인천지방법원 2026타경244. 인천 연수구 송도동에 자리한 힐스테이트 송도 더테라스 106동 37층 3708호, 전유면적 84.0486㎡의 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 48층 건물 중 37층에 위치하며, 감정가와 최저매각가가 모두 433,000,000원인 신건입니다.
등기부의 핵심은 2021.01.25 설정된 수협은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 등기된 김창숙의 주택임차권과 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 권리만으로 보면 낙찰자가 임차보증금 170,000,000원을 별도로 떠안는 형태는 아닙니다.
그러나 임차권이 소멸한다는 판단만으로 모든 문제가 끝나는 것은 아닙니다. 실제 점유 여부, 임차인의 배당 가능성, 명도 협의 및 가격의 적정성을 확인해야 합니다. 이 사건은 말소기준은 명확하지만 입찰 판단에는 추가 확인이 필요한 오피스텔입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경244 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 제106동 제37층 제3708호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 센트럴로 415 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 전유면적 84.0486㎡ · 철근콘크리트구조 · 48층 중 37층 |
| 소유자 | 이보연 (단독소유, 2021.01.25 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 433,000,000원 / 433,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 수협은행 / 344,488,852원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.25 수협은행 근저당권 (을구 1번) |
| 근저당 채권최고액 | 최초 409,200,000원 · 2023.01.27 변경 397,200,000원 |
| 임차인 | 김창숙 1명 · 임차보증금 170,000,000원 · 주택임차권등기 |
| 예상 매수인 인수액 | 0원 (현재 확인되는 권리관계 기준) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당, 후순위 임차권
2020.10.14 최초 소유권보존등기 이후 하나자산신탁으로 신탁등기가 이루어졌으나, 해당 신탁등기는 2021.01.25 말소되었습니다. 같은 날 이보연 앞으로 소유권이전등기가 이루어졌고, 수협은행 근저당권이 설정되었습니다.
이후 2023.01.27 수협은행 근저당 채권최고액은 409,200,000원에서 397,200,000원으로 변경되었습니다. 이 변경등기는 별개의 선순위 권리가 아니라 기존 근저당의 내용을 수정한 것입니다. 근저당 자체는 경매 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
김창숙의 임차권등기는 2025.01.24 접수되었고, 2026.03.19 수협은행의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 임차인의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2023.01.16이므로, 2021.01.25 설정된 말소기준 근저당보다 늦습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.7억, 대항력 없음
이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 김창숙 1명입니다. 임차보증금은 170,000,000원이고, 2025.01.24 주택임차권등기가 접수되었습니다. 계약일자는 2022.12.13, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2023.01.16입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창숙 | 170,000,000원 | 2023.01.16 2023.01.16 |
없음 | 확인 필요 | 없음 | 신고 |
| 임차 범위 | 제37층 제3708호 84.0486㎡ 전부 |
|---|---|
| 이용 형태 | 주거 (임차권등기) |
| 임대차계약일 | 2022.12.13 |
| 주민등록일 | 2023.01.16 |
| 점유개시일 | 2023.01.16 |
| 확정일자 | 2023.01.16 |
| 임차권등기 접수 | 2025.01.24 (을구 2번) |
| 임차권등기명령 | 2025카임73 (2025.01.23) |
| 배당요구 | 신고 · 2025.01.24 |
| 매수인 인수 | 0원 (후순위 임차권 매각 소멸 예정) |
임차인의 확정일자는 존재하지만, 확정일자가 있다는 사실과 선순위 대항력이 있다는 것은 다른 문제입니다. 김창숙의 전입·점유 시점은 수협은행 근저당 설정일보다 늦으므로, 매수인에게 대항하여 보증금 반환을 요구할 선순위 지위는 인정되지 않는 구조입니다.
반면 배당절차에서는 임차권자의 배당요구와 우선변제 요건, 다른 채권과의 순위를 따로 검토해야 합니다. 이 임차인은 배당요구를 신고했지만, 실제 배당액이나 보증금 전액 회수 여부가 확정된 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 433,000,000원 가정)
신건 최저매각가 433,000,000원에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 6,730,000원을 먼저 공제하고, 수협은행에 409,200,000원을 배당한 뒤 소유자에게 17,070,000원이 돌아가는 계산입니다.
| 배당 항목 | 시뮬레이션 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,730,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 409,200,000원 | 409,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 17,070,000원 |
| 합계 | — | 433,000,000원 |
위 금액은 제공된 배당 시뮬레이션이며 확정 배당표가 아닙니다. 당해세, 임차인의 최우선변제 및 실제 우선변제 배당은 반영되지 않았고, 실제 집행비용과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수는 0원
대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 인수하는 물건이라면 낙찰가 하락만큼 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득비용이 유지될 수 있습니다. 그러나 이 사건의 김창숙 임차권은 후순위이고 대항력이 없는 것으로 분석되므로 그러한 보증금 인수형 구조에 해당하지 않습니다.
현재 확인되는 권리관계가 유지된다는 전제에서 낙찰가가 내려가면 매수인의 실질취득비용도 내려가며, 보증금 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 이 계산은 취득세, 명도비, 미납 관리비 등 별도 비용을 제외한 금액입니다.
| 매각 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 433,000,000원 | 409,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 346,400,000원 | 340,750,400원 | 68,449,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 277,120,000원 | 272,440,320원 | 136,759,680원 | 0원 |
채권자 예상배당·미배당은 각 회차 시뮬레이션 기준입니다. 수협은행 근저당 채권최고액 변경과 임차인 배당 가능성에 따른 조정 전 금액이므로 실제 배당액을 확정하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 송도달빛축제공원역 북측 인근입니다. 공동주택·공원·근린생활시설이 함께 형성된 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 지하철역이 있습니다. 단지 내 도로를 통해 접근합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 48층 중 37층 오피스텔로, 외벽은 돌붙임 및 페인트 마감, 내부는 벽지·타일 마감, 창호는 샷시 유리 구조입니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·옥내소화전·자동화재탐지설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 평탄한 주상용 건물부지입니다. 일반상업지역·지구단위계획구역에 해당하며 경제자유구역과 성장관리권역에 포함됩니다.
- 규제. 철도보호지구에 저촉되며 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시되어 있습니다. 토지이용 관련 적용 범위와 거래상 제한 여부를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 2,339,000원/㎡입니다. 해당 금액은 토지 기준 수치로, 개별 오피스텔의 실거래 시세를 뜻하지 않습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 유지보수 필요성은 현장 확인 대상입니다.
- 환금성. 역·공원·근린생활시설 접근성은 입지상 검토 요소입니다. 다만 오피스텔의 매매·임대 수요와 환금성을 구체적으로 판단하려면 동일 건물 및 유사 호실의 최근 거래와 임대시장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.01.25 수협은행 근저당이 선순위인지 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 409,200,000원과 변경 후 397,200,000원의 차이를 확인하고, 실제 채권액 및 배당 시뮬레이션을 재검토해야 합니다.
- 임차권등기. 김창숙의 주택임차권등기, 계약일·전입일·확정일자, 배당요구 여부와 실제 권리순위를 매각물건명세서 및 등기부와 대조하세요.
- 임차인 배당. 보증금 170,000,000원에 관한 우선변제·배당순위를 확인하세요. 예상배당표에 임차인 배당이 반영되지 않은 점을 유의해야 합니다.
- 점유 및 명도. 현 점유자가 누구인지, 임차인이 퇴거했는지, 인도명령이나 명도 협의가 필요한지 확인하세요. 후순위 임차권의 소멸과 실제 인도 완료는 별개입니다.
- 시세 검증. 감정가 433,000,000원과 비교할 동일 단지·유사 면적 오피스텔의 최근 매매사례를 확인하세요. 신건 가격을 할인 매수로 가정하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 346,400,000원과 277,120,000원은 각각 1회·2회 유찰 시 계산상 최저가입니다. 실제 매각조건·재매각 일정·시세 검증 결과를 함께 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수인에게 문제가 될 수 있는 미납 항목을 관리주체에 확인하세요.
- 이용 및 규제. 오피스텔의 실제 주거 이용 상태와 건축물대장상 용도, 토지거래허가 관련 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 직전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 집행법원 공고를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 검토 완료”
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2021.01.25 수협은행 근저당이 말소기준이고, 김창숙의 전입과 임차권등기는 그보다 늦습니다. 후순위 임차보증금 170,000,000원은 현재 분석상 매수인이 인수할 금액이 아닙니다. 신건 최저가에 낙찰된다면 별도 인수채무를 제외한 실질취득금액은 433,000,000원으로 계산됩니다.
그렇다고 권리 문제가 완전히 끝난 물건은 아닙니다. 임차인이 실제로 점유하고 있는지, 배당요구에 따른 배당 가능성이 어느 정도인지, 명도에 어떤 절차가 필요한지는 확인해야 합니다. 특히 근저당 최고액 변경사항을 반영하지 않은 예상배당액과 임차인 배당이 제외된 계산은 입찰 전 재검토가 필요합니다.
가격 측면에서도 아직 신건에 응찰할 근거가 충분하지 않습니다. 감정가 433,000,000원이 최근 실거래 대비 어느 수준인지 먼저 확인해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 오피스텔이라는 용도와 임차권 관련 명도 불확실성까지 고려하면, 이 사건을 단순히 권리가 깨끗한 저가 물건으로 분류해서는 안 됩니다.
결론은 권리상 인수 0원, 임차권·배당·명도 확인 필요, 가격 판단 보류입니다. 권리 구조의 장점은 인정하되, 실제 시세 검증과 점유 문제의 해소를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
