45,158,000원
+ 잠재 인수액
임차 부분 미상
광주지방법원 2024타경9394. 나주 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 2층 씨-225호 근린시설입니다. 소유자 김명인은 2023.04.18. 이 호실을 거래가액 126,726,000원에 취득했고, 같은 날 천지농업협동조합이 채권최고액 826,962,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기권리만 보면 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 점유관계는 전혀 단순하지 않습니다. 박영혜·최석진·강구원은 모두 말소기준일보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일만으로 임차권의 유효한 점유·주택 또는 상가임대차 적용 여부까지 확정할 수 없으므로, 이들은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경9394 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 2층 씨-225호 (빛가람동, 게토333지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 공실 |
| 소유자 | 김명인 (2023.04.18. 거래가액 126,726,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 45,158,000원 (4회 유찰 · 감정가 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천지농업협동조합 / 714,274,035원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.18. 천지농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 826,962,000원 · 공동담보목록 제2023-149호 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 미확정
말소기준권리는 2023.04.18. 설정된 천지농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 유한회사혜안도아·이강식 근저당권, 서울보증보험 가압류, 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 유한회사혜안도아의 근저당권부채권에 설정된 한국남방개발주식회사 근질권은 매각 후 처리 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 함께 대조해야 합니다.
② 임차·점유 분석 — 선순위 전입자 3명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박영혜 | 2023.02.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 최석진 | 2023.03.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 강구원 | 2023.03.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박몽배 | 2023.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 전입자는 총 4명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 박영혜·최석진·강구원은 말소기준권리보다 전입일이 빠르지만, 사용 부분과 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 되지만, 반대로 인수액 0원으로 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격과 유찰 — 35.84%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 126,000,000원, 현재 최저매각가는 45,158,000원으로 4회 유찰돼 감정가의 35.84%까지 내려왔습니다. 소유자의 2023.04.18. 취득 거래가액은 126,726,000원입니다.
다만 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않고, 감정평가서에는 지역상권 장기 침체와 건물 내 개별 구분건물의 다수 공실이 명시돼 있습니다. 여기에 선순위 전입자 3명의 보증금까지 미상이므로, 현재 최저가만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 실제 취득원가는 45,158,000원에서 끝나는 것이 아니라, 대항력이 인정되는 임차보증금 미배당분이 확인될 경우 그 금액만큼 증가합니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,158,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,212,844원 |
| 1. 근저당 · 천지농업협동조합 | 826,962,000원 | 43,945,156원 |
| 2. 근저당 · 유한회사혜안도아 | 253,647,200원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이강식 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,330,609,200원 중 채권자 배당액은 43,945,156원, 미배당액은 1,286,664,044원으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제와 선순위 임차보증금도 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 한국전력본사 남서측 인근이며, 신도시 내 업무시설과 주거시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 양호하고, 대지권의 목적인 토지는 중로에 접해 출입도로 상태도 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로 급·배수, 위생, 소방, 소화전, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구에 포함되며, 공시지가는 535,800원/㎡입니다.
- 환금성. 감정평가서에 지역상권의 장기 침체와 건물 내 개별 구분건물의 다수 공실이 기재돼 있습니다. 4회 유찰 이력도 수요층이 제한적일 가능성을 보여줍니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자 4명 전수 확인. 주민등록·사업자등록, 실제 점유, 사용 부분, 임대차계약서와 보증금 지급자료를 확인해야 합니다.
- 선순위 3명의 대항요건 확인. 박영혜·최석진·강구원의 점유 개시, 임대차 목적, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 공실 여부 현장 대조. 감정평가상 공실과 전입 조사 결과가 충돌하므로 출입문, 내부 사용 흔적, 우편물, 관리사무소 점유자료를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 나주세무서·안산세무서·나주시 압류 3건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 예상배당을 확정할 수 있습니다.
- 공동담보 채무 확인. 천지농업협동조합과 유한회사혜안도아 근저당권은 공동담보이므로 다른 담보물의 배당·변제 진행을 함께 확인해야 합니다.
- 근질권 처리 확인. 유한회사혜안도아 근저당권부채권에 설정된 한국남방개발주식회사 근질권의 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 관리비·공실 비용 확인. 지식산업센터·근린시설의 공용관리비 체납, 전기·수도, 시설유지비와 장기 공실 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 이후 제출서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 인수액이 먼저다”
최저매각가 45,158,000원은 감정가 126,000,000원의 35.84%에 불과합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전입자 3명의 보증금과 대항요건이 확인되지 않았고, 감정평가상 공실이라는 기록과 전입자 4명이 확인된 조사 결과도 충돌합니다. 지역상권 장기 침체와 다수 공실, 4회 유찰까지 겹쳐 환금성도 낮게 봐야 합니다.
등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차 위험은 닫히지 않았습니다. 선순위 전입자들의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가도, 시세 대비 할인율도, 안전한 입찰 상한도 계산할 수 없습니다. 이 물건은 ‘감정가 대비 얼마나 싸졌는가’보다 ‘낙찰 뒤 얼마를 추가로 떠안을 수 있는가’를 먼저 확인해야 하는 고위험 사건입니다.