수원지방법원 2025타경53089. 경기도 하남시 덕풍동 현대지식산업센터한강미사 지하3층에 위치한 창고 용도 물건입니다. 소유자는 김두경이며, 2019년 10월 21일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 358,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 매각으로 소멸하는 권리들의 기준이 됩니다.
이후 관리단 가압류, 신용보증기금 근저당권, 국세·지방세 압류가 추가됐습니다. 현재 매각가 64,000,000원을 가정하면 집행비용을 제외한 62,448,000원이 신한은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정되고, 후순위 채권자들에게는 배당 여력이 없습니다. 채권총액 기준 예상 미배당액은 513,037,560원입니다.
다만 그 미배당 채권액 전체가 곧바로 낙찰자의 채무가 된다는 뜻은 아닙니다. 이 사건에서 핵심은 별도로 존속하는 구분지상권입니다. 특히 금전 인수액이 0원이라는 판단과 매수인이 부담하는 권리가 전혀 없다는 판단을 혼동하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53089 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 지하3층 디지하3-0003호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사대로 550 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 · 감정평가상 공장(지식산업센터:창고) |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조, 지상 10층 건물 중 지하3층 |
| 소유자 | 김두경 (2019.10.21 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 64,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 110,275,372원 |
| 경매개시 채권자 | 신용보증기금 (2025.09.26) · 신한은행 (2026.03.20) |
| 말소기준권리 | 2019.10.21 신한은행 근저당권 · 채권최고액 358,800,000원 |
| 매수인 인수권리 | 토지 등기부 을구 1번 구분지상권 (2019.09.20) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 구분지상권은 남는다
신한은행 근저당권보다 앞서 설정된 토지상 권리입니다. 매수인이 별도의 금전채무를 인수하지 않더라도 구분지상권에 따른 권리 제한은 존속할 수 있습니다. 지상권의 설정 목적, 공간적 범위, 존속기간, 건물 이용 및 향후 처분에 미치는 영향을 토지 등기부와 관련 설정서류로 확인해야 합니다.
이 권리의 실질적인 영향이 확인되지 않는 한, 권리상 안전한 물건으로 분류할 수 없습니다.말소기준권리는 2019년 10월 21일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 358,800,000원으로, 본건 외 다른 호실이 공동담보로 기재됐던 이력도 있습니다. 공동담보였던 지하3층 디지하3-0004호와 4층 에이4-0015호는 각각 공동담보에서 소멸된 이력이 확인됩니다.
후순위인 신용보증기금 근저당권 118,600,000원, 현대지식산업센터한강미사1차관리단 가압류 98,085,560원 및 국세·지방세 압류 4건은 매각으로 등기상 소멸하는 권리로 분류됩니다. 신용보증기금의 과거 가압류와 국의 납세담보 근저당권은 이미 말소된 사항입니다.
② 임차인·점유 및 금전 인수
| 확인 대상 | 현황 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 등재된 임차인 | 없음 | 임차보증금 인수액 0원 추정 |
| 실제 임대관계 | 미상 | 점유·사용관계 현장 확인 필요 |
| 배당상 금전채무 인수 | 0원 | 비금전 권리와 관리비 등 별도 검토 |
| 토지 구분지상권 | 존속 | 매수인 인수 |
현재 확인되는 임차인 신고는 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 지하 창고의 특성상 실제 사용자가 소유자와 다를 수 있으므로 점유자, 임대차계약, 출입 및 인도 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
최저가 64,000,000원에 낙찰되고 금전채무 인수액이 0원이라면, 낙찰대금과 금전채무 인수를 합한 기준금액은 64,000,000원입니다. 다만 취득 관련 비용과 확인되지 않은 부담은 제외한 금액이며, 존속하는 구분지상권은 금전적으로 환산되지 않았습니다. 따라서 이를 제한 없는 완전한 취득비용으로 보아서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 '싸다'고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 64,000,000원으로 신건 상태입니다. 그러나 동일 건물의 유사 창고 실거래 평균, 최신 거래가격, 최근 가격 추세가 확인되지 않아 감정가의 시장 적정성을 검증하기 어렵습니다.
이 물건은 일반 아파트가 아니라 지식산업센터 지하3층의 창고입니다. 가격을 평가할 때는 창고의 실제 이용 가능 범위, 접근성, 적재·반출 편의, 임대수요 및 재매각 가능성을 함께 고려해야 합니다. 토지 구분지상권의 존속도 가격 판단에서 별도로 검토할 사항입니다.
추후 유찰로 최저가가 낮아지더라도 구분지상권은 그대로 인수되는 구조입니다. 낙찰가 하락이 존속 권리의 해소를 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,552,000원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 358,800,000원 | 62,448,000원 |
| 2. 가압류 · 현대지식산업센터한강미사1차관리단 | 98,085,560원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 신용보증기금 | 118,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 총합 | 575,485,560원 | 62,448,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 513,037,560원 |
집행비용 1,552,000원을 우선 차감하는 추정 배당입니다. 신한은행 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 당해세와 실제 채권 잔액 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액은 매수인의 금전채무 인수액과 구별됩니다.
신건 매각대금 64,000,000원에서는 집행비용을 제외한 금액 전부가 신한은행 근저당권에 배당되는 것으로 예상됩니다. 후순위인 관리단 가압류와 신용보증기금 근저당권에는 배당 여력이 없습니다.
경매개시 채권자인 신용보증기금의 청구액은 110,275,372원이지만, 해당 채권자의 예상 배당액은 0원입니다. 신한은행 근저당권의 채권최고액이 매각대금보다 크기 때문에 이러한 결과가 나타납니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 존속권리는 남는다
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 513,037,560원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 51,200,000원 | 49,878,400원 | 525,607,160원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 40,960,000원 | 39,822,720원 | 535,662,840원 |
유찰이 진행되면 가정 매각가는 64,000,000원 → 51,200,000원 → 40,960,000원으로 낮아집니다. 반면 채권자들에게 배당할 수 있는 금액이 감소하면서 미배당액은 증가합니다.
어느 시나리오에서도 매수인 금전채무 인수액은 0원으로 추정됩니다. 그러나 토지 구분지상권은 계속 존속합니다. 가격이 낮아진다는 이유만으로 권리 위험이 줄어드는 것은 아니며, 적정 시세를 확인하지 못한 상태에서는 유찰 후 가격조차 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철 5호선 하남풍산역 북측 근거리에 위치합니다. 주변에 지식산업센터, 오피스텔, 음식점, 점포, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 인근 노선버스 정류장과 근거리 지하철역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 실제 이용상태. 감정상 공장(지식산업센터:창고) 용도입니다. 지하3층에 위치하므로 창고 접근성, 물품 반입·반출 동선, 적재 및 사용 조건을 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물 중 지하3층이며, 공용 급·배수설비, 위생설비, 소화설비 및 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 주변 광로3류 및 중로1류에 접하고, 토지는 지식산업센터·창고·근린생활시설·기숙사 등이 포함된 집합건축물 부지로 이용 중입니다.
- 토지이용 규제. 준주거지역·미사지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·공공주택지구 및 관련 제한지역에 해당합니다. 용도변경이나 활용계획이 있다면 개별 규제를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 5,119,000원/㎡로 기재돼 있으나, 이를 본건 지하 창고의 직접적인 거래가격으로 해석해서는 안 됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 지하 창고는 일반 주거용 부동산과 수요층이 다릅니다. 임대수요와 실거래 비교자료가 확인되지 않아 매각 소요기간과 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원본 확인. 토지 등기부 을구 1번의 설정 목적, 범위, 존속기간 및 권리 행사 내용을 직접 검토하세요. 매각물건명세서가 인수권리로 명시한 사항입니다.
- 창고 이용 가능성. 지하3층 디지하3-0003호의 실제 위치와 출입구, 차량 접근, 적재·반출 가능 여부, 관리규약상 사용 제한을 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 등재가 없더라도 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 사용계약 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 관리단 채권 확인. 현대지식산업센터한강미사1차관리단의 가압류 청구액은 98,085,560원입니다. 해당 채권의 내용과 별개로 공용부분 미납 관리비의 존재 및 범위를 확인하세요.
- 국세·지방세 확인. 국세·지방세 압류 4건의 조세 성격과 당해세 여부를 확인하세요. 우선배당 변동과 낙찰 후 부담에 관한 사항을 구분해 검토해야 합니다.
- 공동담보 이력 확인. 신한은행 근저당권의 공동담보 해제 이력과 본건 근저당권의 현재 효력, 실제 채권 잔액을 재확인하세요.
- 시세 검증. 동일 건물의 유사한 지하 창고 실거래 및 임대 사례를 확인하고, 구분지상권에 따른 영향을 반영해 응찰가를 산정하세요.
- 매각 서류 최종 확인. 2026.11.16 매각기일 전에 등기부, 토지 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 대조하세요.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 부담 0”
이 물건은 신건 최저가가 64,000,000원으로, 매수인에게 승계되는 금전채무는 0원으로 추정됩니다. 신한은행 근저당권을 비롯한 매각 소멸 대상 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다.
하지만 가장 중요한 사실은 따로 있습니다. 2019년 9월 20일 설정된 토지 구분지상권이 매각 후에도 남아 매수인에게 인수된다는 점입니다. 여기에 지하3층 창고라는 용도와 비교할 실거래가격의 부재가 겹칩니다.
예상 미배당 채권액 513,037,560원은 낙찰자에게 그대로 전가되는 돈은 아니지만, 큰 미배당액이 발생하는 배당 구조입니다. 권리 인수 여부와 배당 부족 여부를 혼동하지 않으면서도, 실제 취득 후의 이용 제한과 관리비 등 부수 부담은 엄격하게 따져야 합니다.
종합 판단은 D등급. 단순히 낙찰대금이 낮아 보인다는 이유로 응찰하기에는 확인할 사항이 많습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 구분지상권의 구체적인 내용과 지하 창고의 실질 가치입니다. 그 두 가지가 확인되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
