인천지방법원 2026타경502225. 인천 남동구 구월동 하이팰리스 7층 704호, 전유부분 44.31㎡의 오피스텔입니다. 소유자 박경배가 2022년 거래가 199,000,000원으로 취득한 물건이며, 현재는 주택도시보증공사가 청구금액 198,000,000원으로 강제경매를 신청한 상태입니다. 등기부에는 임차인 이승민의 보증금 198,000,000원짜리 주택임차권등기가 존재합니다. 임차인의 전입신고와 확정일자는 모두 말소기준권리보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인 인수 여부를 검토해야 하는 구조입니다.

그런데 매각물건명세서에는 중요한 단서가 있습니다. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되었다는 내용입니다. 따라서 이승민의 보증금을 단순히 미배당액만큼 낙찰자가 인수한다고 판단하면 실제 권리관계를 과대평가할 수 있습니다. 반대로 확약이 있다는 이유만으로 모든 점유 문제가 해결된다고 생각해서도 안 됩니다. 현황조사에는 이승민 외에 최호준·최지훈·최광준의 전입 사실이 확인되기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약

이 사건에서 주의할 점은 과거 근저당권과 현재 말소기준권리를 혼동하지 않는 것입니다. 2018.11.08 설정된 농협은행의 근저당권 채권최고액은 147,600,000원이지만, 해당 근저당권은 2022.10.18 이미 말소되었습니다. 현재 제시된 말소기준권리는 2024.01.15 남동구의 압류입니다.

이승민은 2022.09.28 확정일자를 받고 2022.10.17 전입신고를 하였으며, 2022.10.18부터 점유한 것으로 등재되어 있습니다. 따라서 압류일보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인에 해당합니다. 임차권등기의 등기일 자체는 2024.10.25로 압류 이후이지만, 기존 전입·점유·확정일자로 형성된 선순위 임차인의 지위를 단순히 후순위로 취급할 수는 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 구분

확인되는 임차권자 및 전입자는 총 4명입니다. 보증금이 확인되는 사람은 이승민이며, 나머지 3명은 전입신고 사실만으로 임대차 조건을 확정할 수 없습니다. 주택도시보증공사는 경매신청 채권자로 기재되어 있으나, 아래 4명의 실제 전입자와 별도로 임차보증금을 중복 합산하지 않습니다.

대항력과 우선변제권은 서로 다른 권리입니다. 추가 전입자 3명의 기재 전입일은 말소기준권리 이후이므로 해당 전입일만 기준으로 하면 후순위이나, 보증금·확정일자·선행 점유 또는 별도 권원은 확인되지 않아 최종 인수 여부를 단정하지 않습니다.

③ 가격 구조 — 최저가 1.62억만 보면 안 되는 이유

현재 감정가와 최저매각가는 모두 162,000,000원입니다. 소유자의 2022년 취득 거래가액은 199,000,000원이지만, 이는 과거 개별 거래이므로 현재 시장가격을 대신할 수 없습니다. 동일 건물 또는 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래를 확인하기 전까지 현재 최저가의 가격 메리트는 판단 보류가 타당합니다.

특히 이승민의 대항력 있는 보증금 198,000,000원을 확약 없이 인수하는 구조였다면, 낙찰가만 낮아진다고 실제 취득 부담이 그만큼 줄어드는 것은 아닙니다. 낙찰가가 떨어질수록 배당되지 않는 보증금이 늘어나 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 수준에서 사실상 고정되는 구조이기 때문입니다.

각 회차의 인수액은 제시된 배당 시나리오 기준입니다. 확약 미반영 금액은 선순위 보증금 중 미배당분을 매수인이 인수한다고 가정한 계산값이며, 실제 매수인 인수액으로 확정된 금액이 아닙니다. 확약 반영 0원은 이승민의 임차권에 한정되며 다른 전입자의 미확인 권리와 제반 비용은 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)

아래는 집행비용을 먼저 공제하고 이승민의 선순위 임차보증금에 배당하는 단순 권리순위 시뮬레이션입니다. 말소동의 확약에 따른 실제 매수인 인수액 판단과 구별해야 하며, 확약의 구체적인 배당·말소 처리 내용에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.

한편 주택도시보증공사의 경매신청 청구금액도 198,000,000원입니다. 이승민의 임차보증금과 신청채권자의 청구금액이 같다는 사실만으로 서로 독립된 보증금 두 건이 있다고 판단해서는 안 됩니다. 보증채무 이행이나 채권양도·대위 여부 및 실제 배당수령권자는 원본 서류에서 확인해야 하며, 두 청구금액을 단순 합산해 매수인 부담으로 계산하지 않습니다.

예상배당은 집행비용 3,068,000원 및 제시된 우선변제 순위에 따른 추정입니다. 당해세·최우선변제·실제 채권액 및 확약 이행 방식은 반영 결과가 달라질 수 있습니다. 경매신청 채권자의 예상배당 0원은 해당 시뮬레이션의 배분 결과이지 실제 최종 배당액의 보증은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천구월서초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔·다세대주택·단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하고 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인주대로 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 근거리에 인천도시철도 1호선 예술회관역이 있어 대중교통 여건은 대체로 무난합니다.
• 건물. 2018.10.10 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물 중 7층 704호입니다. 기본 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·소화전·화재탐지 및 기계식주차설비가 갖추어져 있습니다.
• 접도·토지. 남측으로 약 8m 폭의 포장도로인 문화서로49번길에 접합니다. 토지는 2필지 일단의 오피스텔 건부지이며, 준주거지역에 해당합니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역이 기재되어 있습니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래허가구역의 기재 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 현행 지정 여부와 오피스텔에 대한 적용 대상은 별도로 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 공부와 별다른 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인 부재로 상세 임대차관계는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 교통 및 생활편의 여건은 일정 수준 확보되어 있지만, 이 물건은 아파트가 아닌 전유 44.31㎡ 오피스텔입니다. 최근 유사 오피스텔의 실제 거래가격·거래빈도·임대수요를 확인하지 않고 아파트와 같은 환금성을 가정해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사 확약서가 이승민의 을구 3번 임차권등기를 명확하게 대상으로 하는지, 낙찰자에 대한 보증금 잔액 청구가 배제되는지, 말소 시기·절차·조건을 확인해야 합니다.
• 이승민의 선순위 권리 확인. 전입일 2022.10.17, 확정일자 2022.09.28, 보증금 198,000,000원 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다. 선순위 대항력의 존재와 확약에 따른 실질 인수 해소를 각각 판단해야 합니다.
• 추가 전입자 3명의 임대차 실체 확인. 최호준·최지훈·최광준의 계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유자, 전입 원인 및 선행 권원이 있는지를 확인해야 합니다. 말소동의 확약은 이들에게 자동 적용되지 않습니다.
• 보증기관 청구·배당관계 확인. 주택도시보증공사의 청구금액 198,000,000원과 이승민의 임차보증금이 동일 채권에 기초한 것인지, 채권양도 또는 대위변제 관계가 있는지 확인해야 합니다. 중복된 보증금으로 계산하지 않도록 유의해야 합니다.
• 현재 시세 재검증. 구월동 하이팰리스 및 유사 규모 오피스텔의 최근 실거래와 실제 매물가격을 비교해야 합니다. 2022년 소유권 취득가액 199,000,000원은 현재 시세의 대체 지표가 아닙니다.
• 유찰 시나리오 구분. 1회 유찰 시 최저가 129,600,000원, 2회 유찰 시 103,680,000원입니다. 확약이 적용되지 않으면 보증금 미배당액이 동시에 증가하므로 최저가 하락만으로 실질 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
• 명도 및 관리비 확인. 현장점유자, 점유권원, 인도명령 가능 여부, 관리비 체납액 및 기계식주차설비 운영 상태를 확인해야 합니다. 공용부분 관리비 체납액 등은 별도 부담 가능성을 검토해야 합니다.
• 원본 대조 및 매각기일 확인. 2026.11.16 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·문건제출내역을 확인하고, 매각조건 변경·확약서 보완·기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 주된 인수는 해소, 그러나 안전이 확정된 것은 아니다”

이 사건은 겉으로 보면 보증금 198,000,000원이 최저매각가 162,000,000원보다 큰 선순위 임차권 인수형 물건입니다. 말소동의 확약이 없었다면, 신건에서도 룰상 미배당 39,068,000원이 발생하고 실질취득 부담이 약 2억원에 이르는 구조입니다. 유찰되어 최저가가 낮아져도 보증금 인수액이 늘어나므로, 낙찰가격만으로는 가격 메리트를 설명하기 어렵습니다.

하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 확약 대상인 이승민 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있고, 현 회차 최저가 기준 실질취득은 기타 비용을 제외한 162,000,000원입니다.

그렇다고 곧바로 안전한 저가 매수라고 판단하기는 어렵습니다. 최호준·최지훈·최광준 3명의 임대차관계가 여전히 불명확하고, 이들에 대한 권리위험은 이승민의 확약으로 해소되지 않기 때문입니다. 또한 최근 오피스텔 거래시세를 통한 가격 검증도 필요합니다.

종합 판단은 C등급. 주된 선순위 임차권의 확약은 긍정적이지만, 추가 점유자의 권리 불확실성과 현재 시세 검증 부족으로 위험을 낮게 평가할 단계는 아닙니다. 확약서 원문 확인, 추가 전입자 3명의 권원 확인, 최근 실거래 시세 확인이 선행되어야 합니다. 이 물건의 핵심은 단순히 얼마에 낙찰받느냐가 아니라, 누구의 권리가 실제로 남는지 확정한 뒤 취득가격을 판단하는 것입니다.