수원지방법원 2025타경51634. 경기도 광주시 능평동 이공하이빌 제5동 302호, 전용 57.56㎡ 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물이며 매각 대상은 3층입니다. 소유자는 김명수이고, 등기부상 2021년 3월 15일 거래가액 210,000,000원에 소유권이전등기가 이루어졌습니다.

이 사건에서 가장 중요한 권리는 2021년 6월 8일 설정된 주식회사페이금융대부의 근저당권 50,000,000원입니다. 해당 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다.

하지만 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 조미현이 있습니다. 보증금은 210,000,000원이고, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 일반적인 경매라면 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 제출됐다는 점에서 결론이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

2016년 설정된 한국양계축산업협동조합의 근저당권 180,000,000원은 2021년 3월 12일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2021년 6월 8일 주식회사페이금융대부 근저당권입니다.

그 이후 설정된 국세·지방세 관련 압류, 국민건강보험공단 압류, 국민행복기금과 서민금융진흥원의 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

반면 조미현의 전입일은 2021년 3월 12일로 말소기준권리보다 빠릅니다. 임차권등기가 2023년 7월 31일 이루어졌더라도, 기존 대항력과 보증금 보호 문제를 별도로 살펴야 합니다.

② 임차인 분석 — 210,000,000원 보증금의 핵심

실제 임차인은 조미현 1명입니다. 시보증은 조미현의 임차보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 임차인으로 계산하거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

※ 확약이 없는 일반적인 대항력 인수 규칙상 4회 유찰 시 30,164,800원, 5회 유찰 시 66,291,840원의 미배당 보증금 인수가 예상되는 시나리오입니다. 이 사건에서는 확약의 유효한 적용을 전제로 해당 인수액을 실질 0원으로 봅니다. 임차권등기 말소와 점유·인도 관계는 별도 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 230,000,000원 거래 한 건의 한계

동일 건물의 전용 57.56㎡ 거래로 확인되는 실거래는 2024년 3월 230,000,000원입니다. 현재 최저가 229,000,000원과의 차이는 1,000,000원으로, 최저가는 해당 거래가의 99.6%입니다.

현재 가격은 과거 거래가보다 소폭 낮지만, 이를 곧바로 저렴한 경매물건이라는 근거로 사용하기는 어렵습니다. 확인된 거래가 단 1건이고, 거래 시점도 2024년 3월이므로 2026년 현재의 시장가격을 충분히 설명하지 못합니다.

특히 전체 평균과 비교용 평균이 모두 230,000,000원인 것은 동일한 거래 한 건에 기초한 결과입니다. 따라서 별개의 거래 표본이 이를 뒷받침한다고 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)

임차보증금 우선변제와 주택도시보증공사의 양수·승계 신고는 동일 보증금과 관련된 권리이므로 별도의 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 위 표는 제시된 예상배당 순서에 따른 추정치이며, 실제 배당액은 조세채권과 배당순위 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 인수 시나리오 — 확약의 효과

이 사건은 대항력 있는 임차보증금 210,000,000원이 존재하므로, 확약이 없다면 낮아진 낙찰가만 보고 실질취득비용을 판단해서는 안 됩니다.

일반 인수 규칙상 예상액은 배당 추정치를 반영한 확약 미적용 시나리오입니다. 집행비용 등으로 보증금에 근접하는 실질취득비용이 발생할 수 있습니다. 이 사건의 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 확약이 해당 권리에 유효하게 적용된다는 전제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 능평동 소재 능평초등학교 북서측 근거리에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 경사지붕의 4층 건물입니다. 외벽은 석재 및 벽돌 치장쌓기 등으로 마감됐고, 급배수·위생·난방·도시가스 설비가 있습니다.
• 토지. 완경사의 부정형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 북측 및 서측으로 세로에 접합니다.
• 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당하며, 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등의 제한이 있습니다.
• 공시지가. 711,600원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 이공하이빌(5동)은 8세대 규모입니다. 확인되는 동일 면적 거래가 1건에 그쳐 시세 추정의 불확실성이 크고, 매각 시 수요층과 거래 유동성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 2026.01.13자 대항력 포기 확약서의 내용, 제출 주체, 적용 대상과 조건을 확인하세요.
• 임차권등기 말소 확인. 조미현의 임차권등기와 주택도시보증공사의 보증금 양수 관계, 매각 후 말소 및 인도 절차를 확인하세요.
• 실제 임차인 구분. 시보증의 대위·승계 신고는 조미현 보증금과 중복되는 권리입니다. 별도 보증금으로 합산하지 않되 다른 점유자나 임차권이 있는지는 확인하세요.
• 당해세 확인. 다수의 국세·지방세 압류가 존재하므로 조세채권의 법정기일과 우선순위, 배당에 미치는 영향을 점검하세요.
• 최저매각가 원본 확인. 3회 유찰 표시에도 최저가가 감정가의 100%이므로, 실제 매각공고에 기재된 회차와 입찰가격을 반드시 대조하세요.
• 시세 재확인. 2024년 3월의 실거래 230,000,000원 한 건만으로 현재 시세를 확정하지 마세요. 주변 유사 다세대주택의 최근 거래와 매도 호가를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 현장 확인. 내부 상태, 누수, 불법 증축 여부, 주차 여건, 실제 점유 상태를 확인하세요.
• 관리비 및 명도. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자의 인도·명도 비용을 사전에 점검하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·매각공고를 입찰 전에 최종 확인하세요.

맺으며 — “인수 위험 해소와 가격 메리트는 별개다”

이 사건의 가장 큰 위험은 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 조미현의 보증금 210,000,000원입니다. 일반적인 경매에서는 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있어, 낙찰가가 낮아져도 실제 취득비용이 크게 줄지 않을 수 있습니다.

하지만 주택도시보증공사가 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했다는 점이 핵심적인 차이입니다. 이 확약이 유효하다면 조미현 보증금 관련 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다.

그렇다고 현재 최저가 229,000,000원이 매력적인 것은 아닙니다. 확인된 실거래 230,000,000원과의 차이는 1,000,000원에 불과하며, 그 거래조차 2024년 3월의 단일 사례입니다. 3회 유찰 표시, 8세대 규모, 제한적인 거래 표본까지 고려하면 가격 메리트와 환금성에 높은 점수를 주기 어렵습니다.

결론은 ‘확약 적용 시 권리 인수 부담 해소, 현재 가격은 보수적 접근’입니다. 확약서의 효력과 법원 매각조건을 확인한 다음, 실제 최근 시세에 근거해 입찰가격을 결정하는 것이 중요합니다.