인천지방법원 2026타경501622. 인천광역시 남동구 만수동 유진그린빌라 제4층 제402호, 전용 34.78㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 76,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 주식회사대성하우징으로, 2021년 10월 21일 거래가액 70,000,000원에 취득했습니다. 이후 국세 압류, 주택도시보증공사의 가압류, 지방자치단체 압류가 차례로 등기되었고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2021년 4월 21일입니다. 임차인 김서진의 전입신고 및 점유개시일로, 말소기준으로 제시된 2022년 1월 25일 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력을 가진 선순위 임차인으로 보아야 하며, 단순히 임차권등기가 말소기준권리 이후에 등기되었다는 이유로 보증금 인수 가능성을 배제해서는 안 됩니다. 다만 신건 매각가를 전제로 한 배당표에서는 임차보증금이 전액 지급되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

말소기준권리는 2022년 1월 25일 국의 압류입니다. 그 뒤에 등기된 주택도시보증공사의 가압류, 남동구 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 한국주택은행·국민은행 등의 근저당권은 이미 말소되어 현재 인수할 근저당권으로 취급하지 않습니다.

그러나 임차인의 대항력 발생 시점은 말소기준권리보다 앞섭니다. 김서진은 2021년 3월 22일 임대차계약을 체결하고, 3월 24일 확정일자를 받았으며, 4월 21일 전입신고와 점유를 시작했습니다. 2023년 6월 20일 등기된 주택임차권은 이러한 임차권을 보전하기 위한 것으로, 등기일 자체만을 기준으로 후순위 임차인이라고 판단해서는 안 됩니다.

임차인 및 보증기관 승계 관계

실제 임차인은 김서진 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권등기의 대위자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 따라서 임차보증금은 70,000,000원으로 계산합니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구액 995,000,000원과 경매신청 청구액 70,000,000원은 별도의 등기·배당상 채권 항목으로 표시하되, 동일 채권의 대위·승계 또는 중복 여부는 최종 채권계산서에서 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 14.5% 높은 신건

유진그린빌라의 확인된 실거래는 총 6건입니다. 전용 34.78㎡와 37.49㎡ 거래가 함께 포함되어 있고, 지층 거래도 섞여 있어 전체 평균을 그대로 402호의 적정가격으로 받아들이기는 어렵습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하고, 층·면적 차이를 함께 고려해야 합니다.

최근 12개월 실거래 평균은 66,350,000원으로, 신건 최저가 76,000,000원보다 9,650,000원 낮습니다. 최신 거래인 2024년 9월 62,700,000원과 비교하면 차이는 13,300,000원입니다. 최근 거래 추세 역시 -1.7%로 하락 방향을 가리킵니다.

특히 이 단지는 최근 실거래 표본이 적고, 확인된 거래의 면적과 층이 서로 다릅니다. 최근 12개월 평균 66,350,000원은 계산에 사용된 거래 표본의 평균이지, 2026년 11월 현재 이 호수의 확정적인 시장가격은 아닙니다. 다만 확인 가능한 가격 지표가 모두 신건 최저가보다 낮다는 점에서 신건을 시세보다 저렴한 매수 기회로 평가할 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 76,000,000원 가정)

신건 매각대금 76,000,000원 전액을 배분한 추정표입니다. 집행비용 1,768,000원, 임차보증금 70,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 배당 4,232,000원으로 계산됩니다. 보증공사 채권 항목의 중복·승계 여부에 따라 실제 채권액과 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총취득부담은 유지될 수 있다

* 1·2회 유찰 시 인수액은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금에 관한 명목상 추정치입니다. 주택도시보증공사의 확약서가 대항력 포기와 미배당 보증금 청구 포기를 유효하게 포함한다면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원이 될 수 있으며, 이 경우 취득부담은 낙찰가 기준으로 달라집니다. 표의 취득부담 합계는 낙찰가와 명목상 인수액의 합으로, 취득세·명도비·관리비 등은 별도입니다.

1회 유찰 시 낙찰가 자체는 60,800,000원으로 내려가지만, 확약에 의한 인수 해소가 인정되지 않는 경우 명목상 인수액 10,694,400원이 발생해 실질취득부담은 71,494,400원에 이릅니다. 2회 유찰 시에도 48,640,000원에 낙찰받고 22,635,520원을 인수한다면 총부담은 71,275,520원입니다.

즉, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 인수되는 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 인수금액이 증가하여 총취득부담이 보증금 수준에 묶이는 현상이 생깁니다. 이 경우 48,640,000원이라는 최저가만 보고 최근 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 확약서의 효력이 명확히 확인되어 실질 인수가 0원이 되는 경우에만 낙찰가 하락의 효과를 온전히 가격 메리트로 평가할 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 만수동 인천동부초등학교 북측 인근입니다. 주변은 단독주택 및 공동주택이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 인천지하철 2호선 만수역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 1996년 7월 6일 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 다세대주택입니다. 외벽은 적벽돌쌓기 마감, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감이며 도시가스 난방설비가 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 6m 포장도로와 접하며, 토지는 부정형 완경사지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 있으며, 제시된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,216,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 14세대 소규모 다세대주택입니다. 실거래 표본이 6건으로 적고, 지층 거래와 다른 전용면적 거래가 함께 포함되어 있어 개별 호수의 가격 판단과 재매각 시 유동성 측면에 주의가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기, 미배당 보증금 청구 포기 및 낙찰자에 대한 반환청구 배제까지 포함하는지 확인해야 합니다.
• 배당요구·대위관계 확인. 김서진의 배당요구와 주택도시보증공사의 대위관계, 실제 채권 귀속 및 중복 청구 여부를 매각물건명세서와 채권계산서로 대조해야 합니다.
• 유찰 시 인수액 검토. 확약 효력이 충분하지 않다면 1회 유찰에서 10,694,400원, 2회 유찰에서 22,635,520원의 명목상 인수 위험을 고려해야 합니다. 최저가만을 기준으로 입찰가를 결정하지 마세요.
• 최근 시세 확인. 신건 최저가 76,000,000원은 최근 평균 66,350,000원보다 높습니다. 최신 확인 거래가 2024년 9월이므로 입찰 전 현시점 거래와 매물 호가를 추가로 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하고 현관 출입제한 안내문이 부착된 물건입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하고, 확약에 따른 권리정리와 물리적 인도 문제를 구분해야 합니다.
• 건물 상태. 내부를 직접 확인하지 못한 감정평가입니다. 누수, 설비 노후, 수리비 등 추가비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.
• 세금·관리비. 국세·지방세 압류가 있는 만큼 당해세와 배당순위, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류 및 확약서 원문을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 가정”과 “안전한 저가매수”는 다르다

이 물건은 겉으로 보면 76,000,000원짜리 다세대주택에 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 단순한 구조처럼 보입니다. 그러나 실제 핵심은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 임차인과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.

신건 76,000,000원 매각을 가정하면 임차인 보증금 70,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 유찰되어 배당액이 줄어들면 미배당 보증금이 발생하고, 확약의 실제 효력에 따라 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 그 범위가 충분히 확인되지 않는 한 명목상 취득부담은 낙찰가가 내려가더라도 약 71,000,000원대에 머물 수 있습니다.

가격도 우호적이지 않습니다. 신건 최저가 76,000,000원은 최근 실거래 평균 66,350,000원의 114.5%이며, 최근 거래 추세는 -1.7% 하락입니다. 14세대 소규모 다세대주택이라는 환금성 부담과 내부 확인 제한도 남아 있습니다.

결론은 신건 입찰 보류, 확약서의 실질적 인수 해소 효력 확인, 그리고 최근 시세 재검증입니다. 이 사건에서 가격 메리트를 판단할 기준은 최저매각가 하나가 아니라 낙찰가 + 실제 인수할 보증금 + 추가 취득비용입니다. 권리관계가 정리되는 조건이 확인되더라도, 신건 가격 자체는 최근 시장가격보다 높은 상태입니다.