전주지방법원 2026타경5. 남원시 조산동 메카센트럴아파트 104동 12층 1206호, 전용 약 85㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박희천이며, 2021년 5월 20일 증여로 소유권을 취득했습니다. 2022년 7월 25일 남원농업협동조합이 설정한 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 여러 건의 가압류가 이어졌고, 결국 남원농업협동조합의 신청으로 2026년 1월 30일 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

이 물건은 권리보다 가격을 먼저 살펴볼 이유가 있습니다. 신건 최저가가 209,000,000원인데, 최근 동일 평형 실거래 평균은 221,791,666원입니다. 단순 비교하면 약 12,791,666원 낮습니다. 하지만 2026년 10월 같은 12층에서 210,000,000원에 거래된 사례도 있어, 층을 맞춰 비교하면 가격 차이는 1,000,000원에 불과합니다. 따라서 평균 대비 할인율만으로 큰 투자 여유가 있다고 판단하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 가압류는 소멸

권리관계의 출발점은 2022년 7월 25일 설정된 남원농업협동조합 근저당권입니다. 그 이전에 설정되었던 근저당권들은 등기부상 이미 말소되었습니다. 이후 2024년부터 2025년까지 설정된 가압류 5건과 경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸할 예정입니다.

또한 2023년 12월부터 2024년 3월까지 설정되었던 남원원예농업협동조합, 농협은행, 농업협동조합중앙회의 가압류 3건은 2024년 중 각각 해제되어 이미 말소되었습니다. 따라서 과거에 설정된 모든 압류성 권리를 현재 존속하는 부담으로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인·인수 위험 — 등기상 인수 0원, 점유는 확인 필요

다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 신고되지 않았다는 사실만으로 현재 점유자가 없거나 소유자가 실제 거주한다고 단정할 수는 없습니다. 입찰 전 점유자와 전입세대, 임대차관계 및 현황조사를 재확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균 대비 94.2%, 같은 층은 차이가 작다

메카센트럴은 402세대, 2008년 준공 단지입니다. 전용 약 85㎡ 동일 평형의 최근 12개월 실거래는 총 12건이며, 평균 거래금액은 221,791,666원입니다. 신건 최저가는 이 평균보다 5.8% 낮은 수준입니다.

최근 실거래 가격대는 202,500,000원부터 255,000,000원까지 폭넓게 분포합니다. 신건 최저가 209,000,000원은 평균보다 낮지만, 최근 거래 중 가장 낮은 금액인 202,500,000원보다는 높습니다. 즉 평균 대비 할인 가격이지만, 최근 거래 범위에서 특별히 낮은 가격은 아닙니다.

2026년 10월에는 12층 210,000,000원뿐 아니라 7층 248,000,000원, 15층 255,000,000원 거래도 있습니다. 거래 간 가격 차이가 큰 만큼, 층수 외에도 향·내부 상태·수리 여부·거래 조건에 따른 차이를 점검해야 합니다. 최근 거래 몇 건만으로 가격 상승 또는 하락 추세를 단정하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션에 따르면 매각대금 209,000,000원 중 집행비용 3,726,000원을 공제한 205,274,000원이 채권자에게 배당됩니다. 채권총액 384,535,224원 대비 미배당 채권은 179,261,224원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

위 표는 제공된 예상배당 계산을 재현한 것입니다. 근저당권 채권최고액이 180,000,000원으로 변경된 사실은 배당액 산정에 반영되지 않았으며, 동일 순위 가압류채권의 실제 배당방식, 당해세·최우선변제 및 최종 채권잔액에 따라 법원의 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액은 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 인수는 0원

이 물건은 매각물건명세서상 인수권리가 없으므로, 제시된 시나리오에서 유찰에 따라 매각대금이 내려가더라도 매수인 권리 인수액은 0원으로 계산됩니다. 대신 매각대금이 줄어들면서 채권자들의 미배당액이 증가합니다. 그러나 이 미배당액은 매수인에게 자동 승계되지 않습니다.

다만 이 시나리오는 향후 해당 가격으로 매각이 진행된다는 확정 일정이 아닙니다. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계되어 있어, 과거 평균만으로 유찰을 기대하기도 어렵습니다. 실제 매각 여부와 다음 회차 조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)

• 입지. 남원시 조산동 소재 남원시보건소 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로와 버스승강장을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 도로. 서측 약 15m, 북동측 약 12m, 남동측 약 10m의 포장도로를 통해 단지 출입이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 12층 1206호입니다. 위생·급배수·소화전·승강기 설비 및 도시가스보일러 난방시설이 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역입니다. 가축사육제한구역 및 영산강·섬진강 관련 건축 등 허가제한지역에 포함됩니다.
• 토지. 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가 기준 289,700원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 개별 세대의 내부 수리·하자 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 402세대 단지이며 동일 평형 최근 실거래가 12건 확인됩니다. 거래금액의 편차가 커서 매도 시 개별 세대 상태와 가격 책정이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 관리비 체납 내역. 관리사무소에서 2024년 3월부터 2026년 7월까지의 미납 관리비 3,378,790원을 공용부분·전유부분별로 구분하고, 최근까지의 추가 미납액을 확인하세요.
• 근저당권 변경등기. 2022.07.25 채권최고액 150,000,000원 설정과 2022.07.29 채권최고액 180,000,000원 변경을 확인하고, 채권계산서와 배당표의 금액 차이를 대조하세요.
• 점유·임대차관계. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 동일 층 가격 비교. 2026년 10월 동일 12층 거래금액 210,000,000원을 우선 참고하세요. 신건 최저가와의 차이가 작으므로 관리비·수리비 등 비용을 함께 고려해야 합니다.
• 최근 거래의 가격 편차. 동일 평형 거래가 202,500,000원부터 255,000,000원까지 분포합니다. 고가 거래만을 기준으로 낙찰가를 정하지 않도록 주의하세요.
• 배당 결과와 인수 책임 구분. 미배당 채권이 크더라도 후순위 소멸 권리를 매수인 부담으로 오인하지 마세요. 반대로 미납 공용 관리비는 등기 인수액과 별개로 검토해야 합니다.
• 법원 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 채권계산서 및 매각기일 공고를 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “최근 평균보다 싸지만, 비용을 확인해야 한다”

전주지방법원 2026타경5 메카센트럴 1206호는 권리구조 자체는 비교적 명확한 신건 아파트입니다. 말소기준권리 이후 가압류는 매각으로 소멸하고, 명세서상 별도의 인수권리도 없습니다. 신건 최저가 209,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 221,791,666원보다 낮아 기본적인 가격 검토의 출발점은 갖췄습니다.

그러나 같은 12층의 최신 거래가는 210,000,000원으로 최저가와 차이가 작습니다. 여기에 공용 관리비 인수 가능성과 근저당권 변경 후 채권최고액 180,000,000원과 예상배당 적용액 150,000,000원의 불일치가 남아 있습니다. 점유·임대차관계도 최종 확인이 필요합니다.

따라서 이 사건의 결론은 권리는 대체로 양호, 가격은 조건부 검토입니다. 신건이 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 서둘러 응찰하기보다는 관리비 승계 범위와 실질 취득부대비용을 확정하고, 같은 층 거래 및 세대 상태를 대조해 입찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다.