 거래는 32층이고 경매물건은 31층으로, 다른 표본보다 직접 비교하기에 가깝습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 134.37㎡ | 39 | 470,000,000원 |
| 2026.07 | 134.37㎡ | 36 | 467,000,000원 |
| 2026.05 | 124.96㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 2026.03 | 124.96㎡ | 5 | 402,000,000원 |
| 2026.02 | 124.96㎡ | 41 | 480,000,000원 |
| 2026.01 | 124.96㎡ | 3 | 395,000,000원 |
| 2026.01 ★ | 136.46㎡ | 32 | 280,000,000원 |
| 2025.12 | 134.37㎡ | 37 | 480,000,000원 |
| 2025.10 | 134.37㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2025.10 | 124.96㎡ | 5 | 290,080,000원 |
| 2025.10 | 124.96㎡ | 4 | 290,080,000원 |
| 2025.07 | 124.96㎡ | 38 | 475,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 408,263,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 402,196,363원 |
반면 경매물건과 면적이 거의 동일한 136.46㎡, 32층 거래가는 280,000,000원입니다. 현재 최저가 273,000,000원과의 차이는 7,000,000원에 불과합니다. 따라서 최근 평균 대비 67.9%라는 수치만으로 충분한 안전마진이 있다고 판단하기 어렵습니다.
권리 문제가 없는 경우라면 유사면적 거래가보다 낮은 최저매각가를 긍정적으로 볼 여지가 있습니다. 그러나 이 사건은 임차보증금 미배당액을 인수할 수 있고, 다른 점유자의 권리도 확인되지 않았습니다. 가격 비교에는 반드시 낙찰가와 인수금을 합한 실질취득원가를 적용해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정 · 임차보증금 미반영 추정표)
| 배당 항목 | 채권액 | 기존 추정배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,622,000원 |
| 1. 가압류 · 신한카드 | 17,318,132원 | 17,318,132원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 | 8,123,916원 | 8,123,916원 |
| 3. 강제경매개시 · 신한카드 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 242,935,952원 |
위 금액은 기존 단순 배당 가정을 그대로 표시한 것입니다. 신청채권액 19,721,344원과 가압류 채권액의 관계, 이예원의 임차보증금, 미추홀구 조세채권 및 실제 배당순위가 확정되지 않아 소유자에게 242,935,952원이 지급된다고 볼 수 없습니다. 신한카드의 가압류와 본압류 이행에 따른 중복 계산 여부도 확인해야 합니다.
⑥ 회차별 가격과 위험 — 유찰이 곧 할인은 아니다
| 시나리오 | 최저매각가 | 기존 추정 채권배당 | 임차보증금 인수 위험 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 273,000,000원 | 25,442,048원 | 미배당액 확인 |
| 1회 유찰 · 80% | 218,400,000원 | 25,442,048원 | 보증금이 최저가 초과 |
| 2회 유찰 · 64% | 174,720,000원 | 25,442,048원 | 보증금이 최저가 초과 |
채권배당액은 임차권·조세채권 등을 반영하지 않은 기존 시나리오 수치입니다. 실제 배당액 또는 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.
인천용현엑슬루타워 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.5회, 낙찰률은 25.0%입니다. 유찰이 잦고 낙찰률이 낮은 특성은 입찰 수요와 환금성 측면에서 주의할 신호입니다. 다만 개별 물건의 실제 낙찰 가능성을 이 수치만으로 단정할 수는 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 인천용현초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 숭의역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 3층·지상 37층 건물이며, 사용승인일은 2011.09.28입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 소화전 및 승강기설비가 있습니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 주거용 임차권등기가 존재하지만 물건의 감정상 용도는 오피스텔입니다.
- 도로. 단지 남서측 약 45m, 북서측 약 35m, 북동측 약 9m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 및 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 있으므로 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 2,444,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수 2.5회, 낙찰률 25.0%로 유동성에 주의가 필요합니다. 최근 거래 추세도 -15.3%로 하락 중입니다. 고층·유사면적 거래 사이의 가격 차이가 큰 점을 고려해 개별 호실의 가격 경쟁력을 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 이예원 임차보증금. 245,000,000원의 실제 배당 예정액을 확인하세요. 명세서상 미배당액은 매수인이 인수하는 조건입니다.
- 최승응의 임대차관계. 보증금·확정일자·계약 당사자와 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 이예원과 별도 계약인지도 핵심입니다.
- 말소기준과 선순위 관계. 2025.01.22 미추홀구 압류보다 앞선 전입 및 확정일자가 있습니다. 임차인 우선변제권의 성립과 조세채권의 우선순위를 구체적으로 검토해야 합니다.
- 조세채권. 미추홀구 압류채권의 금액과 법정기일, 당해세 및 다른 우선채권 존재 여부를 확인하세요. 실제 배당액은 이에 따라 변동될 수 있습니다.
- 신한카드 채권 중복. 갑구 12번 가압류가 갑구 14번 본압류로 이행된 관계와 신청채권액 19,721,344원의 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득원가. 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합한 금액으로 실거래 시세와 비교하세요. 명도·관리비 및 취득 관련 비용도 따로 확인해야 합니다.
- 유사면적 실거래. 전용 136.46㎡, 32층의 280,000,000원 거래를 중점 비교하고, 124.96㎡와 134.37㎡ 거래가 포함된 평균을 개별 호실 시세로 단정하지 마세요.
- 하락 추세와 환금성. 최근 거래 추세 -15.3%, 평균 유찰 2.5회, 낙찰률 25.0%를 반영해 보수적인 가격 기준을 설정해야 합니다.
- 원본 서류. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 배당요구 관련 기록을 대조하세요.
맺으며 — “최저가 2.73억, 싸 보이는 이유만으로는 부족하다”
이 물건은 숫자만 보면 상당히 매력적으로 보입니다. 최저매각가 273,000,000원은 최근 12개월 평균 402,196,363원의 67.9%이기 때문입니다. 하지만 면적이 거의 같은 136.46㎡ 거래는 280,000,000원입니다. 직접 비교할 만한 거래와의 가격 차이는 크지 않습니다.
여기에 더 중요한 문제가 있습니다. 매각물건명세서에 임차보증금 245,000,000원의 미배당액 인수가 명시돼 있습니다. 최승응의 보증금과 임대차관계도 확인되지 않았습니다. 이러한 상황에서 배당표의 인수 0원을 그대로 믿고 입찰하는 것은 위험합니다.
1회 또는 2회 유찰돼 최저가가 낮아져도, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 증가하면 실질취득원가는 245,000,000원 수준에 머물거나 다른 부담으로 인해 더 높아질 수 있습니다. 최근 거래 추세는 -15.3%이고 단지 평균 유찰도 2.5회입니다.
권리: 이예원 보증금 245,000,000원의 미배당액 인수 가능성이 명시돼 있습니다.
추가 위험: 최승응의 보증금과 독립적인 대항력 여부가 미확정입니다.
시장: 최근 거래 추세 -15.3%, 평균 유찰 2.5회, 낙찰률 25.0%입니다.
결론적으로 최저가의 할인율보다 실제 인수금액 확정이 먼저입니다. 임차인의 배당액과 점유관계가 정리되기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
