인천지방법원 2026타경78. 계양구 임학동에 있는 다세대주택 ‘까사벨’ 2층 201호가 경매에 나왔습니다. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층에 위치하며, 감정가는 283,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 최저매각가도 감정가와 같습니다.

소유자는 김지현이며, 2019년 11월 6일 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의로 채권최고액 234,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 농협은행은 청구금액 180,125,253원으로 임의경매를 신청했고, 2026년 1월 30일 경매개시결정이 등기되었습니다.

앞서 설정되었던 민물장어양식수산업협동조합의 근저당권은 2019년 11월 6일 이미 말소되었고, 2026년 1월 23일 등기된 계양구 압류 역시 2026년 8월 31일 말소되었습니다. 따라서 현재 등기상 분석의 중심은 농협은행 근저당권과 경매개시결정입니다.

다만 이 물건은 일반적인 아파트가 아닌 다세대주택입니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 점유자와 임차인의 실제 존재 여부, 전입·확정일자 및 보증금 관계를 확인해야 합니다. 등기상 선순위 권리가 정리된다고 해서 점유관계까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당

이 물건의 말소기준권리는 2019년 11월 6일 접수된 을구 3번 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 234,000,000원이며 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이후 설정된 경매개시결정등기도 매각으로 소멸할 권리입니다.

등기상 결론. 확인된 말소기준권리와 경매개시결정등기는 낙찰자에게 그대로 남는 구조가 아니며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이는 임대관계 확인을 전제로 한 분석입니다. 선순위 대항력 임차인이 확인될 경우 인수액과 실질취득비용은 달라질 수 있습니다.

② 가격 비교 — 신건 283,000,000원의 적정성은 미확인

현재 감정가와 최저매각가는 모두 283,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가의 100%가 입찰 기준입니다. 그러나 비교 가능한 동일 지역·유사 다세대주택의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

유찰 시 최저매각가는 낮아지지만, 감정가 대비 할인과 시세 대비 저렴함은 다릅니다. 감정가 자체가 최근 거래가격을 얼마나 반영했는지 확인되지 않았으므로, 1회 또는 2회 유찰 가격이라도 곧바로 투자 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 근저당 배당은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 농협은행의 경매 신청 청구액은 180,125,253원으로 채권최고액과 다르므로 실제 배당액은 확정 채권액 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

신건 매각가 283,000,000원을 기준으로 집행비용 4,762,000원, 농협은행 근저당권에 234,000,000원을 배당하고 44,238,000원이 소유자에게 남는 것으로 추정됩니다. 이는 채권최고액을 기준으로 한 계산 결과이며 확정 배당표가 아닙니다.

회차별 배당 및 미배당 비교

2회 유찰 가격에서는 채권최고액 기준 미배당이 56,215,680원으로 증가합니다. 다만 이 금액은 근저당권 배당 부족분이며, 매수인이 그대로 인수하는 채무를 의미하지 않습니다. 현재 가정에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원이지만, 실제 임차관계가 확인되면 별도 검토해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 소재 안산초등학교 북측 인근의 다세대주택으로, 주변에는 다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물의 2층 201호입니다. 외벽은 벽돌 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호이며 위생·상하수도·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 약 9미터의 포장도로에 접합니다. 토지는 정방형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역에 해당하며, 과밀억제권역·장애물제한표면구역(원추표면)·중점경관관리구역 등 관련 제한이 있습니다. 교육환경 관련 상대보호구역도 포함되어 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 감정평가상 외국인 등 주택용도 취득을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재되어 있으며, 해당 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 입찰 시점의 적용 여부와 후속 지정 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 보고되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 내부 상태와 유지보수 비용은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택은 동일 건물 내 거래와 인근 유사 물건의 실거래가격 비교가 중요합니다. 현재 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않아 환금성과 적정 매도가격을 확정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차관계 확인이 최우선. 감정평가서에 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 자료를 대조하고 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
• 대항력·보증금 검증. 임차인이 확인될 경우 전입일, 점유 개시, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 2019.11.06 말소기준권리와의 선후관계가 핵심입니다.
• 시세 조사. 임학동 및 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래와 실제 매도 호가를 비교해 신건 283,000,000원의 적정성을 검토해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰을 결정하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가격은 226,400,000원, 2회 유찰 가격은 181,120,000원입니다. 이 가격에서도 시세와 인수 위험을 다시 계산해야 합니다.
• 농협은행 실제 채권 확인. 신청 청구액은 180,125,253원, 근저당 채권최고액은 234,000,000원입니다. 채권최고액을 실제 채무잔액과 동일하게 해석해서는 안 됩니다.
• 압류 말소 확인. 계양구 압류는 2026.08.31 말소된 상태입니다. 입찰 전 최신 등기부를 통해 추가 등기나 변동이 없는지 확인하세요.
• 명도·관리비. 점유자가 확인되면 인도 협의 및 필요한 법적 절차를 검토하고, 공용부분 관리비 체납 등 추가 부담 가능성을 확인하세요.
• 건물 및 규제 확인. 실제 내부 상태·누수·설비·건축물대장과 토지이용계획의 최신 내용을 확인하세요.
• 원본 대조. 예상배당과 권리판단은 확정 결과가 아닙니다. 매각물건명세서·등기부·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 검토해야 합니다.

맺으며 — “등기상 단순함과 투자 안전성은 다르다”

인천 까사벨 201호는 등기상 권리의 흐름이 비교적 명확합니다. 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 경매개시결정등기도 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당과 압류는 이미 말소되어 있어 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 등기상 확인된 권리만으로 물건 전체의 안전성을 확정할 수는 없습니다. 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼 선순위 대항력 임차인이나 미배당 보증금의 존재 여부를 먼저 확인해야 합니다. 또한 최근 실거래가격과 비교하지 않은 신건 최저가 283,000,000원을 가격 메리트가 있는 금액으로 평가할 근거도 없습니다.

결론은 권리 구조 확인, 임차관계 보류, 가격 판단 보류입니다. 현재 단계에서는 등기상 권리의 단순함을 긍정적으로 볼 수 있지만, 임대관계와 비교 시세라는 중요한 확인사항이 남아 있습니다. 무리한 신건 입찰보다는 실제 인수 가능성을 확인하고, 검증된 시세에 근거해 응찰가를 결정하는 접근이 적절합니다.