수원지방법원 2025타경52975. 경기도 광주시 장지동에 위치한 한일맨션가나동 다세대주택의 1층 1-102호입니다. 1998년 사용승인을 받은 지상 4층 건물로, 거래 비교 대상 면적은 57.12㎡입니다. 소유자 박학선은 2006년 10월 31일 매매를 원인으로 67,000,000원에 취득했습니다.
권리의 흐름을 보면 과거 국민은행 등의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2024년 7월 11일 최진석 명의의 가압류입니다. 청구금액은 무려 1,084,836,808원이며, 이후 고재영이 강제경매를 신청했습니다. 하지만 이 큰 채권액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 매각으로 소멸하는 채권자의 미배당액과 매수인의 인수금은 구분해야 합니다.
이 물건은 오히려 시세와 환금성에서 신중해야 합니다. 2022년에는 같은 면적의 주택이 165,000,000원과 138,000,000원에 거래됐지만, 가장 최근인 2025년 6월 거래는 120,000,000원입니다. 현재 최저매각가와 같습니다. 즉, 감정가에서 할인되지 않은 신건에 입찰해도 최근 확인 거래보다 저렴하게 매수하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52975 (강제경매) |
|---|---|
| 경매개시 등기 | 수원지방법원 성남지원 · 2025.09.30 |
| 소재지 | 경기도 광주시 장지동 50-1 1층 1-102호 도로명주소: 경기도 광주시 장지3길 21 |
| 건물명 | 한일맨션가나동 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 거래 비교 면적 57.12㎡ · 지상 4층 중 1층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 적벽돌 치장쌓기 및 일부 돌 붙임 마감 · 새시 창호 |
| 사용승인일 | 1998.01.10 |
| 건물 규모 | 12세대 |
| 소유자 | 박학선 · 2006.10.31 소유권이전 · 당시 거래가액 67,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 고재영 / 364,602,571원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.11 갑구 3번 가압류 · 최진석 · 청구금액 1,084,836,808원 |
| 현재 근저당 | 없음 · 과거 설정분은 등기부상 말소 |
| 임차관계 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가상 임대차관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 가압류
이 사건의 특징은 현재 남아 있는 근저당권이 없다는 점입니다. 1998년에 설정된 주택은행·국민은행 근저당권은 2006년 11월 6일 말소됐고, 이후 설정된 국민은행 근저당권 2건 역시 2024년 2월 15일 말소됐습니다.
따라서 말소기준은 가장 먼저 남아 있는 2024.07.11 갑구 3번 가압류입니다. 이 가압류 및 2025.09.30 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인에게 승계되는 권리는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래와 같은 신건 가격
한일맨션가나동의 비교 거래는 면적 57.12㎡에 해당하는 3건입니다. 과거 거래는 2022년 7월에 집중되어 있고, 가장 최근 거래는 2025년 6월입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 57.12㎡ | 2층 | 120,000,000원 |
| 2022.07 | 57.12㎡ | 2층 | 165,000,000원 |
| 2022.07 | 57.12㎡ | 4층 | 138,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 57.12㎡ | 3건 | 141,000,000원 |
| 최근 기준 평균 | 57.12㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
| 신건 최저매각가 | 57.12㎡ | 1층 | 120,000,000원 |
3건의 전체 거래 평균은 141,000,000원입니다. 이 평균만 보면 최저가 120,000,000원이 전체 평균의 85.1%이므로 상당히 저렴해 보일 수 있습니다.
그러나 여기에는 2022년의 상대적으로 높은 거래가 포함되어 있습니다. 가격 메리트를 판단할 때는 오래된 평균보다 최근 거래와 가격 추세가 중요합니다.
또한 최신 거래는 2025년 6월의 2층 물건이고, 경매 대상은 1층입니다. 층수 및 개별 상태에 따른 가격 차이가 있을 수 있습니다. 비교 거래도 총 3건으로 많지 않으며, 최근 기준 평균은 단 1건에 의존합니다. 2026년 11월 매각 시점에서 해당 거래가 현재 가격을 충분히 대표한다고 보기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,480,000원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 최진석 | 1,084,836,808원 | 117,520,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 고재영 | 364,602,571원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 전체 채권 합계 | 1,449,439,379원 | 117,520,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 1,331,919,379원 |
집행비용은 2,480,000원으로 추정한 계산입니다. 표의 배당순서는 가정상 배분 결과이며, 실제 가압류채권자와 신청채권자의 배당액은 배당요구, 채권의 성격, 배당순위 및 집행법원의 배당표에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
예상배당표에서는 집행비용을 제외한 117,520,000원이 가압류 채권자에게 배분되고, 신청채권자 고재영의 배당은 0원으로 계산됩니다. 전체 채권 미배당액은 1,331,919,379원입니다.
여기서 반드시 구분해야 할 부분이 있습니다. 채권자의 미배당액이 크다고 해서 그 금액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 등기상 소멸 대상 채권은 배당 부족과 무관하게 매각으로 소멸하는 구조입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당
현재는 유찰 없이 감정가의 100%에서 시작하는 신건입니다. 1회 또는 2회 유찰되는 경우의 가정 가격 및 배당 결과는 다음과 같습니다.
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당합계 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 100% | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 1,331,919,379원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 1,355,567,379원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 1,374,421,779원 | 0원 |
유찰되면 채권자에게 돌아가는 배당액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 그러나 등기상 소멸 대상 채권을 기준으로 한 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다.
1회 유찰 가정 가격인 96,000,000원과 2회 유찰 가정 가격인 76,800,000원은 현재 신건 최저가보다 낮습니다. 다만 실제 낙찰가가 해당 가격으로 결정된다는 보장은 없고, 실거래 하락세가 계속된다면 유찰 후 가격 역시 그 시점의 시세와 다시 비교해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치와 주변 환경. 경기도 광주시 장지동 장지2통 마을회관 남서측 인근, 통칭 한일맨션가에 위치합니다. 주변은 임야지대 내 농지, 단독주택, 공동주택, 아파트단지 및 공장 등이 도로를 따라 혼재한 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 구조 및 상태. 1998.01.10 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물의 1층입니다. 외벽은 적벽돌 치장쌓기와 일부 돌 붙임 마감, 창호는 새시 창호로 기재되어 있습니다.
- 설비. 기본 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 도시가스 보일러 난방설비 및 주차장 등이 구비되어 있습니다.
- 도로 조건. 토지 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 부정형의 주거용 건부지입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등 관련 규제가 기재되어 있습니다. 토지 공시지가는 771,600원/㎡입니다.
- 토지거래허가구역. 감정자료에 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간 2025.08.26~2026.08.25가 기재되어 있습니다. 해당 기간은 매각기일 전에 종료되므로 현재의 재지정 여부와 실제 적용대상은 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 하자 관련 기재. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유 여부까지 확인된 것은 아닙니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대주택으로, 확인된 동일 면적 거래는 3건입니다. 최근 가격 하락 추세와 적은 거래 표본을 고려하면 재매각 가격 및 매수자 확보에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2024.07.11 갑구 3번 가압류가 말소기준인지 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 확인해야 합니다. 2025.09.30 강제경매개시결정 이후의 등기 변동도 점검해야 합니다.
- 임대차·점유 조사. 감정자료에는 임대차관계 미상으로 기재되어 있습니다. 현황조사서, 전입세대 확인, 확정일자 및 실제 점유 상황을 대조하여 선순위 대항력 임차인의 존재와 보증금 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 최진석 가압류채권 1,084,836,808원과 고재영 신청채권 364,602,571원의 실제 배당 관계는 채권신고, 배당요구 및 법원 배당표에 따라 달라질 수 있습니다. 예상배당액을 확정배당액으로 받아들이면 안 됩니다.
- 최신 실거래 비교. 2025.06 거래 120,000,000원은 현재 신건 최저가와 동일합니다. 2026년 매각 시점의 새로운 거래 사례 및 호가를 확인하고, 과거 전체 평균 141,000,000원을 시세 기준으로 사용하는 것은 피해야 합니다.
- 하락장 보정. 확인된 실거래 추세는 -20.8%입니다. 유찰에 따른 최저가 인하가 실제 시세 대비 할인으로 연결되는지 별도로 검증해야 합니다.
- 1층 특성 점검. 거래 사례에는 2층과 4층이 포함되어 있습니다. 대상 물건의 채광, 일조, 프라이버시, 습기, 누수 및 내부 노후 상태에 따른 가격 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·명도비 검토. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 실제 점유자에 대한 명도 절차 및 비용을 확인해야 합니다.
- 토지·건축 규제 확인. 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역 및 토지거래허가 관련 최신 지정 상태를 확인해야 합니다.
- 입찰 자금 계획. 최저가 외에 취득세, 등기비용, 명도비용, 수선비용 및 기타 부대비용을 포함해 실제 투자금액을 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 2026.11.03 발급 등기사항전부증명서와 입찰 직전 등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고를 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 시세 할인은 아니다”
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명료합니다. 과거 근저당권은 모두 말소됐고, 현재의 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족이 발생하더라도 그 채권액이 낙찰자에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다.
다만 임대차관계와 실제 점유는 확인되지 않았으므로, 등기상 인수 0원이라는 사실만으로 권리상 위험이 완전히 해소됐다고 평가해서는 안 됩니다.
가격은 더욱 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 현재 신건 최저가 120,000,000원은 최신 실거래와 같은 금액입니다. 최근 가격 추세는 -20.8%로 하락했고, 거래 표본은 적으며, 대상 건물은 12세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 전체 거래 평균 141,000,000원보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
종합하면 등기상 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성은 신중하게 접근해야 하는 물건입니다. 현재 신건 가격에는 확인된 시세 대비 할인 여지가 없으며, 입찰에 앞서 임대차·점유관계와 최신 시세를 반드시 재확인해야 합니다. 권리 구조는 검토 가능, 신건 가격은 보류가 타당한 C등급 관찰 대상으로 평가합니다.
