수원지방법원 2025타경5331. 경기도 광주시 문형동에 위치한 현성아름빌 102동 4층 403호입니다. 건물의 용도는 다세대주택이며, 현성아름빌(102동)은 2016.06.03 준공된 10세대 규모의 건물입니다. 등기상 현재 소유자는 김수진 씨입니다. 2017년 소유권이 이전되면서 농협은행 명의의 채권최고액 192,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 현대카드의 가압류가 붙었습니다. 결국 농협은행이 임의경매를 신청한 구조입니다.

권리관계에서 눈여겨볼 점은 소유권이 이전되기 전에 설정된 우리은행 근저당권이 이미 말소됐다는 사실입니다. 따라서 현재 말소기준권리는 과거 우리은행 근저당이 아니라 2017.12.01 농협은행 근저당권입니다. 이 권리 이후의 가압류와 경매개시결정은 정상적인 매각절차에서 소멸할 것으로 분석됩니다.

그렇다고 신건 감정가에 바로 응찰해도 좋다는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 아파트가 아닌 소규모 다세대주택으로, 실제 거래가격과 매도 시 환금성을 별도로 검증해야 하는 유형입니다. 현재 확인 가능한 실거래 비교가격이 없어 감정가 213,000,000원을 시장가격이라고 단정할 근거는 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기존 근저당은 말소, 농협은행이 기준

등기부의 권리관계를 시간순으로 보면, 최초 소유자 신혜숙 명의로 소유권보존등기가 이루어지고 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 김수진 씨에게 소유권이 이전된 2017.12.01에 우리은행 근저당권은 말소되고, 농협은행의 새로운 근저당권이 설정됐습니다.

말소기준권리는 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 192,000,000원이며, 경매 신청 청구금액은 151,782,044원입니다. 채권최고액은 담보채권의 한도로서 실제 확정 채무액과 동일한 개념은 아닙니다.

농협은행 근저당권 이후 설정된 현대카드의 가압류 청구금액은 13,709,402원입니다. 이 가압류와 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 우리은행의 과거 근저당권은 이미 말소됐으므로 매수인에게 승계되는 권리가 아닙니다.

② 임차인·점유 분석 — 신고된 임차인은 없다

현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 임차보증금에 관한 배당 요구나 매수인 인수액도 산정되지 않았습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실은 다릅니다. 소유자 거주 여부도 확정되지 않았으므로, 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서를 대조하고 현장 점유 상태를 확인해야 합니다. 전입세대 및 현장 확인 과정에서 별도의 점유자가 드러나면 대항요건과 임대차관계를 다시 판단해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 2.13억의 시장 적정성은 미확인

이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 213,000,000원입니다. 유찰 없이 감정가 100%로 시작하는 신건이므로, 현재 최저가에는 경매 유찰에 따른 할인 효과가 없습니다.

현성아름빌(102동)은 10세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 최신 거래가, 최근 12개월 평균, 거래가격 추세를 이용한 시세 검증을 수행할 수 없습니다. 따라서 감정가가 실제 매매시장보다 높은지 낮은지 현재로서는 판단을 보류해야 합니다.

감정가 대비 100%라는 사실은 감정평가액을 기준으로 한 비율일 뿐, 실제 시세 대비 100%라는 뜻이 아닙니다. 특히 다세대주택은 같은 지역이라도 건물 상태, 대지권, 주차 조건, 접근도로, 개별 호실의 향과 층에 따라 거래가격 차이가 날 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정으로 배당을 계산하면, 집행비용과 농협은행 근저당권, 현대카드 가압류에 대한 배당 이후 소유자에게 잔여금이 교부되는 구조입니다.

농협은행은 채권최고액 192,000,000원 기준, 현대카드는 청구금액 13,709,402원 기준으로 배당한 단순 추정입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 당해세 및 법정 우선변제채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 농협은행의 경매신청 청구금액 151,782,044원과 채권최고액은 구별해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 다르다

신건에서 유찰될 경우 감정가 대비 80%, 다시 유찰되면 64% 수준으로 최저매각가가 조정되는 시나리오입니다. 각 회차의 예상 채권 배당과 미배당액은 다음과 같습니다.

이 표에서 중요한 것은 채권 미배당액과 매수인 인수액의 차이입니다. 신건에서 채권자의 배당 부족액은 0원으로 예상되지만, 1회 유찰 시에는 38,495,002원, 2회 유찰 시에는 72,097,882원의 배당 부족액이 발생하는 것으로 계산됩니다.

그러나 농협은행 근저당권과 현대카드 가압류는 매각으로 소멸하는 권리이므로, 이러한 배당 부족액이 곧바로 매수인이 떠안는 채무가 되는 것은 아닙니다. 확인된 권리관계를 전제로 각 회차의 매수인 예상 인수액은 모두 0원입니다.

다만 유찰 후 가격이 내려간다고 해서 자동으로 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다. 170,400,000원이나 136,320,000원 역시 실제 시장가격과 비교하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 유찰 시나리오는 자금계획을 위한 참고값이지, 적정 낙찰가를 의미하지 않습니다.

⑥ 입지·토지 규제·환금성 메모

• 건물 규모. 현성아름빌(102동)은 10세대 규모의 다세대주택입니다. 대규모 아파트단지와 달리 같은 건물의 거래사례가 적을 수 있으므로, 인근 유사 물건까지 비교범위를 넓혀 적정가격을 검토할 필요가 있습니다.
• 준공. 2016.06.03 준공된 건물입니다. 연식만으로 현재 건물 상태를 평가할 수 없으므로 외벽·옥상·방수·누수와 실내 유지관리 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 토지 용도. 토지의 지목은 대지, 이용상황은 다세대입니다. 용도지역은 계획관리지역이며, 토지 전체 면적은 613.0㎡입니다. 이 면적은 개별 403호의 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 554,500원/㎡입니다. 이는 토지의 공시가격 관련 지표로, 해당 다세대주택 호실의 실거래가격과 동일하지 않습니다.
• 지형·도로. 토지는 평지·사다리형으로 표시되며 도로접면은 '세로한면(불)'입니다. 실제 차량 진입, 도로 폭, 주차 가능 여부와 접근 편의성은 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 자연보전권역, 특별대책지역, 성장관리계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다. 보전관리지역과는 접합니다. 실제 취득·이용·처분에 적용되는 제한과 허가 여부는 관할기관에 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시됩니다. 다만 현장 구조, 개별 호실의 증축·변경 여부, 공부와 실제 사용현황의 일치 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 소규모 다세대주택은 개별 건물·호실의 조건에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 현성아름빌의 실제 거래 빈도와 최근 매매가격을 확인하기 전에는 환금성이 양호하다고 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 확인. 2026.11.16 매각기일에 적용되는 명세서를 확인하고 인수되는 권리나 별도 매각조건이 있는지 점검하세요.
• 임차인·점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 실제 점유관계는 확정되지 않았습니다. 전입세대, 현황조사, 점유자와의 관계를 확인해 명도 위험을 판단하세요.
• 실거래 시세 조사. 감정가 213,000,000원의 적정성을 판단할 비교가격이 필요합니다. 현성아름빌과 주변 유사 다세대주택의 면적·층·연식·거래시기를 맞춰 비교하세요.
• 대지권 및 토지 규제. 해당 호실의 대지권 비율과 매각 대상 범위를 확인하고 토지거래허가 관련 사항 및 이용제한을 관할기관에 확인하세요.
• 접근도로·주차. '세로한면(불)'이라는 도로접면 표시를 참고해 실제 진입도로와 차량 통행, 주차시설의 이용 가능 여부를 직접 점검하세요.
• 건축물·설비 상태. 누수, 방수, 균열, 난방, 배관, 공용시설 상태를 살피고 수선비가 필요한지 확인하세요.
• 관리비 및 공과금. 체납 관리비 중 매수인에게 부담이 문제될 수 있는 공용부분 등을 확인하고 명도비·취득세·등기비용까지 별도 자금계획에 반영하세요.
• 배당 추정 검증. 농협은행 채권최고액 192,000,000원과 신청 청구금액 151,782,044원은 서로 다릅니다. 채권계산서·우선채권·실제 배당 순위를 확인하세요.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 시 170,400,000원, 2회 유찰 시 136,320,000원이라는 가격은 시나리오일 뿐입니다. 실제 시세가 확인되기 전에는 할인율만으로 적정 입찰가를 정하지 마세요.
• 등기·현장 원본 대조. 농협은행 근저당권 설정, 기존 우리은행 근저당권 말소, 현대카드 가압류, 경매개시결정과 실제 점유상태를 최신 원본에서 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리가 단순하다고 가격까지 안전한 것은 아니다”

광주 현성아름빌 403호는 등기상 권리 구조가 비교적 명확한 임의경매 물건입니다. 기존 우리은행 근저당권은 이미 말소됐고, 2017.12.01 농협은행 근저당권이 말소기준이 됩니다. 이후 현대카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 신고된 임차인도 없어 현재 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리상 인수액이 없다는 점만으로 투자 매력이 높다고 판단할 수는 없습니다. 대상 건물은 10세대 규모의 다세대주택이며, 감정가 213,000,000원을 검증할 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않았습니다. 소규모 다세대주택 특유의 환금성, 도로 및 주차 조건, 대지권과 토지 규제까지 살펴봐야 합니다.

따라서 현재 신건 최저가 213,000,000원에 가격상 가점을 부여하기는 어렵습니다. 1회 또는 2회 유찰될 경우 매각가격은 낮아질 수 있지만, 실제 시세와 비교하지 않은 할인율에는 의미가 제한적입니다. 입찰의 핵심은 단순한 유찰 횟수가 아니라 검증된 시장가격과 실제 점유·물건 상태를 확인하는 것입니다.

결론은 권리관계 비교적 양호, 가격·환금성 검증 전 입찰 보류입니다. 종합 매력지수는 49점(C등급)으로 평가합니다. 인수 부담이 작다는 장점은 있지만, 가격의 적정성을 확인할 근거가 부족하고 소규모 다세대주택의 거래 유동성에도 불확실성이 있기 때문입니다.