수원지방법원 2025타경5225. 경기도 광주시 매산동 608-1에 있는 4층 403호입니다. 경매상 용도는 다세대이고 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 감정가는 114,000,000원이며 유찰 없이 신건으로 매각이 예정되어 있습니다.
등기상 소유자는 박천명입니다. 2022.02.11 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했고, 2025년 삼성카드와 케이비국민카드의 가압류가 순차적으로 등기됐습니다. 이후 국민은행의 임의경매개시결정이 기입됐습니다.
겉으로 보이는 등기권리의 흐름만 보면 선후순위를 구분할 수 있습니다. 그러나 이 사건의 실질적인 위험은 등기부의 가압류 자체보다 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인의 미확인 보증금입니다. 선순위 대항력이 인정되고 배당받지 못한 보증금이 남으면 매수인에게 승계될 수 있으므로, 낙찰가만으로 취득비용이나 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경5225 (임의경매) |
|---|---|
| 경매개시 관할 | 수원지방법원 성남지원 |
| 소재지 | 경기도 광주시 매산동 608-1, 4층 403호 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 지상 4층 중 4층 403호 · 아스팔트슁글지붕 |
| 소유자 | 박천명 (2022.02.11 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 7,788,814원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.13 삼성카드 가압류 · 37,824,519원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
과거 한국주택은행의 1996.07.25 근저당권 39,000,000원, 국민은행의 2010.01.27 근저당권 24,600,000원, 한희창의 2011.03.21 근저당권 20,000,000원은 등기 정리상 이미 말소된 권리로 표시됩니다.
여기서 한 가지 확인할 부분이 있습니다. 국민은행의 2010년 근저당권은 이미 말소된 것으로 분류되지만, 국민은행 명의의 임의경매개시결정은 2025.11.19에 등기되어 있습니다. 2022.03.11 채무자를 박천명으로 변경한 근저당권 부기등기도 존재합니다. 국민은행의 경매신청 근거가 되는 담보권의 현재 효력과 말소 경위를 원본 등기부 및 경매기록에서 대조할 필요가 있습니다.
임차인 분석 — 선순위 전입, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오경례 | 2012.03.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인은 오경례 1명입니다. 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
특히 임차보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어, 실질취득원가는 보증금 수준으로 사실상 고정될 수 있습니다. 따라서 이 경우 가격 비교 기준은 최저매각가가 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합한 실질취득원가입니다.
현재는 보증금 자체가 확인되지 않아 실질취득원가를 계산할 수 없습니다. 매수인 인수액 0원으로 확정하는 것은 부적절합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 싸다는 근거는 없다
이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 114,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건이므로 최저가는 감정가의 100%입니다. 그러나 가격의 적정성을 판단하려면 비교 가능한 실제 거래가격이 필요합니다.
참고 단지인 청우매산빌리지(A동)은 16세대이며 준공일은 1996.07.10입니다. 다만 확인된 참고 면적 73.5㎡가 경매 대상 호수의 면적과 일치하지 않으므로, 이 수치를 대상 물건의 전용면적으로 단정하거나 직접적인 가격 비교에 사용하기 어렵습니다.
동일 조건의 최근 실거래가격이나 최근 가격 추세를 확정할 만한 거래 내역도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 114,000,000원이 현 시세보다 낮은지, 비슷한지, 높은지를 단정할 수 없습니다.
실질취득원가 = 낙찰가 + 실제 인수보증금
이 원칙에 따라 가격을 비교해야 하므로, 114,000,000원이라는 최저가만으로 저렴하다거나 유찰 후 가격 메리트가 확보된다고 판단할 수 없습니다. 유찰되더라도 인수액이 증가한다면 총취득비용은 기대만큼 줄어들지 않을 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,396,000원 |
| 1. 가압류 · 삼성카드 | 37,824,519원 | 37,824,519원 |
| 2. 가압류 · 케이비국민카드 | 49,156,277원 | 49,156,277원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 24,623,204원 |
집행비용 2,396,000원은 추정액입니다. 위 배당은 임차인의 보증금·우선변제 여부가 반영되지 않은 조건부 계산이며, 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
또한 신청채권자인 국민은행의 청구액은 7,788,814원이나 회차별 계산에서 신청채권자의 배당 예상액은 0원으로 제시됩니다. 실제 배당순위와 신청채권의 담보권 근거를 확인해야 합니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 구분해야 한다
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 114,000,000원 | 0원 | 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 91,200,000원 | 0원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 72,960,000원 | 15,734,076원 | 미확정 |
채권 미배당액이 0원이라는 것과 매수인이 임차보증금을 인수하지 않는다는 것은 서로 다른 문제입니다. 일반채권의 미배당액은 원칙적으로 낙찰자에게 그대로 승계되는 금액이 아닙니다. 반면 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당 보증금은 인수 문제가 생길 수 있습니다.
그러나 대항력이 인정된 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면, 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 증가할 수 있습니다. 실제 취득비용은 낙찰가 하락과 별개로 보증금 수준에 묶일 수 있습니다.
현재 보증금을 알 수 없으므로 어느 회차에서도 실질취득원가를 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 매산동 소재로, 양벌동 매양중학교 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·농경지와 국도변 근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 도로. 북측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 연립주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물의 최상층 403호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창호이며 도시가스·급배수 위생설비·개별난방설비가 있습니다.
- 토지이용. 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역에 해당하며, 자연보전권역과 특별대책지역 등 관련 제한사항이 있습니다. 공시지가는 552,600원/㎡입니다.
- 건축물 현황. 위반건축물로 표시된 사항이 없고, 감정평가상 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 참고 단지인 청우매산빌리지(A동)의 규모는 16세대입니다. 다만 대상 면적과 일치하는 실거래 비교가 확인되지 않아 실제 매매가격 수준이나 매각 소요기간을 확정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 오경례의 실제 점유 확인. 전입일은 2012.03.16입니다. 주민등록과 실제 점유 및 주택 인도 여부를 확인하여 대항력 성립·유지 여부를 판단해야 합니다.
- 임대차보증금 확인. 현재 보증금이 미상입니다. 임대차계약서와 매각물건명세서 원본을 확인하여 낙찰자가 부담할 수 있는 금액을 확정해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 성립 여부 및 배당요구 내역을 확인하고, 예상 배당액과 미배당 보증금을 구분해야 합니다.
- 국민은행 담보권 원본 대조. 국민은행 근저당의 말소 표시와 임의경매개시결정 사이의 권리관계를 확인하고 신청채권의 법적 근거를 검토해야 합니다.
- 실질취득원가 계산. 입찰가격만 계산하지 말고 낙찰가와 실제 승계될 임차보증금, 명도 관련 비용 등을 합산해야 합니다.
- 시세 비교 보완. 대상 호수와 면적·건물 유형·입지 조건이 유사한 최근 실거래를 확인해야 합니다. 감정가만을 기준으로 할인율이나 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 명도·관리비 확인. 임차인의 실제 거주 여부, 인도 가능성 및 관리비 체납 내역을 확인해야 합니다. 공용부분 관리비 등 별도 부담 가능성도 점검해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 관련 기록을 최신 기준으로 확인해야 합니다.
예상배당 계산에서 인수액이 0원으로 표시되더라도 실제 임차보증금 승계 위험이 없다고 확정할 수 없습니다. 최근 실거래 비교도 확보되지 않아 현재 최저가의 적정성을 검증하기 어렵습니다.
임차인 보증금·대항력·배당요구 확인이 선행되지 않으면 신건뿐 아니라 유찰 후에도 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “낙찰가보다 인수보증금이 먼저다”
이 사건의 말소기준권리는 2025.03.13 삼성카드 가압류입니다. 그러나 실제 임차인 오경례의 전입은 그보다 앞선 2012.03.16입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 최종 확정할 수 없고, 매수인이 부담할 금액도 산정할 수 없습니다.
신건 최저매각가 114,000,000원은 입찰가격의 출발점일 뿐 실제 취득비용의 확정값이 아닙니다. 선순위 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면, 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 실질취득원가는 보증금 수준에 머물 수 있습니다.
동일 조건의 실거래 비교도 확인되지 않으므로 현재 가격이 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 국민은행 근저당의 말소 관계와 임의경매 신청권리 역시 확인이 필요합니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차인의 보증금과 실제 매수인 인수액을 먼저 확정하는 것입니다.
