인천지방법원 2026타경502230. 인천 부평구 갈산동 백림하이츠 5층 501호, 전유면적 32.68㎡의 다세대주택입니다. 소유자 이기룡은 2020년 8월 27일 소유권을 이전받았으며, 등기된 거래가액은 163,000,000원입니다. 이후 국민행복기금 등 채권자들의 가압류가 이어졌고, 주택도시보증공사가 청구금액 162,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

여기서 일반적인 후순위 가압류 경매와 다른 점이 있습니다. 임차인 김병관의 전입신고일이 2020년 5월 21일로, 말소기준인 2022년 10월 4일 국민행복기금 가압류보다 앞섭니다. 임차권등기가 2024년에 이루어졌더라도 기존 대항력의 성립 시점까지 늦춰지는 것은 아닙니다. 따라서 이 물건의 핵심은 선순위 임차인의 보증금 반환 및 인수 문제입니다.

다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다. 예상배당에도 매수인 인수액이 0원으로 반영되어 있습니다. 그러나 확약서의 구체적인 문구와 효력 발생 조건을 검토해야 실제로 낙찰자가 해당 임차권을 부담하지 않는다고 확정할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 빠른 임차인의 전입

등기부상 가압류는 국민행복기금, 하나저축은행, 페퍼저축은행, 서민금융진흥원 등 4건입니다. 이들은 말소기준권리이거나 그 이후의 권리이므로 매각에 따른 말소 대상입니다. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

반면 임차권은 보증금 반환과 직접 연결됩니다. 임차인이 말소기준권리 이전에 대항력을 취득했다면 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이번 사건은 말소동의 확약서가 그 위험을 해소하는 핵심 자료입니다.

② 임차인 분석 — 보증금과 말소동의 확약서

실제 임차인은 김병관 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 기재되어 있으며 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 최초·변경 보증금 역시 동일 임차인의 계약 금액으로 합산하지 않습니다.

③ 인수 위험 — 유찰가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 이유

이 사건의 분석은 확약이 유효하게 적용되는 경우와 확약이 적용되지 않아 선순위 임차권이 존속하는 경우를 구분해야 합니다.

특히 보증금 162,000,000원이 전액 미회수 상태이고 선순위 임차권이 존속한다는 가정에서는 낙찰가가 보증금보다 낮아져도 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액이 약 162,000,000원 수준에 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 이 경우 낮아진 최저매각가만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

④ 시세 판단 — 가격 메리트는 아직 확인되지 않았다

이 물건의 감정가는 171,000,000원이며, 최저매각가 역시 171,000,000원입니다. 현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.

다만 동일 지역 또는 유사 다세대주택의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 단정할 근거는 부족합니다.

권리 부담이 확약으로 해소되더라도 가격 경쟁력이 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 입찰가격을 판단할 때는 유사 물건의 최근 거래 사례를 확인하고, 실제 인수 가능성이 남아 있다면 그 금액까지 반영해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)

위 표는 제시된 예상배당 모형을 그대로 반영한 것으로, 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 확정판결, 배당요구, 우선변제권 및 관련 법률에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 선순위 임차권의 우선변제·대위관계가 실제 배당에 어떻게 반영되는지는 별도 확인이 필요합니다. 채권 미배당액 47,169,542원이 그대로 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가

제시된 시나리오에서는 1회 유찰 시 최저매각가가 136,800,000원, 2회 유찰 시 109,440,000원으로 내려갑니다. 동시에 채권 미배당액은 각각 80,890,742원, 107,867,702원으로 증가합니다.

다만 회차별 예상 인수액 0원은 확약이 유효하게 적용되어 선순위 임차권에 대한 매수인 부담이 해소되는 경우를 전제로 해석해야 합니다. 확약이 적용되지 않는다면 선순위 보증금 잔액에 대한 별도의 인수 분석이 반드시 필요합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 갈산동 소재 인천부평북초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 분포하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층 501호입니다. 외벽은 치장타일벽돌 및 드라이비트 등으로 마감되어 있고, 창호는 샷시창호 등으로 구성되어 있습니다.
• 설비. 급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 2필지 일단의 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용되고 있습니다.
• 토지이용규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산1지구), 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주거지역에 위치한 소규모 다세대주택으로, 대단지 아파트와는 거래수요 및 환금성 특성이 다를 수 있습니다. 최근 유사 물건의 실거래와 매물 현황을 확인해야 구체적인 환금성을 평가할 수 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 확약서가 을구 1번 임차권을 대상으로 하는지, 임차권등기의 말소 및 대항력에 따른 매수인 부담 해소에 어떤 효력을 갖는지 확인해야 합니다.
• 임차인의 대항력 확인. 김병관의 전입일은 2020.05.21, 점유개시일은 2020.05.28입니다. 말소기준권리보다 앞서므로 일반적인 후순위 임차권으로 취급해서는 안 됩니다.
• 보증금 반환·대위관계 확인. 등기상 최초 보증금 163,000,000원과 변경 후 보증금 162,000,000원의 관계, 주택도시보증공사의 대위변제 여부와 범위, 실제 미변제 보증금 잔액을 확인해야 합니다.
• 배당순위 검증. 예상배당표에서 주택도시보증공사는 청구액 162,000,000원 중 114,830,458원을 배당받는 것으로 제시되어 있습니다. 선순위 임차권 및 대위관계가 실제 배당순위에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 실제 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다고 해서 현재 현장 점유자가 반드시 동일하다고 단정할 수는 없습니다. 현장 점유상태, 인도 가능 여부, 명도 협의 필요성을 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 감정가 171,000,000원이 현재 시장가격에 부합하는지 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래 사례로 검증해야 합니다. 감정가 대비 유찰률만으로 저가 매수 여부를 판단해서는 안 됩니다.
• 건물 상태 점검. 최상층인 5층 501호의 누수, 방수, 외벽 및 설비 상태를 직접 확인하고, 수리비 발생 가능성을 검토해야 합니다.
• 관리비와 공과금. 공용부분 관리비 체납 여부 및 매수인에게 부담될 가능성이 있는 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 서류 재확인. 2026.11.16 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 확약서 관련 자료를 최신 상태로 대조해야 합니다.

⑨ 종합 판단 — 확약의 효력이 가격보다 먼저다

맺으며 — “확약서가 있다”와 “인수 위험이 없다”는 다르다

인천 갈산동 백림하이츠 501호는 선순위 임차권과 말소동의 확약서의 효력이 입찰 판단을 좌우하는 물건입니다.

임차인 김병관은 2020년 5월부터 전입·점유한 것으로 기재되어 있고, 말소기준권리는 2022년 10월 국민행복기금 가압류입니다. 따라서 선순위 대항력이 인정되는 구조이며, 확약이 없다면 보증금 미배당분의 승계 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 이 확약이 해당 임차인의 대항력에 따른 매수인 부담까지 유효하게 해소한다면 실질 인수액은 0원입니다. 그러나 확약의 법적 효력이 확인되지 않는 경우에는 변경 후 보증금 162,000,000원에 관련된 인수 위험을 배제할 수 없습니다.

여기에 현재 최저가 171,000,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지 판단할 만한 실거래 근거도 충분하지 않습니다. 따라서 무리한 신건 입찰을 권할 수 없으며, 확약서 원본 검증 → 선순위 임차권 인수 여부 확정 → 최근 실거래 시세 확인 → 입찰가격 결정의 순서로 접근하는 것이 타당합니다.

종합 의견은 C등급입니다. 말소동의 확약서가 인수 위험을 해소할 수 있는 중요한 긍정 요인이지만, 선순위 임차권의 법률관계와 확약 효력 확인이 필수적이고 현재 가격 메리트도 검증되지 않았습니다. 권리는 조건부 해소 가능, 가격은 검증 전 보류. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 실제로 부담 없이 취득할 수 있는 권리 상태를 확인하는 것입니다.