수원지방법원 2025타경5027. 경기도 광주시 중대동에 있는 ‘대림파크뷰’ 102동 지하 1층 비01호입니다. 감정평가상 공동주택인 다세대주택이며, 2011.10.14 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물에 속합니다.
이번 경매에서 가장 먼저 확인해야 하는 사항은 매각 범위입니다. 해당 호실의 전체 평가액은 216,000,000원이지만, 경매 감정가는 그 절반인 108,000,000원입니다. 이는 감정가격이 크게 할인된 것이 아니라 매각대상 자체가 지분 2분의 1이기 때문입니다.
당초 김상길과 원민희가 지분을 나누어 소유했으나, 김상길 지분은 2025.11.17 공매를 원인으로 디에이치개발주식회사에 이전됐습니다. 현재 공유자는 디에이치개발주식회사와 원민희이며, 이번 임의경매는 원민희 지분을 대상으로 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경5027 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중대동 197-43 대림파크뷰 제102동 제지1층 제비01호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 텃골길 63-8 |
| 물건종류 | 공동주택(다세대주택) · 지분매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 4층 · 사용승인 2011.10.14 |
| 분석 대상 면적 | 84.51㎡ |
| 매각대상 | 원민희 소유 지분 2분의 1 |
| 공유자 | 디에이치개발주식회사(2분의 1), 원민희(2분의 1) |
| 전체 감정평가액 | 216,000,000원 |
| 지분 감정가 | 108,000,000원 |
| 최저매각가 | 108,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사신한은행 |
| 청구금액 | 34,103,573원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 공유자 우선매수 | 매각물건명세서상 우선매수신고 1회에 한함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 지분관계는 복잡
말소기준권리는 2015.03.17 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 55,000,000원으로, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이후 설정된 압류와 가압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
다만 등기부에는 국세·지방세 관련 압류와 가압류가 복수 존재했으며, 일부는 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 후순위 압류에는 광주시와 국의 압류가 포함됩니다. 세금의 성격과 법정기일에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있으므로 말소 예정이라는 이유만으로 배당 위험까지 없다고 보기는 어렵습니다.
② 임차인·점유 — 임대관계 미상
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없으며, 배당 시뮬레이션에 반영된 임차보증금 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다.
소유자 또는 이해관계인 부재, 폐문 및 시건장치 등으로 내부 확인이 이루어지지 않았으며, 건축물현황도면·외부관찰·탐문조사 등을 기준으로 이용상태가 판단됐습니다. 따라서 실제 점유자가 누구인지, 별도 임대차가 존재하는지는 추가 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 숫자보다 비교 대상이 중요하다
대림파크뷰 102동의 확인된 실거래는 3건이며, 거래된 주택의 면적은 모두 59.56㎡입니다. 반면 이번 분석 대상 면적은 84.51㎡이고, 무엇보다 매각대상은 주택 전체가 아닌 지분 2분의 1입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.56㎡ | 1층 | 165,000,000원 |
| 2025.10 | 59.56㎡ | 1층 | 170,000,000원 |
| 2021.11 | 59.56㎡ | 2층 | 183,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.56㎡ | 3건 | 172,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.56㎡ | 2건 | 167,500,000원 |
전체 실거래 평균은 172,666,666원이지만, 과거 거래를 포함한 수치입니다. 최근 12개월 평균은 167,500,000원, 가장 최근 거래가격은 165,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -8.5%로 하락 방향입니다.
최저매각가 108,000,000원은 최근 12개월 평균의 64.5%로 산출되어 있습니다. 그러나 이는 비교 단위가 다른 수치입니다. 경매가격은 84.51㎡ 대상 주택의 지분 2분의 1에 대한 금액인 반면, 실거래가격은 59.56㎡ 주택의 전체 소유권 거래가격입니다. 따라서 이 비율을 할인율이나 수익 가능성으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,312,000원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 30,688,000원 |
신건 최저가에 매각되는 경우 집행비용 추정액 2,312,000원, 신한은행 근저당 채권최고액 기준 55,000,000원, 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원이 배당되고, 소유자에게 30,688,000원이 남는 계산입니다.
신한은행 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 경매 신청 청구금액은 34,103,573원입니다. 실제 배당은 확정채권액·배당요구·조세채권 등의 확인 결과에 따라 달라집니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 공유지분 부담은 그대로
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 108,000,000원 | 0원 | 30,688,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 86,400,000원 | 0원 | 9,444,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 69,120,000원 | 7,524,160원 | 0원 | 0원 |
유찰 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 채권 미배당액과 매수인 인수액은 다른 개념입니다. 2회 유찰 시 추정되는 미배당액 7,524,160원이 자동으로 낙찰자에게 승계된다는 의미는 아닙니다.
그렇더라도 유찰로 최저가격이 내려간다는 사실만으로 투자 매력이 높아지는 것은 아닙니다. 모든 회차에서 취득 대상은 동일한 지분 2분의 1이고, 공유자 우선매수 및 점유·처분 위험도 그대로 남습니다. 동일한 공유지분에 대한 실제 거래가격이 확인되지 않아 어느 회차가 적정한 매수가격인지 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 광주시 중대동 소재 중대교 북동측 근거리에 위치합니다. 주위에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설·임야 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 위생·급배수·난방·주차장시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 서측으로 폭 약 5m의 차량 통행 가능한 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당하며, 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 593,000원/㎡입니다. 토지면적은 525.0㎡로 기재되어 있으나, 이 수치는 해당 호실의 단독 소유 토지면적을 뜻하지 않습니다.
- 이용상태. 현황 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 것으로 평가됐습니다. 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 구조·상태는 다를 수 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없으며, 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 대림파크뷰 102동은 9세대 규모입니다. 일반 주택 전체 거래와 달리 공유지분만의 거래 가능성과 가격은 별도로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위. 원민희 소유 지분 2분의 1만 매각됩니다. 나머지 지분을 보유한 디에이치개발주식회사의 권리와 현재 공유관계를 최신 등기로 확인하세요.
- 공유자 우선매수. 매각물건명세서상 공유자 우선매수신고는 1회에 한정됩니다. 실제 신고 여부와 입찰 결과에 미치는 영향을 확인하세요.
- 공매 이력. 한국자산관리공사 관련 공매공고 및 2025.11.17 공매에 따른 지분 이전 내역을 확인하세요. 현재 경매와의 관계도 대조해야 합니다.
- 점유·임차. 임대관계는 미상이며 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 거주자, 점유권원, 대항력 가능성을 추가 조사하세요.
- 조세채권. 광주시 및 국의 압류와 관련하여 당해세·우선배당 가능성을 확인하세요. 실제 배당액은 추정표와 달라질 수 있습니다.
- 시세 비교. 확인된 실거래는 59.56㎡ 전체 거래이고 분석 대상은 84.51㎡ 주택의 지분 2분의 1입니다. 최저가와 실거래를 직접 비교하여 할인율을 계산하지 마세요.
- 시장 추세. 최근 12개월 거래 평균은 167,500,000원, 최신 거래는 165,000,000원이며 거래 추세는 -8.5%입니다. 하락 방향을 고려해 적정가격을 보수적으로 평가하세요.
- 공유관계 정리. 낙찰 후 단독 사용·임대·처분이 가능한지, 공유자와 협의 또는 별도 절차가 필요한지 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 시설 상태와 수리 필요 여부를 확인하세요.
- 관리비. 체납 관리비 및 승계 가능성이 있는 공용부분 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 매각기일 변경 여부를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 지분매각은 별개의 위험이다”
이 사건의 말소기준권리는 비교적 명확합니다. 신한은행 근저당권 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당 계산상 매수인이 인수할 금액도 0원입니다.
그러나 이 물건을 일반적인 다세대주택 경매처럼 접근해서는 안 됩니다. 최저매각가 108,000,000원에 취득하는 것은 주택 전체가 아니라 지분 2분의 1입니다. 나머지 공유자가 존재하고, 공유자 우선매수신고도 허용됩니다. 실제 임대관계가 확인되지 않았으며 내부 상태 역시 직접 조사되지 않았습니다.
가격 측면에서도 최근 12개월 실거래 평균 167,500,000원과 최저매각가를 직접 비교하는 것은 부적절합니다. 비교 거래의 면적과 소유권 범위가 다르기 때문입니다. 여기에 -8.5%의 하락 추세까지 고려하면, 단순히 최저가가 낮아 보인다는 이유로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
결론은 권리상 인수 부담은 제한적이나, 공유지분 취득에 따른 사용·처분·환금성 위험이 큰 물건이라는 것입니다. 공유자의 우선매수권 행사 가능성과 점유관계, 공유관계 해소 방안이 확인되기 전까지는 보수적인 접근이 필요합니다. 권리 인수는 0원, 그러나 투자 위험은 0이 아닙니다.
