수원지방법원 2025타경52138. 하남시 망월동 미사강변에스케이브이1센터의 6층 지산628호입니다. 감정평가상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 아파트나 일반 주거용 오피스텔이 아닙니다. 소유자 이창민은 2020.11.09. 신탁재산 처분에 따른 소유권이전등기를 마쳤고, 당시 거래가액은 321,368,000원입니다. 같은 날 주식회사케이비저축은행의 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.

이후 중소기업은행·경기신용보증재단·비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 가압류와 국세·지방세 관련 압류가 이어졌고, 2025.05.07. 케이비저축은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 등기부상 일반 담보권 정리 구조는 명확한 편입니다. 다만 매각으로 소멸하지 않는 토지 구분지상권 때문에 낙찰 후 권리관계까지 단순하다고 평가하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 토지 권리는 남는다

이 사건의 말소기준권리는 2020.11.09. 설정된 케이비저축은행의 근저당권입니다. 이후 발생한 가압류와 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최초 아시아신탁주식회사의 신탁등기 역시 소유권이전 당시 이미 말소됐습니다.

② 점유·임대관계 및 가격 검토

파악된 임차인 없음. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 이에 따라 실제 점유자와 임대차관계가 없다고 확정할 수는 없습니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장 확인을 통해 점유관계를 다시 검증해야 합니다.

가격의 기준은 최저가 320,000,000원입니다. 현재 가정에서는 매수인 금전 인수액이 0원이므로, 취득 부대비용을 제외한 금전 기준 실질취득액도 320,000,000원입니다. 단, 토지 구분지상권의 경제적 영향은 금액으로 평가되지 않았습니다.

소유자의 과거 거래가액은 321,368,000원이지만, 이는 2020.09.18. 매매에 따른 금액으로 현재 시장가격을 뜻하지 않습니다. 따라서 과거 거래가와 감정가가 비슷하다는 이유로 현재 최저가에 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 동일 건물·유사 용도·유사 규모의 최근 거래와 임대수익을 확인한 뒤 응찰 가격을 결정하는 것이 적절합니다.

③ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)

집행비용 5,280,000원은 추정치이며, 케이비저축은행 배당은 채권최고액 240,000,000원을 기준으로 계산됐습니다. 경매 청구금액 150,102,300원과 실제 확정채권액은 구분해야 합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위·금액과 소유자 잔여금은 변동될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 토지 부담은 그대로

신건 매각가 320,000,000원에서는 예상 채권배당액 281,887,478원이 전액 충족되고 소유자에게 32,832,522원이 남는 계산입니다. 1회 유찰 가정가 256,000,000원에서는 미배당액이 30,271,478원, 2회 유찰 가정가 204,800,000원에서는 80,754,678원으로 증가합니다.

다만 이 미배당액이 곧 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다. 일반 후순위 금전채권은 매각으로 소멸하므로, 각 시나리오의 매수인 금전 인수는 0원입니다. 반면 토지 별도 구분지상권은 어느 시나리오에서도 인수됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 미사강변한신휴플러스아파트 북동측 인근입니다. 주위에는 아파트·근린상가·공장(지식산업센터)·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입과 주정차가 가능하며, 서측 미사강변한강로에 버스정류장이 있습니다. 일반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조의 지하4층·지상10층 건물 중 6층에 위치합니다. 내외부 현상과 관리상태는 보통으로 평가됐으며, 급배수·위생·소화전·승강기·화재탐지·스프링클러 설비가 있습니다.
• 도로 조건. 서측 중로와 동측 대로에 접하고, 주차장 출입로는 동측 대로와 연결됩니다. 도로상태는 보통입니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)· 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립승인지역 등에 해당합니다. 역사문화환경보존지역과 배출시설설치제한지역 등의 지정도 있어 이용계획에 따른 규제 확인이 필요합니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아닌 공장(지식산업센터)이므로 동일 용도의 매수 수요·입주 가능 업종·임대수익을 기준으로 판단해야 합니다. 현재 가격 수준만으로 원활한 재매각 가능성을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 구분지상권 원본 확인. 하남시 망월동 834-2 토지의 을구 1번 구분지상권 설정 내용과 관련 도면, 권리 범위, 존속기간 및 이용 제한을 반드시 확인하세요.
• 매각물건명세서의 인수사항 확인. 구분지상권이 매수인에게 인수된다는 내용이 실제 매각조건에 어떻게 반영돼 있는지 확인하세요.
• 경매·공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 2025-03651-001의 진행·변경·종결 여부와 법원경매 절차와의 관계를 확인하세요.
• 점유 및 임대차 조사. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 명도 필요 여부를 확인하세요. 사업장 이용관계도 함께 검토해야 합니다.
• 세금 압류와 배당 확인. 관악세무서장 및 하남시의 압류가 있으므로 체납세액, 당해세 여부와 실제 배당 영향을 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가 320,000,000원과 과거 거래가액 321,368,000원만으로 현재 시세를 판단하지 말고, 유사 지식산업센터의 최근 거래가격과 임대조건을 확인하세요.
• 관리비·시설비용 확인. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성, 시설 유지비와 실제 관리상태를 현장에서 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 건물·토지 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 부담 0건”

이 사건의 일반 담보권과 후순위 금전채권은 매각으로 정리되는 구조입니다. 예상배당에 따른 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 그러나 그것만으로 권리분석이 끝나는 물건은 아닙니다.

2019.12.27. 설정된 토지 별도 구분지상권이 매수인에게 인수되며, 한국자산관리공사의 공매공고도 확인됩니다. 임대관계는 미상이고, 현재 최저가 320,000,000원의 시세 대비 경제성도 검증이 필요합니다.

특히 지식산업센터는 실제 사용 가능성과 재매각 수요가 중요합니다. 감정가 수준의 신건 가격에 곧바로 응찰하기보다 토지 구분지상권의 영향·공매 진행 상황·점유관계·최근 매매 및 임대 시세를 먼저 확인해야 합니다.

결론은 권리 확인 선행, 가격 판단 보류입니다. 금전채무 인수가 없다는 장점은 있으나 존속하는 토지 권리와 미확인 요소를 고려하면, 현 단계에서 안전한 저가매수 물건으로 평가하기는 어렵습니다.