인천지방법원 2025타경515117. 인천 서구 당하동 신안실크벨리아파트 514동 405호, 전용 84.9922㎡의 아파트입니다. 감정가 340,000,000원에 2026년 11월 16일 첫 매각을 앞둔 신건입니다. 소유자는 김태호이며, 2019년 7월 18일 매매를 원인으로 2019년 9월 17일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 당시 등기된 거래가액은 230,000,000원입니다.

경매 신청채권자는 우리금융캐피탈주식회사입니다. 2021년 8월 5일 설정된 채권최고액 96,000,000원의 근저당권을 기준으로 임의경매가 진행되고 있으며, 청구금액은 86,903,808원입니다. 이후 롯데카드, 경기신용보증재단, 남부천새마을금고의 가압류가 차례로 등기되었습니다.

표시된 말소기준권리와 배당 시뮬레이션에 따르면 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매수인이 인수할 채무는 산정되지 않습니다. 다만 2019년 삼성화재해상보험 근저당권의 말소 표시와 2025년 한국자산관리공사로의 근저당권이전 기록이 서로 달리 표시되는 부분이 있습니다. 이를 해결하지 않고 권리가 완전히 깨끗하다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 추정 0원, 그러나 구근저당 확인 필요

권리분석의 기준점으로 표시된 것은 2021년 8월 5일 을구 10번 근저당권입니다. 우리금융캐피탈주식회사가 채권최고액 96,000,000원으로 설정한 담보권이며, 채무자는 박은미입니다. 이후 설정된 3건의 가압류와 임의경매개시결정은 이 기준에 따르면 매각으로 소멸합니다.

임차인 조사 내역은 0명입니다. 다만 감정평가 관련 기록에는 임대관계가 미상으로 표시되며, 내부구조 또한 이해관계인 부재로 건축물대장상 현황도 및 이웃 탐문을 참고해 파악했다고 기재되어 있습니다. 따라서 소유자가 직접 거주한다고 확정하거나 실제 점유자가 없다고 단정할 수는 없습니다.

결론적으로 등재 임차인 0명과 예상 인수액 0원은 긍정적이지만, 점유관계 및 기존 근저당의 정리 상태를 확인해야 권리상 안전성을 확정할 수 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가 3.4억원은 최근 시세의 107.8%

신안실크벨리 936세대 단지의 전용 84.99㎡ 동일 면적 실거래 12건을 비교합니다. 거래기간은 2025년 7월부터 2026년 4월까지이며, 최근 12개월 평균은 315,416,666원입니다.

최근 거래가 형성된 범위는 269,000,000원~360,000,000원입니다. 가격 차이가 상당히 커 같은 면적이라도 개별 세대의 층, 향, 내부 상태, 거래 조건에 따라 가격 차이가 나타날 수 있음을 보여줍니다.

그런데 이 경매물건의 최저매각가는 340,000,000원입니다. 최근 12개월 평균보다 24,583,334원 높고, 가장 최근인 2026년 4월 거래가 305,000,000원보다 35,000,000원 높습니다.

최신 실거래 305,000,000원은 최근 12개월 평균 315,416,666원보다 낮습니다. 다만 개별 거래의 편차가 크기 때문에 이를 단독으로 확정적인 하락 추세라고 해석할 수는 없습니다. 가격 판단에서는 전체 기간의 고가 거래보다 최근 평균과 최신 거래 수준을 우선하는 것이 적절합니다.

③ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)

현재 회차 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용과 채권최고액·청구금액을 기준으로 산정한 추정치이며, 실제 배당순위와 배당액을 확정한 표는 아닙니다.

집행비용 5,560,000원, 배당 대상 채권액 145,120,970원, 소유자 잔여 189,319,030원으로 매각대금 340,000,000원을 배분한 추정입니다. 당해세·최우선변제 및 실제 채권 잔액에 따라 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 우리금융캐피탈 96,000,000원은 실제 청구액이 아닌 채권최고액 기준입니다.

회차별 낙찰가와 예상 배당

시뮬레이션에서는 세 회차 모두 채권자 배당 부족액이 0원이며 신청채권자의 청구액 86,903,808원도 충족되는 것으로 산정됩니다. 회차가 진행될수록 매수인이 부담할 낙찰대금은 감소하고 소유자 잔여액도 줄어드는 구조입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 당하동 소재 인천원당초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 해당 아파트까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2004년 12월 10일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 아파트입니다. 대상은 15층 건물 중 4층 405호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 PVC창호로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수시설, 난방설비, 옥내소화전과 승강기 등이 설치되어 있습니다. 다만 내부구조는 현장 직접 확인이 아닌 건축물대장 및 이웃 탐문을 참고하여 조사되었습니다.
• 토지. 2필지가 하나의 사다리형 아파트 부지로 이용되고 있으며, 지형은 평지입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 토지면적은 29,865.4㎡, 공시지가 단가는 1,751,000원/㎡로 표시되어 있습니다.
• 용도지역 및 규제. 제3종일반주거지역·원당지구 지구단위계획구역이며, 성장관리권역·교육환경보호 관련 보호구역 등 제한사항이 표시됩니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한정된 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 입찰 시점 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 건물 내부 상태, 수리 필요 여부, 누수 등의 물리적 하자는 별도 현장 확인 대상입니다.
• 환금성. 936세대 아파트 단지로 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 사례가 있다는 점은 긍정적이지만, 최근 거래가격이 269,000,000원에서 360,000,000원까지 벌어져 있습니다. 매도가격은 세대별 조건과 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있으므로 감정가 340,000,000원을 확정적인 환금가격으로 볼 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 2019년 근저당과 권리이전 검증. 을구 9번 삼성화재해상보험 근저당권의 말소 상태와 9-1번 한국자산관리공사 권리이전의 효력을 확인해야 합니다. 실제 말소기준권리 및 소멸 범위를 확정하기 전에는 입찰을 보류하는 것이 안전합니다.
• 2021년 말소기준권리 재검토. 을구 10번 우리금융캐피탈 근저당이 유효한 말소기준권리인지, 기존 선순위 담보권 정리가 완료되었는지 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 임차인 및 점유관계 확인. 등재 임차인 수는 0명이지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서, 주민등록 관련 자료, 확정일자 부여현황과 현장 점유상태를 확인하여 대항력 있는 임차인이나 별도 점유자가 존재하는지 조사해야 합니다.
• 신건 가격 경계. 최저가 340,000,000원은 최근 12개월 평균 315,416,666원의 107.8%입니다. 최신 실거래 305,000,000원보다도 높으므로 신건 가격에 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
• 같은 층 거래 비교. 2025년 12월 동일 면적 4층 거래가 305,000,000원으로 확인됩니다. 경매 대상 역시 4층이므로 해당 거래와 향·내부 상태·수리 수준을 비교하는 것이 중요합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 시 272,000,000원, 2회 유찰 시 217,600,000원 시나리오를 검토하되, 실제 매각가격 변경은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다. 가격이 낮아져도 권리 및 점유 위험에 대한 검증은 동일하게 필요합니다.
• 내부 상태 및 추가 비용. 감정평가 과정에서 내부구조를 직접 확인하지 못한 부분이 있습니다. 내부 보수·수리 여부를 확인하고, 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 비용, 명도비용, 취득세 및 기타 부대비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 신청채권과 실제 배당 확인. 우리금융캐피탈 청구금액은 86,903,808원, 채권최고액은 96,000,000원입니다. 배당표에는 채권최고액을 기준으로 반영했으므로 실제 배당요구액과 채권 잔액, 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
• 입찰 원본 대조. 2026년 11월 16일 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 법원 매각 공고 및 실거래 내역을 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 좋은 가격”

인천 신안실크벨리아파트 514동 405호의 가장 큰 특징은 예상 인수금이 0원으로 산정되는 구조와 최근 거래시세보다 높은 신건 최저가가 공존한다는 점입니다.

표시된 2021년 우리금융캐피탈 근저당권을 기준으로 하면 후순위 가압류는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션에서도 인수금은 발생하지 않습니다. 하지만 2019년 근저당권과 2025년 권리이전등기의 상태가 명확하게 정리되어 있는지는 원본 확인이 필요합니다. 또한 실제 점유관계와 임대관계도 아직 확정할 수 없습니다.

가격 측면에서는 판단이 더 명확합니다. 최저가 340,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 315,416,666원보다 높고, 최신 실거래 305,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 감정가에 응찰하는 것은 최근 거래자료를 기준으로 가격상 유리한 매수라고 보기 어렵습니다.

1회 유찰 시나리오인 272,000,000원은 최근 거래가격보다 낮아지는 구간이지만, 이것만으로 투자가치가 확정되지는 않습니다. 우선 기존 근저당의 말소 상태와 실제 점유관계를 확인하고, 이후 유찰 여부와 실거래 수준을 함께 살펴봐야 합니다.

종합 판단은 C등급입니다. 등재 임차인이 없고 예상 인수액이 0원인 점은 긍정적이지만, 신건 가격이 최근 시세의 107.8%로 높다는 점과 기존 담보권 등기 확인이 필요하다는 점을 함께 반영했습니다. 현재로서는 권리 확인 우선, 신건 가격 입찰은 신중이라는 결론이 적절합니다.