전주지방법원 2026타경30043. 전북특별자치도 남원시 하정동 107-2에 있는 근린생활시설 및 토지가 경매에 나왔습니다. 건물은 지하 1층부터 지상 5층까지 근린생활시설로 이용되고 있으며, 소매점·의원·체력단련장 등의 용도가 확인됩니다. 대지면적은 1,157.0㎡, 최저매각가는 3,212,621,900원입니다.
현재 소유자는 박재홍으로, 2023.12.28 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 1,212,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 김수미·함권의 전세권과 삼호저축은행 등의 근저당권이 설정됐으며, 2026.03.16 주식회사 삼호저축은행의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 근저당권이 말소되는지를 확인하는 데 있지 않습니다. 상업용 건물의 실제 점유와 영업시설의 소유관계, 일괄매각 범위, 토지 이용상태까지 확인해야 실제 취득가치와 명도 부담을 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30043 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 남원시 하정동 107-2 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 남원시 남문로 437 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조, 슬래브 및 그라스울판넬지붕, 지상 5층 |
| 이용상태 | 지하 1층~지상 5층 근린생활시설(소매점·의원·체력단련장 등) |
| 토지면적 | 1,157.0㎡ |
| 토지용도 | 일반상업지역 · 업무용 |
| 소유자 | 박재홍 (2023.12.28 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 | 3,212,621,900원 |
| 최저매각가 | 3,212,621,900원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 경매신청채권자 | 주식회사 삼호저축은행 |
| 청구금액 | 95,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 물건 포함 · 일부 시설 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 농협은행 근저당이 말소기준
현재 권리분석의 출발점은 2023.12.28 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,212,000,000원이며, 건물과 하정동 107-2 토지를 공동담보로 합니다. 이후 설정된 권리들은 제시된 분석상 매각으로 소멸합니다.
이후 등기된 김수미·함권 전세권, 삼호저축은행·이정옥 근저당권, 현대엘리베이터 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
과거에는 여러 차례 경매와 전세권·근저당권 설정이 반복됐습니다. 특히 2001.08.22, 2005.02.22, 2023.12.28에 임의경매 매각에 따른 소유권이전 기록이 있습니다. 다만 과거에 설정됐던 근저당권과 전세권 대부분은 해당 경매 매각이나 해지로 이미 말소됐으므로, 현재 유효한 권리와 과거 말소된 권리를 구분해야 합니다.
② 전세권·점유관계 — 등기는 소멸, 실제 임대관계는 확인 필요
현재 확인되는 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 전혀 없거나 건물이 공실이라고 단정할 수 없습니다.
등기부에는 말소기준권리 이후 설정된 전세권 2건이 존재합니다. 전세권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 실제 점유자와 임대차계약의 존재 여부는 별도로 확인해야 합니다.
| 전세권자 | 설정일 | 전세금 | 설정 범위 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김수미 | 2024.02.01 | 40,000,000원 | 1층 중앙 512.09㎡ | 등기상 소멸 대항력 미확인 |
| 함권 | 2024.07.23 | 30,000,000원 | 건물 3층 전부 | 등기상 소멸 대항력 미확인 |
전세권의 설정 범위는 등기 기재 기준입니다. 전세권자는 실제 임차인 신고 인원과 동일하게 취급하지 않았으며, 점유·사업자등록·확정일자 등은 확인이 필요합니다.
명시된 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수 추정액 역시 모든 회차에서 0원입니다. 다만 이는 확인되지 않은 임대차나 점유관계까지 보증하는 의미는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 시세가 없어 저가매수 여부는 보류
이 사건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 3,212,621,900원입니다. 한 번도 유찰되지 않아 감정가가 그대로 최저입찰가격으로 적용됩니다.
다만 동일하거나 비교 가능한 근린시설의 실거래가격이 확인되지 않아, 감정가가 실제 시장가치보다 높은지 낮은지 판단할 객관적인 비교 기준은 확보되지 않았습니다. 아파트와 달리 근린시설은 임대수익, 공실, 건물 상태, 토지 활용 가능성 등에 따라 가치 편차가 클 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 예상 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건 · 100%) | 3,212,621,900원 | 1,521,040,000원 | 0원 | 1,657,055,681원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 2,570,097,520원 | 1,521,040,000원 | 0원 | 1,020,956,545원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 2,056,078,016원 | 1,521,040,000원 | 0원 | 512,077,236원 | 0원 |
유찰 시나리오는 감정가 대비 80%·64%의 가정 금액입니다. 실제 유찰 및 차기 최저매각가 확정을 의미하지 않습니다. 소유자 잔여와 미배당액은 제시된 추정모형에 따른 값으로, 실제 배당순위 및 세금 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,212,621,900원 가정)
제시된 신건 매각가를 기준으로 집행비용과 각 채권자의 예상 배당액을 정리했습니다. 현재 시나리오에서는 채권자 배당 합계가 1,521,040,000원이며, 배당모형상 미배당은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 34,526,219원 |
| 1. 농협은행주식회사 · 근저당 | 1,212,000,000원 | 1,212,000,000원 |
| 2. 김수미 · 전세권 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 함권 · 전세권 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 주식회사삼호저축은행 · 근저당 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 5. 중국인 이정옥 · 근저당 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 6. 현대엘리베이터 주식회사 · 가압류 | 29,040,000원 | 29,040,000원 |
| 채권자 배당 합계 | 1,521,040,000원 | 1,521,040,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,657,055,681원 |
배당표는 채권최고액·전세금·청구금액 등을 기준으로 한 추정입니다. 집행비용 34,526,219원은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 2026.10.26 국의 압류가 등기돼 있으므로 실제 조세채권의 금액과 법정기일·우선순위를 확인해야 합니다. 배당액과 소유자 잔여금은 확정 금액이 아닙니다.
⑤ 매각 범위 — 가장 먼저 확인해야 할 특수조건
이 사건의 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 물건 포함이 명시돼 있습니다. 동시에 일부 시설은 매각 대상에서 제외됩니다. 상업용 건물의 활용성과 실제 취득 범위를 판단하는 데 중요한 조건입니다.
이처럼 매각 대상에 포함되는 건물·토지와 제외되는 시설을 구분하는 작업이 중요합니다. 특히 자동화코너와 통신기지국은 낙찰 후에도 건물의 특정 공간이나 상부 시설을 이용하는 문제가 남을 수 있으므로, 매각 제외 사실만으로 점유·철거 관계가 자동 정리된다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·토지·건물 현황 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 남원시 하정동 소재 남원시립도서관 남서측 근거리에 위치합니다. 인근에는 근린생활시설·소매점·의원·사무소 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 연계 및 버스정류장 접근성을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물 이용. 지하 1층부터 지상 5층까지 소매점·의원·체력단련장 등 근린생활시설로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아닌 상업용 근린시설입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트조 슬래브 및 그라스울판넬지붕의 지상 5층 건물로, 외벽은 타일·강화유리 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 천장형 냉난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지 형태. 토지면적 1,157.0㎡, 지형은 평지이며 사다리형 토지입니다. 도로접면은 중로한면으로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며, 고도지구(10층 이하)에 해당합니다. 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 문화재·환경 관련 제한. 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 및 영산강·섬진강 관련 건축 등 허가제한지역이 확인됩니다. 실제 증축·재건축·용도변경 가능 여부는 관계기관 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1,508,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 공시지가는 해당 토지의 실제 거래가격이나 경매 적정입찰가와 동일하지 않습니다.
- 건축물 위반 여부. 감정 관련 자료상 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다. 다만 매각 제외 시설과 제시외 건물의 현황은 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트
- 실제 임차인·점유자 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 층별 영업점포, 임차계약, 사업자등록, 점유개시 및 확정일자 등을 조사해 대항력과 명도 가능성을 검토해야 합니다.
- 김수미·함권 전세권 확인. 전세권은 말소기준 이후에 설정됐지만 현재 실제 점유 여부와 별도 임대차계약의 존재 가능성은 확인해야 합니다.
- 자동화코너 소유·점유관계. 매각 제외 시설인 365일 자동화코너의 소유자와 운영자, 설치·사용계약 및 공간 점유조건을 확인하세요.
- 이동통신기지국 관련 계약. 매각 제외 기지국의 설치 주체와 유지관리 권한, 건물 사용조건 및 향후 철거 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지 일부 도로 이용. 실제 도로 부분의 경계·이용현황 및 개발 제한 여부를 지적도와 현장조사를 통해 확인하세요.
- 토지 등기 별도 대조. 건물의 근저당권이 토지와 공동담보로 설정돼 있습니다. 일괄매각 대상 토지의 등기 및 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
- 국의 압류 및 조세채권. 2026.10.26 남원세무서장 관련 압류가 등기돼 있습니다. 실제 체납세액과 법정기일·배당순위 등을 확인하세요.
- 건물 운영비 및 유지보수. 승강기·냉난방·소방시설의 정상 작동 여부, 수선 필요성과 미납 관리비·공과금을 확인해야 합니다.
- 임대수익과 공실률. 실제 임대료, 보증금, 임대면적, 공실 및 운영비를 확인한 후 순수익을 기준으로 적정 매수가격을 검토해야 합니다.
- 적정 시세 검증. 주변 유사 근린시설의 거래사례와 수익환원가치를 확인하기 전에는 감정가나 유찰 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 토지 이용규제. 일반상업지역·고도지구·역사문화환경보존지역 등 관계 규제를 검토하고 증축·재건축·용도변경 가능성을 확인하세요.
- 입찰 서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 제시외 물건 현황을 최종 확인해야 합니다.
⑧ 종합 판단 — 권리보다 실물과 가격 검증이 중요
- 말소기준권리가 명확하며 후순위 등기권리의 소멸관계가 비교적 분명합니다.
- 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다.
- 제시된 배당 시나리오 모두 채권자 배당부족 0원, 매수인 인수 추정 0원입니다.
- 일반상업지역에 위치하고, 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 임대관계가 미상으로 실제 점유·명도 위험이 확정되지 않았습니다.
- 365일 자동화코너와 이동통신기지국이 매각에서 제외됩니다.
- 대지 일부가 도로로 이용되고 있어 토지의 실제 활용 가능성을 검토해야 합니다.
- 조세 압류가 존재하고, 실제 조세채권은 배당모형에 반영되지 않았습니다.
- 비교 가능한 실거래와 임대수익 정보가 없어 신건 가격의 적정성을 판단할 수 없습니다.
권리분석만 보면 매수인이 등기상 권리를 직접 인수할 가능성은 낮은 구조입니다. 그러나 상업용 건물은 임차인의 점유, 영업시설의 소유, 토지 이용규제 및 시설관리 비용이 실제 취득가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
특히 현재 최저매각가 3,212,621,900원을 정당화하려면, 근린시설의 실제 임대수익과 공실률, 건물 상태, 매각 제외 시설의 이용관계, 비교 가능한 거래가격이 함께 확인돼야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 위험 0원”
전주지방법원 2026타경30043은 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 정리되는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아닙니다. 지하 1층부터 지상 5층까지 근린생활시설로 이용되는 상업용 건물이고, 실제 임대관계는 미상입니다. 여기에 매각에서 제외되는 자동화코너·이동통신기지국과 일부 도로로 이용되는 토지가 결합돼 있습니다.
가장 중요한 가격 판단에서도 비교 가능한 실거래와 수익성 정보가 확인되지 않습니다. 따라서 신건 최저매각가가 감정가와 같다는 사실만으로 비싸거나 싸다고 단정할 수 없으며, 향후 유찰되더라도 자동으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.
최종 판단은 “등기상 인수관계는 비교적 양호하지만, 현장·임대차·매각범위·시장가격 확인 전 입찰 보류”입니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라, 실제로 무엇을 취득하고 얼마의 수익을 얻을 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.
