수원지방법원 2025타경53095. 경기도 광주시 초월읍 도평리에 위치한 도평리1차우림퓨전빌 105동 1층 103호가 최저매각가 243,000,000원에 경매로 나왔습니다. 전용면적은 84.573㎡이며, 2002년 10월 10일 사용승인된 15층 건물의 1층에 위치합니다. 단지는 총 477세대 규모입니다.

소유자 이미진은 2023년 3월 17일 소유권이전등기를 마쳤고, 당시 등기된 거래가액은 240,000,000원입니다. 같은 날 주식회사신한은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 211,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 서울신용보증재단·케이비국민카드·국민은행의 가압류가 순차적으로 등기됐고, 2025년 9월 29일 한국주택금융공사의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

이 사건의 핵심은 권리의 소멸 범위와 실제 매수가격의 적정성을 구분하는 것입니다. 등기부상 후순위 금전채권은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자가 소유자라고 확정할 수는 없습니다. 또한 최저가가 최근 거래 평균을 소폭 밑도는 것과 충분한 가격 경쟁력을 확보했다는 판단은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 신한은행 근저당

이 사건의 말소기준권리는 2023년 3월 17일 접수된 을구 18번 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 211,200,000원이며, 채무자는 소유자 이미진입니다. 해당 근저당권은 경매매각으로 소멸하는 권리입니다.

이후 등기된 서울신용보증재단의 가압류 49,995,720원, 케이비국민카드의 가압류 5,207,336원, 국민은행의 가압류 20,060,046원은 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 이들 가압류는 배당 여부와 무관하게 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025년 9월 29일 등기된 임의경매개시결정도 매각에 따라 소멸합니다.

② 임차인·점유관계 — 신고 임차인 없음, 임대관계 미상

현재 확인된 신고 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 이유만으로 실제 임차인이 존재하지 않는다고 단정할 수 없습니다.

• 전입세대 확인. 전입세대확인서와 주민등록 관련 사항을 확인하여 실제 전입자를 파악해야 합니다.
• 현황조사 확인. 실제 점유자가 소유자·임차인·기타 점유자 중 누구인지 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 인수되는 임차보증금이나 별도 매각조건이 있는지 확인해야 합니다.
• 명도 준비. 임차인 신고가 없더라도 실제 점유자가 있다면 인도 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균의 98.6%, 그러나 할인 폭은 작다

도평리1차우림퓨전빌의 동일 평형 전용 84.57㎡대 최근 실거래 12건을 비교하면, 평균 거래가격은 246,500,000원입니다. 최저 거래가는 230,000,000원, 최고 거래가는 279,000,000원이며, 최신 거래가격은 2026년 10월 275,000,000원입니다.

최저매각가 243,000,000원은 최근 12개월 평균 246,500,000원의 98.6%입니다. 따라서 평균과 비교하면 약간 낮은 가격이지만, 충분히 저렴한 경매물건이라고 평가하기는 어렵습니다.

특히 본 물건은 1층입니다. 비교 거래에는 3층부터 14층까지 다양한 층수가 포함되어 있고, 같은 2026년 10월에도 거래가격이 230,000,000원과 275,000,000원으로 크게 달랐습니다. 따라서 고층 거래가격을 그대로 1층 물건의 시세로 적용하면 가격 경쟁력을 과대평가할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 것으로 가정하면, 예상 집행비용은 4,202,000원이고, 채권자에게 배당되는 총액은 238,798,000원입니다. 전체 산정 채권액 286,463,102원 중 47,665,102원의 미배당이 발생하며, 소유자 잔여금은 0원입니다.

위 표는 제시된 배당 시뮬레이션의 금액을 그대로 반영한 추정치입니다. 신한은행 근저당권은 한국주택금융공사로 이전등기되어 있으므로 실제 배당수령자는 별도 확인이 필요합니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 산정했으며, 실제 피담보채권액·배당순위·당해세·최우선변제 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액보다 가격과 미배당 구조에 주목

이 사건은 현재 0회 유찰된 신건입니다. 현재 회차와 유찰 시나리오를 비교하면 매각대금이 감소할수록 채권자 미배당액이 늘어나지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이는 현재 확인된 권리관계를 기준으로 한 산정 결과입니다.

단지의 기존 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계되어 있습니다. 따라서 과거 유찰이 반복됐다는 근거로 향후 가격 하락을 예상할 수는 없습니다. 실제 유찰 여부는 입찰 경쟁과 매각절차에 따라 결정됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 초월읍 도평리 광주도평초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 분포하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 15층 건물 내 1층 103호입니다. 사용승인일은 2002.10.10이며, 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비 등이 조사됐습니다.
• 이용상태. 주거용 아파트로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 토지 및 도로. 여러 필지가 일단을 이루는 부정형 토지로, 아파트 건부지로 이용되고 있습니다. 인근 공도를 통해 단지 진출입이 가능합니다.
• 용도지역. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역에 해당하며, 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 관련 규제사항이 있습니다.
• 토지가격. 공시지가 기준은 1,376,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 477세대 단지에서 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 230,000,000원부터 279,000,000원까지 분포하므로 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다. 특히 1층 물건의 적정가격을 단지 전체 평균만으로 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최신 매각물건명세서 확인. 등기부상 권리 소멸 여부와 별도로 매수인이 인수해야 하는 권리 및 특별매각조건이 있는지 확인해야 합니다.
• 근저당권 승계 확인. 신한은행에서 한국주택금융공사로 이전된 근저당권과 신청채권자·청구금액·배당 산정 내역이 일치하는지 점검해야 합니다.
• 실제 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대 및 실제 점유자를 확인하고, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 검토해야 합니다.
• 1층 가격 검증. 단지 평균 거래가 246,500,000원만을 기준으로 입찰하지 말고, 저층 실거래와 내부 상태를 함께 비교해야 합니다.
• 입찰가격 설정. 현재 최저가 243,000,000원은 최근 거래 평균의 98.6%입니다. 취득세·등기비용·명도비용·수리비 등을 고려하면 실제 취득비용은 낙찰가보다 높아질 수 있습니다.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능 금액을 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 건물 상태 확인. 2002년 사용승인된 건물이므로 누수·배관·창호·난방설비 및 공용시설의 관리 상태를 점검할 필요가 있습니다.
• 유찰 시나리오 검토. 현재 신건 가격과 1회·2회 유찰 시 가격을 비교해 실거래 수준에 맞는 입찰 상한을 설정해야 합니다.
• 서류 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격과 점유는 신중하게”

광주 도평리1차우림퓨전빌 105동 103호는 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확한 아파트 경매물건입니다. 2023년 신한은행 근저당이 말소기준권리이며, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 실제 점유자와 전입관계가 확인되기 전까지는 인수 위험이 완전히 해소됐다고 단정하기 어렵습니다. 아울러 근저당권의 한국주택금융공사 이전과 예상배당표의 신한은행 배당 표시도 원본 대조가 필요합니다.

가격은 더욱 신중히 봐야 합니다. 현재 최저가 243,000,000원은 최근 실거래 평균 246,500,000원의 98.6%로 소폭 낮지만, 최근 거래 중 230,000,000원 사례도 존재합니다. 특히 본 물건은 1층이므로 평균 거래가격과의 단순 비교만으로 충분한 할인 메리트를 인정하기는 어렵습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 점유 확인과 가격 여유 확보가 선행되어야 하는 물건입니다. 현재 신건에서 무리하게 낙찰가를 높이기보다는 1층 실거래 수준, 실제 건물 상태, 점유 위험 및 근저당권 승계 내역을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.