인천지방법원 2026타경160. 인천광역시 연수구 송도동 168-2 오네스타 12층 1212호, 전용 34.5110㎡의 오피스텔입니다. 소유자는 박소연이며, 2023년 7월 31일 거래가 200,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 여러 금융기관과 보증기관의 가압류가 이어졌고, 도화2동새마을금고가 청구액 133,776,167원으로 임의경매를 신청했습니다.
문제는 권리의 순서입니다. 산정된 말소기준권리는 2025년 11월 12일 삼성카드의 가압류입니다. 그런데 그보다 앞선 2023년 7월 31일 설정된 도화2동새마을금고 근저당권이 존재하고, 2026년 10월 20일에는 이 근저당권의 이전 등기까지 기재되어 있습니다. 기존 근저당이 이미 말소된 것으로 분류된 내용과 이후 권리이전 사실을 등기 원본에서 대조해야 하는 상황입니다.
여기에 임차인 이혜지는 2024년 6월 5일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 산정된 말소기준일보다 빠른 날짜이므로 대항력 가능성이 중요한 쟁점입니다. 다만 2023년 근저당이 유효하게 존속한다면 그 근저당과의 선후관계가 달라지므로, 2025년 가압류만 기준으로 임차인 인수 여부를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경160 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 168-2 오네스타 12층 1212호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 송도국제대로 157 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 전용 34.5110㎡ · 지상 25층 중 12층 |
| 감정상 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 박소연 (2023.07.31 소유권이전 · 거래가 200,000,000원) |
| 감정가 | 152,000,000원 |
| 최저매각가 | 152,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 도화2동새마을금고 |
| 경매 청구액 | 133,776,167원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 등기 발급일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당 이전의 충돌
삼성카드 가압류가 말소기준권리라는 산정 결과가 유효하다면 이후의 케이비국민카드·우리카드·강원신용보증재단· 제이비우리캐피탈·충북신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 삼성카드의 가압류 자체도 매각으로 말소되는 권리입니다.
반면 임차인의 전입일이 산정된 말소기준일보다 앞서고, 임차권등기도 존재합니다. 따라서 등기상 압류·가압류가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 임차보증금 인수 위험까지 없어진다고 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 선행 전입과 배당 여부
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜지 | 12층 1212호 34.5110㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
2024.06.05 | 2024.06.05 2025.05.01 |
20,000,000원 등기상 계약별 기재 |
대항력 쟁점 우선변제 배당요구 승계 없음 |
실제 임차인은 이혜지 1명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 이혜지 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2024.06.05 / 2025.04.30 |
| 전입신고일 | 2024.06.05 |
| 점유개시일 | 2024.06.05 |
| 확정일자 | 2024.06.05 / 2025.05.01 |
| 등기상 보증금 | 계약 (1) 20,000,000원 / 계약 (2) 20,000,000원 |
| 등기상 월세 | 계약 (1) 750,000원 / 계약 (2) 800,000원 |
| 임차권등기 | 2026.05.08 · 을구 6번 · 인천지방법원 2026카임178 |
| 배당요구 | 신고 확인 · 2026.05.08 |
| 대항력 | 산정된 말소기준일보다 선행 · 실제 우선순위 확인 필요 |
| 우선변제권 | 확정일자 및 배당요구 확인 · 실제 배당순위 검토 필요 |
| 매수인 인수 | 미배당 보증금의 인수 여부 확정 전 |
대항력 있는 임차인이 매수인에게 대항할 수 있고 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면, 그 미배당액은 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형 경매에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수금이 증가해 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건은 등기상 계약별 보증금이 20,000,000원으로 기재되어 있고 최저매각가는 152,000,000원이므로, 그러한 보증금 초과형 구조라고 단정할 수는 없습니다. 다만 실제 인수 여부와 금액은 배당순위 확정 후 계산해야 합니다.
③ 가격 분석 — 신건 1.52억의 적정성
감정가는 152,000,000원이며, 신건이므로 최저매각가도 동일합니다. 현재 가격은 감정가의 100%입니다.
| 구분 | 가격 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 152,000,000원 | 감정평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 152,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 121,600,000원 | 감정가 80% · 가정 시나리오 |
| 2회 유찰 시 | 97,280,000원 | 감정가 64% · 가정 시나리오 |
현재 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 확인된 실거래 평균과 최신 거래가격이 없어, 감정가 152,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하거나 투자수익성이 높다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
아래는 제시된 배당 시뮬레이션을 그대로 표시한 것입니다. 배당액은 확정 배당금이 아니며, 특히 신청채권자와 임차인의 배당이 별도로 반영되지 않은 계산이라는 점을 주의해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,928,000원 |
| 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,190,991원 | 9,190,991원 |
| 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 8,850,696원 | 8,850,696원 |
| 가압류 · 주식회사우리카드 | 20,753,558원 | 20,753,558원 |
| 가압류 · 강원신용보증재단 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 24,081,660원 | 24,081,660원 |
| 가압류 · 충북신용보증재단 | 9,321,278원 | 9,321,278원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 32,873,817원 |
표상 채권자 배당 합계는 116,198,183원, 집행비용은 2,928,000원, 소유자 잔여는 32,873,817원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 신건 100% | 152,000,000원 | 116,198,183원 | 0원 | 32,873,817원 |
| 1회 유찰 · 80% | 121,600,000원 | 116,198,183원 | 0원 | 2,899,417원 |
| 2회 유찰 · 64% | 97,280,000원 | 95,128,960원 | 21,069,223원 | 0원 |
제시된 시뮬레이션에서는 신건과 1회 유찰 시 채권자 미배당액이 0원이고, 2회 유찰 시 21,069,223원의 미배당액이 발생합니다. 다만 이는 해당 계산에 포함된 채권을 기준으로 한 결과입니다. 임차인의 미배당 보증금이나 매수인 인수액이 0원이라는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 연수구 송도동 소재 테크노파크역 남측 인근에 위치하며, 주변은 역세권 상업·업무지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 북측 인근에 테크노파크역이 있습니다. 송도과학로 등 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 25층 건물 중 12층 1212호입니다. 외부는 석재 마감, 내부는 벽지 및 타일 마감이며 알루미늄 프레임 강화유리 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 급배수·위생·소화전·도시가스·승강기 설비와 지역난방·열병합 난방설비가 있으며, 주차대수는 자주식 430대로 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 지구단위계획구역(인천테크노파크확대조성단지)에 속합니다. 경제자유구역·성장관리권역 등의 지정이 확인되고, 북서측 광로 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 3,483,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 개별 오피스텔 매매가격과 직접 동일한 지표는 아닙니다.
- 규제. 상대보호구역과 경제자유구역 관련 지정이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득을 대상으로 2025.08.26~2026.08.25 지정된 것으로 기재되어 있으므로 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 해당 없음으로 조사되었고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 테크노파크역 인근 입지와 상업·업무시설 집적은 접근성 측면의 장점입니다. 다만 오피스텔의 실제 매매수요와 임대수익률을 평가할 실거래 자료가 확인되지 않아 환금성을 높게 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재검증. 2023.07.31 도화2동새마을금고 근저당의 설정·말소 기록과 2026.10.20 주식회사새마을금고자산관리회사로의 이전 등기를 원본으로 확인하세요. 산정된 2025.11.12 가압류 말소기준과의 관계를 확정해야 합니다.
- 임차권 선후관계. 이혜지의 2024.06.05 전입·점유개시 및 확정일자와 유효한 선순위 담보권의 관계를 확인하세요. 임차권등기일이 늦다는 이유만으로 이전 대항력을 부정해서는 안 됩니다.
- 실제 보증금 확인. 임차권등기상 두 계약에 각각 20,000,000원이 기재되어 있습니다. 갱신계약 여부, 실제 미반환액, 배당요구 금액 및 임차인 진술을 확인하세요.
- 배당표 재산정. 신청채권자 청구액 133,776,167원과 시뮬레이션상 신청채권자 배당 0원의 관계를 확인하세요. 임차권자의 우선변제와 근저당권의 배당순위를 포함해 다시 계산해야 합니다.
- 매수인 인수액. 시뮬레이션상 0원이라는 결과만 믿지 말고, 실제 임차보증금 중 매수인이 인수할 수 있는 부분을 별도로 검토하세요.
- 실거래 확인. 오네스타 동일 면적 및 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격과 가격 추세를 확인한 뒤 실질취득비용과 비교하세요.
- 임대차 및 명도. 임차권등기가 설정된 상태이므로 실제 점유 현황, 퇴거 여부, 보증금 반환 조건 및 명도 절차를 확인하세요.
- 관리비와 비용. 관리비 체납 여부 및 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 비용, 취득 관련 비용을 관리주체와 관련 기관에 확인하세요.
- 용도 확인. 감정상 오피스텔로 이용 중이며 임차인은 주거용으로 신고되어 있습니다. 건축물대장상 용도, 실제 이용상태 및 관련 규제를 입찰 전에 확인하세요.
- 매각기일 확인. 예정 매각기일은 2026.11.16입니다. 변경·연기·취하 여부와 최종 매각물건명세서를 법원 공고로 확인하세요.
맺으며 — “1.52억의 가격보다 권리 확정이 먼저”
인천 송도 오네스타 1212호는 신건 최저가가 152,000,000원인 오피스텔입니다. 역세권 입지와 교통 여건은 확인되지만, 실제 시장가격을 비교할 수 있는 실거래 자료가 없어 현재 입찰가격에 충분한 할인 여력이 있는지 판단하기 어렵습니다.
더 중요한 것은 권리관계입니다. 2023년 설정 근저당의 이후 권리이전, 2024년 전입한 임차인의 대항력, 2025년 가압류를 기준으로 한 말소기준 산정, 배당표에 반영되지 않은 신청채권자 및 임차인 배당이 서로 맞물려 있습니다.
계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있으나, 이것을 실제 인수위험이 없다는 결론으로 사용할 수는 없습니다. 임차보증금 20,000,000원의 실제 미반환액과 배당 가능액을 확인하고, 근저당권의 효력을 확정한 후 실질취득비용을 산정해야 합니다.
현재 결론은 ‘권리 위험 검증 필요 · 가격 판단 보류’입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 그 자체로 안전한 투자가 되는 것은 아닙니다. 근저당·임차권·배당을 먼저 확정하고, 그다음에 시세와 입찰가격을 비교하는 순서가 적절합니다.
