인천지방법원 2026타경501887. 인천 미추홀구 숭의동 두성하이츠빌 3층 301호, 전용 45.59㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 116,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 90,000,000원입니다. 소유자는 주식회사대성하우징으로, 2020년 3월 3일 거래가 90,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건은 일반적인 근저당권 중심 경매와 구조가 다릅니다. 2022년 1월 25일 국가 압류가 말소기준권리로 표시되어 있지만, 임차인 최승지의 전입신고는 그보다 앞선 2020년 2월 18일입니다. 따라서 임차인에게 대항력이 있으며, 통상적인 말소기준권리 이후의 임차인과는 구분해야 합니다.
그런데 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 중요한 내용이 있습니다. 이 확약이 낙찰자에게 유효하게 적용되어 임차권 및 대항력에 따른 인수 문제가 해소되는 조건이라면, 보증금 전액을 낙찰자가 별도로 부담하는 구조가 아닙니다. 다만 확약서의 구체적 문구와 적용 범위를 확인하기 전까지 권리 위험이 완전히 해소되었다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501887 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 166-15 두성하이츠빌 3층 301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 미추로27번길 18-8 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 전용면적 | 45.59㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 사용승인 2002.10.15 |
| 건물규모 | 두성하이츠빌 · 총 8세대 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 (2020.03.03 소유권이전 · 거래가 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.25 갑구 10번 국가 압류 · 처분청 포천세무서장 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약서
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 최승지 301호 전부 |
점유 2020.02.17 전입 2020.02.18 |
2020.01.20 | 90,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 있음 배당요구 말소동의 확약 |
| 실제 임차인 | 최승지 · 1명 |
|---|---|
| 임차 범위 | 제3층 제301호 45.59㎡ 전부 |
| 임대차계약일 | 2020.01.20 |
| 점유개시일 | 2020.02.17 |
| 주민등록일 | 2020.02.18 |
| 확정일자 | 2020.01.20 |
| 임차보증금 | 90,000,000원 |
| 임차권등기 | 2022.04.11 · 을구 13번 |
| 대항력 | 있음 말소기준권리보다 전입일 선행 |
| 우선변제권 | 있음 확정일자 및 배당요구 |
| 배당요구 | 2022.04.11 |
| 확약 관련 | 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (확약의 유효한 적용 전제) |
※ 실제 임차인은 최승지 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 경매 신청채권자로 표시되어 있으며 실제 거주 임차인 수에 더하지 않습니다. 확약이 적용되는 범위는 최승지 관련 임차권으로 한정하여 판단하고, 다른 점유자나 별도의 인수권리가 확인되는 경우에는 해당 위험을 따로 분석해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 실거래의 128.9%
두성하이츠빌은 총 8세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 면적 45.59㎡의 확인된 실거래는 2025년 2월, 2층, 90,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 금액도 90,000,000원이며, 비교 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 45.59㎡ | 2층 | 90,000,000원 |
| 최근 실거래 평균 | 45.59㎡ | 1건 | 90,000,000원 |
| 감정가 | 116,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 116,000,000원 |
| 최근 실거래 | 90,000,000원 (2025.02 · 2층) |
| 최근 12개월 평균 | 90,000,000원 · 1건 |
| 최저가 / 최근 시세 | 128.9% |
| 단지 경매 평균 유찰 | 0.0회 |
현재 최저가 116,000,000원은 최근 실거래 90,000,000원보다 26,000,000원 높습니다. 최근 시세 대비 128.9%이므로 가격상 저렴하다고 볼 수 없습니다. 더욱이 이 사건은 확약을 적용하면 실질 인수액이 0원이므로, 현재 회차의 실질취득금액도 낙찰가인 116,000,000원으로 판단됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 임차인 최승지의 보증금 우선변제를 반영한 뒤, 신청채권자인 주택도시보증공사에 일부 배당되는 구조로 산정되어 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,424,000원 |
| 1. 임차인 최승지 · 우선변제 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매 신청채권 | 90,000,000원 | 23,576,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가정 매각대금 | 116,000,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 2,424,000원 |
| 임차인 예상배당 | 90,000,000원 |
| 신청채권자 예상배당 | 23,576,000원 |
| 신청채권 미배당 | 66,424,000원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 | 0원 (확약 적용) |
위 표는 현재 회차의 추정 배당입니다. 집행비용은 2,424,000원으로 추정되었으며, 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항이 반영되지 않았습니다. 국가 압류와 관련한 조세채권의 우선순위 및 법정기일도 확인이 필요합니다. 특히 주택도시보증공사의 90,000,000원 청구와 최승지의 90,000,000원 보증금이 동일 채권의 대위·승계 관계인지 확인해야 하며, 중복 배당이 실제로 가능하다는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 배당액과 인수액은 최종 배당표 및 확약의 효력에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수 위험을 함께 봐야 한다
선순위 대항력 임차인이 존재하는 경매에서는 단순히 최저매각가가 낮아졌다고 실질취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 판단하면 안 됩니다. 확약이 유효하지 않다면 낙찰가에 미배당 보증금 인수액이 추가될 수 있기 때문입니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 신청채권 미배당 | 규칙상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 116,000,000원 | 66,424,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 92,800,000원 | 89,270,400원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 74,240,000원 | 90,000,000원 | 17,496,320원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저매각가는 92,800,000원으로 내려가지만, 최근 실거래 90,000,000원보다 여전히 높습니다. 2회 유찰 시 최저매각가는 74,240,000원으로 최근 실거래보다 낮아지지만, 이때도 확약의 유효성을 확인하고 인수 위험을 해소한 경우에만 가격상 이점을 검토할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 인천미추홀구 스포츠센터 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2002.10.15 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로, 외벽은 드라이비트 등으로 마감되어 있습니다. 기본적인 위생·급배수·냉난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지와 도로. 평지의 주거용 건부지이며, 서측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,628,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 있습니다. 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시되어 있으므로, 입찰 당시 적용되는 제한 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 공부 및 위반 여부. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 동일 면적 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 제한적이어서 가격 검증과 향후 재매각 가능성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 13번 주택임차권등기인지 확인하고, 대항력 포기·보증금 인수 배제의 효력 및 조건까지 검토해야 합니다.
- 선순위 임차인. 최승지의 점유개시 2020.02.17, 전입 2020.02.18, 확정일자 2020.01.20, 보증금 90,000,000원을 확인해야 합니다.
- 실제 점유 및 명도. 임차권등기가 있다고 해서 현재 공실이라고 단정할 수 없습니다. 현장 방문과 점유관계 확인이 필요합니다.
- 배당 및 보증기관 관계. 주택도시보증공사의 신청채권 90,000,000원과 임차보증금 90,000,000원의 대위·승계 관계를 확인하고, 중복 산정 여부를 검토해야 합니다.
- 국가 압류. 포천세무서장의 압류와 관련하여 조세채권의 법정기일, 배당 우선순위, 실제 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 면적 실거래 90,000,000원은 2025.02 거래 1건입니다. 주변 유사 다세대주택의 거래와 현재 매물가격을 추가 비교해야 합니다.
- 유찰가격 판단. 1회 유찰 시 92,800,000원으로 여전히 비교 실거래보다 높습니다. 2회 유찰 시 74,240,000원으로 내려가더라도 확약의 효력에 따라 실질취득비용이 달라질 수 있습니다.
- 건물 관리상태. 외벽 드라이비트 마감, 누수, 방수, 설비 상태와 수선 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 권리가 정리돼도, 비싼 물건이 싼 물건이 되지는 않는다”
인천 두성하이츠빌 301호는 대항력 있는 선순위 임차인과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 함께 등장하는 사건입니다. 임차인 최승지의 보증금은 90,000,000원이지만, 확약이 유효하게 적용된다면 매수인 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다. 다만 확약서 원문에서 대항력 및 임차권 말소 문제가 확실히 해소되는지 확인하는 것이 선행되어야 합니다.
가격 측면에서는 판단이 더 분명합니다. 신건 최저가 116,000,000원은 최근 실거래 90,000,000원의 128.9%입니다. 확인된 거래가 1건뿐인 소규모 다세대주택이라는 점까지 고려하면 현재 가격에 높은 점수를 주기는 어렵습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 확약이 유효하다면 인수 위험을 해소할 수 있다는 장점은 있지만, 현재 최저가가 최근 실거래보다 크게 높고 거래 표본도 제한적입니다. 권리는 확약 확인 후 판단, 가격은 신건에서 보류. 이 사건의 핵심은 말소동의 확약서의 효력을 확인하고, 실제 취득비용이 시장가격에 비해 충분히 합리적인지를 따지는 데 있습니다.
