* 인수액 0원은 제시된 권리·배당 분석상의 추정치입니다. 실제 점유 형태, 임대차계약, 법적 대항력 및 별도 인수사항의 확인 결과에 따라 매수인의 부담 판단이 달라질 수 있습니다.
수원지방법원 2025타경4963. 경기도 광주시 곤지암읍 만선리 일원에 위치한 공장 및 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 철골조 단층으로 공장과 화장실로 이용 중이며, 소유자는 한국유업주식회사입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 1,410,613,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 법원 경매 신청채권자는 김웅일로 등기되어 있으며, 청구금액은 2,547,068,493원입니다.
권리의 출발점은 2023.04.21. 설정된 조정은 명의 근저당권입니다. 채권최고액 1,000,000,000원으로 말소기준권리에 해당합니다. 이후 김웅일 근저당권, 금융기관 가압류와 세금 관련 압류가 연이어 발생했습니다. 특히 조정은·김웅일 근저당권 모두를 대상으로 사해행위 취소 관련 가처분이 등기된 점은 일반적인 근저당 경매와 구별되는 핵심 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4963 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 곤지암읍 만선리 332-1 일원 도로명주소: 경기도 광주시 곤지암읍 내선길 19 |
| 등기 표시 | 만선리 332-1, 431-31, 431-61, 431-64 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장(가·나) 및 화장실(다) |
| 건물 구조 | 철골조 기타지붕 단층 건물 · 사용승인 2003.02.28 |
| 소유자 | 한국유업주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,410,613,000원 / 1,410,613,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김웅일 / 2,547,068,493원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.21. 조정은 근저당권 · 채권최고액 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 매각방법 | 일괄매각 · 제시외 철파이프조 천막지붕 건물 포함 · “ㅂ” 컨테이너 건물 제외 |
| 공부상 토지 이용 | 공장용지 · 계획관리지역 · 공업용 |
| 확인된 토지면적 | 207.0㎡ (개별 토지정보 기준이며 일괄매각 전체 면적과 구별 필요) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하나 가처분이 핵심
등기상 말소기준권리는 2023.04.21. 조정은 근저당권입니다. 이후 설정된 김웅일 근저당권 및 일반 가압류·압류 등은 기본적인 매각 소멸 분석 대상입니다. 과거 설정된 중소기업은행 등 근저당권과 이전 경매개시결정은 이미 등기상 말소 처리된 사항으로 구별해야 합니다.
등기상 후순위 가처분이 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있더라도, 이것만으로 관련 소송의 결과나 근저당권의 유효성, 배당순위 변동 가능성까지 확정할 수는 없습니다. 가처분의 본안소송 진행 및 확정 여부, 근저당권의 실체와 배당에 대한 영향을 반드시 별도로 확인해야 합니다.
② 임차·점유 관계 — 전입 관련 조사 5명, 계약내용 미확인
현황조사 및 매각물건명세서에는 다음 5명이 임차 관련 조사 대상으로 확인됩니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없으나, 실제 임대차계약의 존재와 보증금·확정일자·사용 부분은 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 모두 확정적인 법률상 임차인으로 보거나, 반대로 명도에 문제가 없다고 단정하기는 어렵습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 최영한 | 2024.04.05 | 미상 | 기준권리 이후 전입 대항력 가능·미상 |
확정일자 미상 |
| ALLASIW SHERWIN | 2023.09.12 | 미상 | 기준권리 이후 전입 대항력 가능·미상 |
확정일자 미상 |
| COLANGGAB JOSEPH JR | 2023.10.17 | 미상 | 기준권리 이후 전입 대항력 가능·미상 |
확정일자 미상 |
| ATLEB AUBREY | 2023.11.21 | 미상 | 기준권리 이후 전입 대항력 가능·미상 |
확정일자 미상 |
| CALUZA JESSIE | 2023.05.24 | 미상 | 기준권리 이후 전입 대항력 가능·미상 |
확정일자 미상 |
전입 관련 인원 5명 · 보증기관 승계 신고 0명 · 보증금 및 확정일자 미상. 전입일만으로 실제 임대차와 법률상 권리를 확정할 수 없습니다.
따라서 현 단계의 판정은 대항력 가능·미상, 추가 확인 필요입니다. 장부상의 매수인 인수액 0원은 확정된 법적 판단이 아니며, 별도 임차권이나 점유 권원이 밝혀질 경우 다시 분석해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,410,613,000원 가정)
신건 가격에 낙찰된다는 가정 아래 집행비용 16,506,130원을 먼저 공제하고, 조정은 근저당권에 1,000,000,000원, 김웅일 근저당권에 394,106,870원을 배당하는 추정입니다. 이후 가압류권자에게 돌아갈 금액은 없는 것으로 산정되어 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 16,506,130원 |
| 1. 근저당 · 조정은 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김웅일 | 2,600,000,000원 | 394,106,870원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 1,360,200,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 1,021,808,089원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국민은행 | 185,687,501원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경남은행 | 186,410,724원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 | 500,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국파렛트풀 | 8,695,033원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 이지영 외 선정자 | 157,057,438원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
이지영 외 선정자의 가압류 변경등기는 원 가압류의 청구금액을 구체화한 것으로, 동일 채권을 별도의 신규 채권으로 중복 합산하지 않도록 표시했습니다. 배당은 채권최고액 등을 기준으로 한 단순 추정이며, 실제 채권잔액·배당요구·우선세금·본안소송 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
다만 채권자의 미배당액이 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 채권의 미회수분과 매수인이 실제 부담할 권리는 구별해야 합니다. 이 사건에서는 세금 우선순위, 근저당 가처분, 미확인 점유·임차 관계를 별도로 검토해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인은 필수
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 1,410,613,000원 | 5,782,809,353원 | 0원* |
| 1회 유찰 (80%) | 1,128,490,400원 | 6,062,110,727원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 902,792,320원 | 6,285,551,826원 | 0원* |
* 모두 현재 권리분석상 인수액 0원 가정이며, 추가 확인으로 인수 권리가 밝혀지는 경우에는 실질취득비용이 달라집니다. 회차별 금액은 예정 매각가가 아니라 유찰을 가정한 계산입니다.
1회 유찰 시 최저가는 1,128,490,400원, 2회 유찰 시에는 902,792,320원으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 공장과 토지의 객관적인 실거래 비교가격이 확인되지 않았으므로, 낙찰가가 낮아진다는 사실만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 산업용 부동산은 공장 용도 적합성, 건물 상태, 규제와 실제 사용 가능 여부가 가격 판단에 직접적인 영향을 미칩니다.
국세·지방세 중 당해세 또는 법정기일 등에 따라 우선순위가 달라지는 채권이 있으면, 근저당권 배당액과 후순위 채권자의 미배당 규모가 달라질 수 있습니다. 세목·법정기일·체납액을 확인하지 않은 채 예상배당표를 확정적인 배당순위로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 곤지암읍 만선리 소재 만선초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 중소규모 공장, 제조업소, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택과 농경지가 혼재하고 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 서측 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철골조 기타지붕 단층 공장으로, 벽체와 천장은 그라스울 판넬 등, 바닥은 에폭시 및 타일 등으로 마감되어 있습니다. 기본적인 위생·급배수·전기공급설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 공장용지, 공업용 이용상태이며 확인된 토지정보상 계획관리지역, 평지, 사다리형, 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 373,000원/㎡로 기재되어 있으나, 이는 개별 토지의 공시지가로 일괄매각 전체 시세와 동일하지 않습니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다. 토지거래계약에관한허가구역 표시도 있으므로 대상 용도와 적용기간을 검토해야 합니다.
- 공부·시설. 감정상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 매각에 포함되는 제시외 건물과 제외되는 컨테이너를 실제 현장에서 구분해야 합니다.
- 환금성. 공장·토지는 아파트처럼 동일 평형 거래가격으로 쉽게 비교하기 어렵습니다. 용도·규제·시설·접근성에 따른 매수층의 차이가 커서 처분 가능성과 적정가격을 별도로 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 가처분 본안 확인. 신용보증기금·중소기업은행이 제기한 사해행위 취소 관련 소송의 진행 상황과 근저당권 유효성에 대한 영향을 확인하세요.
- 매각 범위 확인. 만선리 각 필지와 공장 건물, 제시외 철파이프조 천막지붕 건물의 포함 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 도면으로 대조하세요. 제외 컨테이너의 반출 가능성도 확인이 필요합니다.
- 점유자 5명 조사. 최영한, ALLASIW SHERWIN, COLANGGAB JOSEPH JR, ATLEB AUBREY, CALUZA JESSIE의 실제 점유 부분, 거주·근무 여부, 임대차계약과 보증금, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 체납액, 법정기일, 당해세 여부와 건강보험 관련 압류채권을 확인하여 배당 및 말소관계를 다시 검토하세요.
- 시세 검증. 공장과 토지를 구분해 인근 산업용 부동산 거래사례와 감정평가 내역을 검토하세요. 실거래 비교 없이 신건 최저가의 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 사용 가능성. 계획관리지역과 환경규제, 공장등록, 업종별 인허가, 시설 상태를 검토하세요. 실제 생산시설로 활용할 수 있는지가 환금성에 중요합니다.
- 명도·잔존물. 법인 소유 공장의 운영 여부, 사용 인원, 설비·동산의 소유관계와 매각 제외 물건의 반출 문제를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 2026.11.03. 발급된 등기사항증명서를 출발점으로, 입찰 직전 최신 등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 사건 진행 상황을 다시 확인하세요.
그러나 근저당 가처분의 법적 효과와 미확인 점유관계까지 해결되었다는 뜻은 아닙니다. 이 두 부분의 확인이 끝나야 인수 위험을 실질적으로 평가할 수 있습니다.
맺으며 — “인수 추정 0원 ≠ 위험 0원”
이 사건은 단순한 공장 담보권 실행 경매로 보기 어렵습니다. 2023년의 조정은·김웅일 근저당권에 각각 사해행위 취소 관련 가처분이 존재하고, 후순위 금융기관의 가압류와 세금 관련 압류가 누적되어 있습니다. 전입 관련 조사 인원 5명의 보증금과 실제 점유관계도 명확하지 않습니다.
예상배당상 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 이는 어디까지나 현재 확인된 사항을 전제로 한 추정입니다. 또한 감정가 1,410,613,000원이 시장에서 적정한 가격인지 판단할 만한 실거래 비교근거가 없어 가격 경쟁력을 긍정적으로 평가할 수 없습니다.
결론은 신건 입찰 판단 보류입니다. 근저당 관련 소송의 결과와 점유 관계를 확인하고, 매각 범위·공장 인허가·실거래 비교가격까지 검증한 뒤에야 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다. 권리 미확인과 산업용 부동산의 환금성 위험이 겹치는 만큼, 배당표상의 인수 0원만을 근거로 안전한 물건이라고 평가해서는 안 됩니다.
