전주지방법원 2026타경30079. 순창읍 순화리 장류로에 접한 스카이빌 주1동 6층 604호입니다. 경매물건의 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 6층 건물로, 스카이빌은 2018년 준공된 16세대 규모입니다.

등기상 현재 소유자는 백소희입니다. 2019년 1월 11일 거래가액 180,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 순창새마을금고가 채권최고액 132,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

이후 김정송이 2021년 8월 10일 전입·점유를 시작하고 확정일자를 받았으며, 2025년 12월 4일 보증금 15,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 김정송은 2026년 5월 15일 개시된 강제경매의 신청채권자이기도 합니다. 임차인과 신청채권자가 동일 인물로 기재된 점은 별도 확인이 필요하지만, 임차인의 전입이 선순위 근저당보다 늦기 때문에 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸

가장 중요한 기준점은 2019년 1월 11일 순창새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 전세권은 이미 2021년 3월 10일 말소되었고, 국민건강보험공단 압류 역시 2025년 11월 11일 해제·말소됐습니다. 현재 남아 있는 후순위 주택임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

임차인 분석 — 보증금 15,000,000원의 실제 의미

확인되는 실제 임차인은 김정송 1명입니다. 임차권등기에는 주택 전부를 대상으로 임차보증금 15,000,000원, 월 차임 350,000원, 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일이 모두 2021년 8월 10일로 기재돼 있습니다.

대항력은 2019.01.11 선순위 근저당과 2021.08.10 전입·점유일을 비교한 판단입니다. 확정일자는 확인되지만 실제 우선변제 배당순위와 배당금은 별도 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.

특히 예상배당표의 김정송 신청채권 15,000,000원과 주택임차권등기에 적힌 보증금 15,000,000원을 별개의 확정 채권으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 동일 채권인지 여부가 확인되지 않았으므로, 아래 배당분석은 강제경매 신청채권자 청구액을 반영한 추정치입니다.

최저매각가가 감정가와 같은 현 회차 기준으로, 매수인의 실질취득액은 낙찰대금 145,000,000원에 인수액 0원을 더한 145,000,000원입니다. 취득세·명도비·기타 비용은 별도입니다. 임차인에게 미배당이 발생하더라도 그 금액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 거래의 거의 두 배인 신건 가격

가격 판단에서는 전체 거래 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 스카이빌의 전체 실거래 12건 평균은 85,444,166원이지만, 최근 12개월 거래 2건의 평균은 78,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 10월 77,750,000원이고, 최근 거래가격 추세는 -10.3%입니다.

실거래 비교 표본 면적은 69.47㎡ 및 79.38㎡이며, 조회 대상면적 77.01㎡와 정확히 일치하지 않습니다. 층·면적·상태 차이에 따른 가격 보정이 필요합니다.

과거에는 110,000,000원에 거래된 사례도 있었지만, 최근 거래는 77,750,000원과 78,250,000원입니다. 최근 가격 추세 -10.3%는 가격 하락 위험을 보여줍니다. 과거의 높은 거래가격이 전체 평균을 끌어올릴 수 있으므로, 단순 전체 평균을 근거로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.

또한 스카이빌은 16세대에 불과한 소규모 건물입니다. 아파트 대단지처럼 풍부한 거래 표본과 매수층을 기대하기 어렵고, 근린시설이라는 용도 표기와 실제 주거용 오피스텔 이용상태를 함께 점검해야 합니다. 환금성에 보수적인 평가가 필요한 물건입니다.

③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)

신건 최저매각가 145,000,000원에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권은 채권최고액 132,000,000원을 기준으로 반영하고, 신청채권자 김정송의 청구액은 15,000,000원으로 반영했습니다.

집행비용 2,830,000원은 추정치입니다. 채권자 미배당 합계는 4,830,000원, 소유자 잔여금은 0원입니다. 근저당 실제 피담보채무, 조세·우선변제·배당이의 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

유찰 후 최저매각가가 낮아지더라도 후순위 임차권의 인수 여부가 바뀌는 것은 아닙니다. 각 회차의 매수인 인수 예상액은 모두 0원입니다. 다만 매각대금 감소에 따라 채권자의 미배당금이 늘어납니다.

각 유찰 시나리오는 제시된 회차별 추정액입니다. 최종 배당액은 확정 채권액·우선순위 등에 따라 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 순창여자중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·관공서·학교·공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 생활편의시설과 주거시설이 함께 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 장류로를 통해 순창군 및 인접 시군구로 진출입할 수 있습니다. 남동측으로 왕복 4차선 아스팔트 도로인 장류로와 접하고, 동측에도 아스팔트도로가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 6층 건물입니다. 외벽은 벽돌 붙임 등, 내벽은 타일·벽지 등으로 마감돼 있으며, 위생·급배수·전기·엘리베이터 설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 경매물건의 근린시설 용도 표기와 실제 이용상태 사이의 적법성 및 건축물대장상 용도는 입찰 전에 확인해야 합니다. 위반건축물로 표시된 사항은 확인되지 않습니다.
• 토지. 사다리형 평지로, 주상용 건물의 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 900.0㎡이며 공시지가는 231,800원/㎡입니다. 제2종일반주거지역에 해당합니다.
• 규제. 순창여자중학교 관련 절대·상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 도로구역 및 하수처리구역 등 토지이용계획상 제한이 있습니다. 해당 규제가 개별 호실의 활용·용도변경에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 환금성. 16세대의 소규모 건물로 매수자층이 제한될 수 있습니다. 거래사례는 존재하지만 최근 12개월 표본은 2건이며, 거래가격 추세가 -10.3%인 점에서 매도가격과 매각기간에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 우선 검토. 전체 평균 85,444,166원보다 최근 12개월 평균 78,000,000원과 최신 거래 77,750,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 특히 비교 거래와 본건의 면적 및 층 차이를 보정해야 합니다.
• 신건 가격 경계. 최저가 145,000,000원은 최근 시세의 185.9%입니다. 감정가 기준으로 입찰하면 과다한 취득비용을 부담할 위험이 큽니다.
• 말소기준권리 확인. 2019.01.11 순창새마을금고 근저당권이 말소기준인지 최종 등기부와 매각물건명세서로 재확인해야 합니다.
• 김정송 임차관계 확인. 임차보증금 15,000,000원, 전입·점유·확정일자 2021.08.10, 임차권등기일 2025.12.04를 확인하고, 강제경매 신청채권과 임차보증금의 동일성 및 배당관계를 검토해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 대항력이 없는 임차권이라도 실제 점유자가 누구인지, 현재 점유 중인지, 명도 협의 및 인도 절차가 필요한지 확인해야 합니다. 임차권등기만으로 현재 점유상태가 확정되는 것은 아닙니다.
• 용도 적합성. 근린시설 표기와 주거용 오피스텔 이용상태의 차이를 건축물대장·인허가 내역과 대조해야 합니다. 주거 사용의 적법성 및 향후 임대·매도에 미치는 영향도 검토해야 합니다.
• 유찰 후에도 시세 재검증. 1회 유찰 시 116,000,000원, 2회 유찰 시 92,800,000원으로 낮아지는 시나리오에서도 최근 평균과 최신 거래보다 높은 금액입니다. 유찰 횟수만으로 매수가격을 정해서는 안 됩니다.
• 관리비·조세 확인. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 관리비, 당해세 및 법정 우선배당 사항 등을 별도로 점검해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기 관련 서류와 실거래 내역을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 소멸해도, 비싼 가격은 사라지지 않는다”

순창 스카이빌 604호는 말소기준권리 이후의 임차권이 소멸하고, 매수인 인수액이 0원으로 분석되는 물건입니다. 과거 신탁등기·전세권·압류도 이미 말소돼 있어, 등기상 권리 인수 구조는 복잡하지 않습니다.

하지만 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 최저가 145,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 78,000,000원의 185.9%입니다. 최신 거래가 77,750,000원이고 가격 추세가 -10.3%라는 점도 불리합니다. 거래사례가 많지 않은 16세대 소규모 건물, 근린시설과 주거용 오피스텔의 용도 확인 문제, 신청채권자와 임차인의 동일인 관계에 대한 추가 조사도 필요합니다.

더구나 2회 유찰 시 가정한 최저가 92,800,000원조차 최근 평균 거래가격보다 높습니다. 단순히 신건에서 유찰을 기다리는 것만으로 충분한 가격 메리트가 확보되는 구조도 아닙니다.

결론은 권리 인수 부담은 낮지만 가격 경쟁력은 매우 낮다는 것입니다. 현재 회차에서의 입찰 매력은 낮게 평가하며, 추가 유찰 여부보다 동일·유사 면적의 실제 거래가격과 매수 후 환금성을 기준으로 신중하게 판단해야 합니다.