인천지방법원 2026타경136. 인천 서구 마전동 한일아파트 3동 503호입니다. 전용면적은 거래 비교 기준 59.1㎡, 철근콘크리트조 6층 건물의 5층에 위치합니다. 1991년 10월 1일 사용승인을 받은 252세대 아파트입니다. 소유자 박건남 씨는 2023년 6월 28일 거래가액 125,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 우리은행 명의로 채권최고액 137,500,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 우리은행이 2026년 2월 19일 임의경매개시결정을 받아 진행 중인 사건입니다.

이 물건에서 중요한 사실은 두 가지입니다. 첫째, 과거 복잡했던 가등기·가압류·압류·이전 근저당권은 이미 말소됐으며, 현재 경매의 말소기준은 2023년 6월 28일 우리은행 근저당권입니다. 둘째, 권리 부담이 작다고 해서 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 최저가 155,000,000원은 최신 실거래와 정확히 같고, 최근 12개월 평균보다 10.6% 높은 수준입니다. 입찰 판단의 중심은 권리보다 가격에 있어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 복잡했던 과거, 현재는 우리은행 근저당 하나

말소기준권리는 2023년 6월 28일 접수된 을구 7번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 137,500,000원이며 채무자는 현재 소유자 박건남입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 그 이후인 2026년 2월 19일의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 확인된 등기권리만을 기준으로 보면 매수인이 승계할 담보채무는 없습니다.

과거 등기 이력에는 서울보증보험의 가압류 500,000,000원, 소유권이전청구권 가등기, 가처분, 강제경매, 건강보험공단 등의 압류, 여러 금융기관의 근저당권이 등장합니다. 하지만 이들은 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 특히 2003년 강제경매 낙찰에 따른 소유권이전과 2017년 기존 임의경매의 취하를 구별해야 합니다. 과거에 거액의 가압류가 있었다고 현재 낙찰자가 그 금액을 부담하는 구조는 아닙니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 110.6%

한일아파트 동일 면적 59.1㎡의 실거래 12건을 비교하면, 전체 평균은 139,791,666원입니다. 하지만 과거 거래를 포함한 전체 평균보다 중요한 수치는 최근 12개월 평균 140,166,666원(6건)과 최신 거래가격 155,000,000원(2026년 2월)입니다. 현재 최저매각가는 최근 평균의 110.6%, 전체 평균의 110.9%입니다.

가격대는 110,000,000원~155,000,000원으로 넓게 분포합니다. 2026년 2월 4층 거래는 155,000,000원인 반면, 2026년 1월 6층 거래는 126,000,000원입니다. 개별 호수의 상태와 거래 조건에 따른 편차를 고려해야 하므로, 최신 최고 수준 거래 하나만으로 현재 5층 물건의 적정 시세를 155,000,000원으로 확정할 수는 없습니다.

최근 거래 평균의 이전 기간 대비 추세는 +0.5%로, 집계상 뚜렷한 하락 추세는 아닙니다. 다만 상승폭이 작고 실거래 편차가 상당합니다. 무엇보다 신건 최저가가 최근 평균보다 높고, 최신 거래와 같다는 사실이 중요합니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)

신건 가격인 155,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,970,000원을 공제한 뒤, 우리은행에 근저당권 채권최고액 기준 137,500,000원이 배당되고 소유자에게 14,530,000원이 남는 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 136,161,275원으로 채권최고액과 차이가 있으며, 실제 배당액은 확정채권액과 다른 선순위 배당 항목에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 법원의 배당 절차에 따라 변경될 수 있습니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

여기서 반드시 구분할 것은 채권자의 미배당액과 매수인 인수액입니다. 1회 유찰 시 우리은행 채권의 미배당액은 16,036,000원, 2회 유찰 시에는 40,485,600원으로 증가합니다. 그러나 우리은행 근저당권은 매각으로 소멸하므로 이 미배당 채권이 그대로 매수인의 부담으로 넘어가지는 않습니다. 현재 확인된 권리관계 기준으로는 각 회차 모두 매수인 예상 인수액 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 마전동 검단중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 2호선 검단사거리역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 1991.10.01 사용승인된 철근콘크리트조 6층 건물의 5층 503호입니다. 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있으며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 등의 마감입니다. 오래된 건물인 만큼 실제 실내 상태와 보수 필요성을 확인해야 합니다.
• 단지 규모. 한일아파트는 252세대 규모입니다. 동일 면적의 실거래가 확인되지만 거래가격 편차가 커 단지 평균만으로 개별 물건의 환금성을 확정하기 어렵습니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역·검단1지구 지구단위계획구역이며, 성장관리권역·상대보호구역·제한보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,438,000원/㎡입니다. 감정요항표에 기재된 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25로, 현재 규제 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 도로·토지. 단지 내 포장도로를 통해 공도로 출입합니다. 토지는 아파트 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 10,260㎡입니다.
• 공부·위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 구조와 현황은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만 거래가격은 110,000,000원~155,000,000원으로 폭이 큽니다. 1991년 사용승인된 구축 아파트라는 점과 252세대 규모를 감안하면 향후 매도 시 가격 및 매수 수요에 대한 보수적인 판단이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가를 시세 할인으로 착각하지 않기. 최저가 155,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.6%입니다. 최신 거래와 같아도 평균 시세 대비 저렴한 가격은 아닙니다. 응찰 상한은 최근 거래와 물건 상태를 함께 검토해 판단해야 합니다.
• 말소기준권리 최종 확인. 2023.06.28 우리은행 근저당권(채권최고액 137,500,000원)이 말소기준이며 경매개시결정은 2026.02.19입니다. 매각 전 추가 권리 변동 여부와 등기사항전부증명서를 다시 확인하세요.
• 실제 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대열람, 매각물건명세서, 임대차계약 및 확정일자 자료를 대조해야 합니다. 보증금·전입일을 확인하지 못한 점유자가 있다면 대항력 유무를 단정하지 않아야 합니다.
• 명도 비용과 기간. 소유자 거주 여부와 실제 점유 상태가 확인되지 않았습니다. 낙찰 후 인도명령·명도 협의 등이 필요할 가능성에 대비하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 등의 체납 여부를 확인하세요. 예상 인수액 0원에 미확인 관리비·명도비용까지 포함된 것은 아닙니다.
• 건물 상태 확인. 1991년 사용승인된 아파트이므로 누수, 배관, 난방, 창호, 내부 수리 상태를 확인해야 합니다. 리모델링 필요 여부가 실제 취득 비용과 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
• 유찰 시나리오 검토. 현재 최저가 155,000,000원, 1회 유찰 시나리오 124,000,000원, 2회 유찰 시나리오 99,200,000원을 비교하세요. 단지 평균 유찰 0.7회만으로 향후 유찰을 예측하지는 않아야 합니다.
• 소재지·관할 표기 대조. 사건 소재지의 '인천광역시 서구' 표기와 등기 표제의 '인천광역시 검단구' 표기를 원본 서류에서 대조하고, 동일 물건 및 현재 행정구역 표기를 확인하세요.
• 법원 원본 확인. 2026.11.16 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 실거래와 특별매각조건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만, 가격은 아직 매력적이지 않다”

인천 마전동 한일아파트 503호는 과거 여러 차례의 담보권 설정과 경매 이력이 있었지만, 현재 등기상 권리관계는 단순해진 물건입니다. 핵심은 우리은행 근저당권 137,500,000원이고, 해당 권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며 예상 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이므로 현장 점유와 선순위 임차인 여부를 확인하기 전에는 인수 위험이 완전히 해소됐다고 볼 수 없습니다.

가격 측면에서는 더 명확한 주의가 필요합니다. 감정가이자 최저매각가인 155,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 140,166,666원의 110.6%입니다. 최신 거래가격과 동일하지만 최근 평균보다 비싸고, 거래가격 편차도 큽니다. 최근·이전 기간의 추세는 +0.5%로 하락세가 확인되는 것은 아니지만, 그것만으로 신건의 가격 프리미엄이 정당화되지는 않습니다.

1991년 사용승인된 구축 아파트라는 점, 252세대 규모와 실거래 편차, 점유 상태 미확인까지 감안하면 지금 최저가에 서둘러 입찰할 근거는 부족합니다. 가격이 충분히 조정되거나 개별 물건의 상태가 높은 가격을 뒷받침하는지 확인하는 것이 우선입니다. 권리분석은 조건부 합격, 신건 가격은 보류. 이 사건의 승부처는 권리보다 실질취득 가격과 실제 환금성에 있습니다.