수원지방법원 2025타경51914. 경기도 광주시 매산동에 위치한 엠제이하우스 제102동 4층 401호 다세대주택입니다. 2018년에 준공된 8세대 규모의 건물로, 소유자 구열회 명의의 주택에 2018년 6월 신한은행 근저당권이 설정되어 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 채권최고액은 210,000,000원입니다. 이후의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하거나 이미 말소된 상태로, 등기상 매수인이 그대로 떠안을 권리는 확인되지 않습니다.
문제는 가격의 근거입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 230,000,000원인데, 같은 건물의 전용 54.85㎡ 거래 사례는 133,000,000원입니다. 차이는 97,000,000원입니다. 비교 거래가 2024년 8월의 1층 거래라는 한계가 있지만, 이 정도의 가격 차이는 단순히 권리관계가 깔끔하다는 이유로 무시할 수 없습니다. 특히 소규모 다세대주택은 거래량이 적어 가격 확인과 재매각에 시간이 걸릴 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51914 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 매산동 652-10 엠제이하우스 제102동 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 회안대로71번길 6-51 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 집합건물 |
| 비교 대상 면적 | 전용 54.85㎡ |
| 건물규모 / 준공 | 엠제이하우스(102동) · 8세대 · 2018.04.03 준공 |
| 소유자 | 구열회 (2018.06.05 소유권이전) |
| 감정가 | 230,000,000원 |
| 최저매각가 | 230,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 |
| 신청채권 청구액 | 168,056,625원 |
| 말소기준권리 | 2018.06.05 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 210,000,000원 |
| 예상 매수인 인수액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 신한은행 근저당
말소기준권리는 2018년 6월 5일 접수된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 210,000,000원이고, 채무자는 소유자 구열회입니다. 이 근저당권과 후순위 임의경매개시결정은 정상적인 매각 절차에서 소멸하는 권리로 분류됩니다.
2019년 성남시 압류는 2019년 2월 20일 말소되었고, 2023년 국가 명의 압류도 2026년 8월 7일 말소되었습니다. 따라서 이 두 압류를 현재 존속하는 채무나 매수인 인수권리로 계산해서는 안 됩니다. 다만 등기 말소와 별개로 체납세금의 배당상 우선순위 및 당해세 여부는 확인이 필요합니다.
임차인 및 점유관계
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
실제 임차인으로 확인된 사람은 0명입니다. 보증금 인수나 대항력 임차인에 따른 미배당 보증금 승계는 예상되지 않습니다. 다만 임차인이 없다는 사실이 곧 공실이나 소유자 직접 거주를 의미하는 것은 아닙니다. 현재 점유자의 신원과 점유권원을 확인해야 하며, 명도비용 및 인도 절차가 발생할 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 비교 실거래의 172.9%
비교 가능한 거래 사례는 엠제이하우스(102동)의 전용 54.85㎡ 거래 1건입니다. 거래 시점은 2024년 8월이며, 거래가격은 133,000,000원입니다. 분석 대상은 4층 401호이고 비교 사례는 1층이므로, 층별 가격 차이와 개별 호실 상태를 고려해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 54.85㎡ | 1층 | 133,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 54.85㎡ | 1건 | 133,000,000원 |
| 경매 최저가 | 54.85㎡ | 4층 | 230,000,000원 |
현재 최저가는 확인 거래가격의 172.9%로, 비교 거래보다 97,000,000원 높습니다. 예상 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액 역시 230,000,000원입니다. 취득세 및 부대비용은 별도입니다.
제시된 최근 12개월 평균 지표도 133,000,000원으로 동일하지만, 개별적으로 확인되는 거래일은 2024년 8월입니다. 따라서 이 수치를 2026년 현재의 충분한 최근 시세 표본으로 해석해서는 안 됩니다. 거래가 한 건뿐이어서 가격 추세나 현재 적정 시세를 통계적으로 판단하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,020,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 15,980,000원 |
신건 매각가 230,000,000원을 기준으로 집행비용 4,020,000원, 근저당 배당 210,000,000원, 소유자 잔여 15,980,000원을 가정한 추정표입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 계산하였으며 실제 채권잔액, 세금, 배당요구 및 승계관계에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
유찰 회차별 배당 시뮬레이션
| 구분 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 채권 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 230,000,000원 | 210,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 184,000,000원 | 180,624,000원 | 29,376,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 147,200,000원 | 144,339,200원 | 65,660,800원 | 0원 |
유찰 시 매각대금이 감소하면서 근저당권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가하지만, 그 미배당 채권이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 예상 인수액은 세 회차 모두 0원입니다. 다만 이 결과는 확인된 권리관계와 배당 가정을 전제로 하므로, 새로운 권리 및 점유 사실이 발견되면 재검토해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (공적 토지정보 및 거래사례 기준)
- 소재지. 경기도 광주시 매산동 652-10, 엠제이하우스 102동 4층 401호입니다. 도로명주소는 회안대로71번길 6-51입니다.
- 건물규모. 2018년 4월 3일 준공된 8세대 규모 다세대주택입니다. 대규모 아파트단지보다 개별 거래 표본이 제한될 가능성이 있습니다.
- 토지현황. 대지 면적은 508.0㎡이며 지목은 대, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)으로 분류됩니다. 이는 건물 부지 전체에 관한 정보로 개별 호실의 대지권 면적과는 구별됩니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 자연취락지구에 포함됩니다. 성장관리계획구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 규제의 적용 범위는 실제 거래 및 이용 목적에 따라 확인해야 합니다.
- 기타 규제. 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 확인됩니다. 주거용 건축물의 기존 이용과 향후 증개축에 대한 영향은 구분하여 검토해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 정보는 622,800원/㎡입니다. 토지 공시지가를 개별 다세대 호실의 시장가치로 직접 환산해서는 안 됩니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 현황과 건축물대장상의 용도 및 면적 일치 여부는 원본으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 확인된 동일 건물 거래가 1건뿐으로, 시세 추정의 불확실성이 큽니다. 특히 4층 대상 물건과 1층 비교 거래의 차이를 감안한 추가 거래사례 확보가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재설정. 신건 최저가 230,000,000원은 확인 거래 133,000,000원의 172.9%입니다. 최근 인근 다세대 거래와 동일 건물의 호실별 조건을 추가 확인한 뒤 적정 응찰가를 산정해야 합니다.
- 실거래 시점 확인. 2024년 8월의 단일 거래를 현재 확정 시세로 사용하지 말고, 거래 이후 시장 변화와 층별·향별·내부상태별 가격 차이를 검증해야 합니다.
- 권리 승계서류 확인. 신청채권자는 유에스아이제삼차유동화전문유한회사, 등기상 근저당권자는 신한은행입니다. 채권 양도 및 승계관계와 실제 피담보채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 확인된 임차인은 없지만 점유자가 누구인지 확정되지 않았습니다. 실제 점유자, 점유권원, 인도 협의 가능성 및 명도비용을 점검해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 과거 압류등기가 말소되었더라도 당해세·배당순위와 공용부분 관리비 체납 여부는 별개로 확인해야 합니다.
- 대지권·건축물 현황. 집합건물 등기부, 건축물대장, 대지권 표시, 실제 면적과 건물 상태를 대조해야 합니다.
- 토지거래 허가 및 이용규제. 토지거래계약 허가구역 등 공적 규제에 관하여 적용 여부와 경매 취득 시 관련 절차를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 184,000,000원, 2회 유찰 147,200,000원은 가정가격입니다. 두 가격 모두 확인 거래가보다 높으므로 유찰 후에도 시세 검증이 필요합니다.
- 최신 서류 확인. 매각기일 2026.11.16 이전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순해도, 가격은 보수적으로”
엠제이하우스 102동 401호는 권리관계만 놓고 보면 복잡한 물건이 아닙니다. 말소기준권리는 신한은행 근저당권이고, 후순위 경매등기는 매각으로 소멸하며, 이미 말소된 압류도 확인됩니다. 실제 임차인으로 확인된 사람은 0명, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 권리의 단순함이 가격의 적정성을 보장하지는 않습니다. 신건 최저가 230,000,000원은 확인된 실거래 133,000,000원의 172.9%입니다. 거래 사례가 2024년 8월의 1층 한 건뿐이라는 한계 때문에 현재 시세를 단정할 수는 없지만, 동시에 이 가격에 적극적으로 응찰할 만한 시세 근거도 충분하지 않습니다.
건물 규모가 8세대로 작고 거래사례도 적다는 점에서 향후 환금성에 대한 보수적 접근이 필요합니다. 유찰을 가정하더라도 1회 유찰가와 2회 유찰가 모두 확인된 비교 거래보다 높습니다. 단순히 감정가 대비 할인됐다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
결론은 권리 측면의 부담은 낮지만, 가격 매력도와 환금성은 취약하다는 것입니다. 현재 확인 가능한 조건만으로는 신건 입찰보다 추가 실거래 확보, 감정가의 타당성 검토, 점유관계 및 채권 승계관계 확인이 우선입니다. 종합 평가는 C등급으로, 실질취득금액과 비교 거래가격의 큰 차이 및 거래 표본 부족을 반영했습니다.
