인천지방법원 2026타경192. 인천 청라동에 있는 ‘인천청라골드클래스1차오피스텔’ 15층 1508호입니다. 2021.02.25 사용승인을 받은 지상 23층 건물의 오피스텔이며, 현재 오피스텔 용도로 이용 중입니다. 소유자 차정민은 2018.11.26 매매를 원인으로 2021.03.31 소유권을 이전받았고, 등기에 기재된 거래가액은 197,000,000원입니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 154,800,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이후 다른 근저당권과 가압류, 세금 관련 압류가 차례로 등장했고, 수협은행이 청구금액 135,008,573원으로 임의경매를 신청했습니다. 등기상 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 배당으로 채권 전액을 충당할 수는 없는 상황입니다. 또한 임차인의 전입 사실은 확인되지만 보증금과 임대차 조건이 불명확해 점유·명도와 우선변제 여부에 관한 추가 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당을 기준으로 정리

말소기준권리는 2021.03.31 수협은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 배인준 근저당권(채권최고액 120,000,000원), 인천신용보증재단 가압류(50,000,000원), 인천광역시 서구 및 국가의 압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

2023.09.18 설정됐던 구성희 명의 근저당권(65,000,000원)은 2023.11.21 이미 말소되어 현재 남아 있는 인수 권리로 취급하지 않습니다. 다만 등기상 압류가 소멸한다는 사실과 매각대금 배당에서 세금채권의 우선순위가 어떻게 반영되는지는 구분해야 합니다. 조세채권의 실제 배당순위와 당해세 여부는 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없으나 보증금 확인 필요

확인된 실제 임차인은 김창규 1명입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 전입일이 2023.11.20으로 기재되어 있습니다. 말소기준권리인 수협은행 근저당권보다 늦은 전입이므로 선순위 대항력은 없는 것으로 판단합니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 임차인의 배당순위와 소액임차인 최우선변제 가능성은 단정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가와 실질취득을 구분

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 145,000,000원입니다. 확인된 임차인의 선순위 대항력이 없고 예상 인수액이 0원이므로, 최저가에 낙찰된다고 가정하면 인수 권리를 반영한 실질취득 기준액 역시 145,000,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않은 금액입니다.

소유자의 등기상 과거 거래가액은 197,000,000원이지만, 이를 현재 시세로 사용해서는 안 됩니다. 이 오피스텔과 유사한 면적·층·용도의 최근 거래 및 실제 매물가격을 비교한 뒤 응찰 가능 가격을 결정해야 합니다. 과거 취득가보다 감정가가 낮다는 사실만으로 현재 경매가격에 할인 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)

채권액은 근저당권의 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 계산한 추정치입니다. 수협은행의 실제 신청 청구금액은 135,008,573원으로 채권최고액과 다릅니다. 집행비용 2,830,000원을 차감한 142,170,000원을 수협은행에 배당하는 가정이며, 실제 배당에서는 확정 채권액, 이자, 조세채권, 소액임차인 최우선변제 등에 따라 금액과 순위가 달라질 수 있습니다. 예상 미배당액은 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 관계

현재 회차에서 수협은행의 예상 배당액은 142,170,000원으로, 신청 청구액 135,008,573원을 충족하는 것으로 산정됩니다. 그러나 1회 유찰 시 예상 배당액은 113,576,000원, 2회 유찰 시 90,729,600원으로 낮아져 신청 청구액에 미달합니다. 이에 따라 경매가 진행될수록 채권자 측 회수 부족액은 증가합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청라3동행정복지센터 동측 인근에 있으며, 주변은 주상복합오피스텔과 근린생활시설이 주를 이루는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설과 간선도로 접근을 고려한 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 도로. 건물 남측 및 서측으로 청라한내로72번길과 접하고, 약 20미터 및 15미터 폭의 지선도로를 이용할 수 있습니다.
• 건물 상태. 2021.02.25 사용승인된 철근콘크리트구조의 오피스텔로 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 소화설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 해당합니다. 토지거래허가 관련 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 입찰 시점의 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 청라 지역의 오피스텔이라는 입지와 용도를 고려할 때 실제 매수 수요, 임대수요, 공실 위험 및 현재 거래가격을 확인해야 합니다. 주거용 아파트와 동일한 환금성을 전제로 평가해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래와 매물가격을 조사하고, 감정가 145,000,000원의 적정성을 검토하세요.
• 임차인 계약관계. 김창규의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 전입일만으로 우선변제 및 소액임차인 해당 여부까지 판단할 수는 없습니다.
• 점유·명도. 현황조사상 전입자와 실제 점유자가 일치하는지 확인하고, 낙찰 이후 인도명령 또는 명도 절차에 필요한 시간과 비용을 검토하세요.
• 세금 압류. 인천광역시 서구와 국가의 압류가 등기상 소멸 대상이라도 실제 조세채권의 법정기일과 배당순위를 확인하세요.
• 근저당 채권액. 수협은행의 채권최고액 154,800,000원과 경매 신청 청구액 135,008,573원은 다른 금액입니다. 실제 배당에 반영될 채권액과 이자를 확인하세요.
• 후순위 권리. 배인준 근저당권 120,000,000원과 인천신용보증재단 가압류 50,000,000원의 말소 여부를 매각물건명세서 및 최신 등기사항증명서와 대조하세요.
• 관리비와 공실. 오피스텔 관리비 체납 및 공용부분 부담 가능성을 확인하고, 임대 시 공실·관리비·유지보수 비용을 반영하세요.
• 매각조건 및 원본 대조. 2026.11.16 매각기일의 실제 진행 여부와 매각조건을 확인하고, 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 최종 대조하세요.

맺으며 — “권리 소멸은 긍정적, 가격 판단은 보류”

인천 청라 골드클래스 1508호는 말소기준이 명확하고 후순위 권리들이 매각으로 정리되는 구조입니다. 실제 임차인은 김창규 1명이며, 전입일이 기준 근저당보다 늦어 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 등기상 권리 구조 자체는 비교적 이해하기 쉽습니다.

그러나 임차인의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 점유와 배당에 관한 검토가 남아 있습니다. 신건 매각가 145,000,000원에서 예상되는 채권 미배당 182,630,000원은 매수인 인수액과는 별개지만, 채권 회수 부족이 큰 경매라는 점을 보여줍니다. 여기에 오피스텔의 현재 실거래 시세를 반영한 가격 검증도 필요합니다.

권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 점유 확인과 현재 시세 검증 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 입찰 판단의 핵심은 미배당 규모 자체가 아니라 실제 매수인 인수 여부, 명도 가능성, 그리고 낙찰가를 포함한 총취득비용이 현재 시장가격에 비해 합리적인지에 있습니다.