수원지방법원 2025타경53172. 성남시 중원구 갈현동의 건물과 여러 필지 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 소유자는 이춘자이며, 성남수정새마을금고가 청구금액 558,289,010원으로 임의경매를 신청했습니다. 건물 등기상 말소기준권리는 2009년 3월 13일 설정된 성남수정새마을금고의 근저당권 채권최고액 104,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권들도 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그런데 감정평가서의 현황은 일반적인 주거용 다세대주택이 아닙니다. 건물은 조적조 스라브지붕 2층 근린생활시설로 설명되어 있고, 지층과 1층, 2층 모두 근린생활시설로 이용 중입니다. 경매상 물건종류에는 연립/다세대와 토지가 함께 표시되지만, 실제 이용상태는 반드시 구분해야 합니다. 또한 여러 필지가 자연녹지지역·개발제한구역에 포함되므로 단순한 주택 경매와는 전혀 다른 기준으로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 물건 취득조건은 별개

핵심은 2009.03.13 성남수정새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준이 되며, 그 이후 설정된 성남수정새마을금고·지대원·이귀숙의 유효 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 종전에 성남농업협동조합이 설정한 근저당권들은 등기상 이미 말소되어 있습니다.

현재 매각으로 소멸할 근저당권의 채권최고액 합계는 2,373,000,000원입니다. 최저매각가인 1,581,723,130원보다 크기 때문에 모든 채권자가 전액 배당을 받지는 못합니다. 그러나 근저당권자의 미배당 채권이 있다는 사실만으로 그 차액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 채권자의 미회수금과 매수인의 권리 인수액은 명확히 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

현황조사에 나타난 실제 임차인은 주식회사 연합플러스 1명입니다. 전입일은 2022.11.08로, 말소기준권리 설정일인 2009.03.13보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정에서는 대항력이 없는 임차인으로 분류됩니다.

보증금은 100,000,000원, 월차임은 7,000,000원입니다. 확정일자와 배당요구 사실은 확인되지 않아 우선변제 가능 여부나 실제 배당액을 확정할 수 없습니다. 임차보증금을 근저당권 채권액에 중복 합산하거나, 대항력이 없는데도 보증금 전액을 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.

③ 일괄매각의 핵심 — 농지취득자격증명

이 사건에서 가장 우선적으로 검토해야 할 내용은 매각물건명세서에 기재된 농지취득자격증명 제출조건입니다. 일괄매각 대상 중 다음 목록에 농지취득자격증명 제출이 요구됩니다.

특히 목록 1은 공부상 전이지만 나대지, 목록 2는 농작물·나대지·주차장, 목록 9는 주차장으로 이용되고 있습니다. 이러한 현황은 농지의 원상회복 문제와 취득자격 심사에 직접적인 영향을 줄 수 있는 요소입니다. 단순히 현재 농사를 짓지 않는다는 이유로 농지취득 절차가 필요 없다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,581,723,130원 가정)

매각가를 현재 최저매각가와 동일하게 가정하면 집행비용을 제외한 채권자 배당 가능액은 1,563,505,899원입니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 전체 채권액은 2,373,000,000원으로, 일부 후순위 근저당권에서 미배당이 발생합니다.

예상 집행비용 18,217,231원, 채권자 총배당 1,563,505,899원, 소유자 잔여 0원입니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 추정이며 실제 원리금, 당해세, 임차인 우선변제·최우선변제, 배당요구 및 배당순위 변동은 반영되지 않을 수 있습니다.

⑤ 회차별 매각 시나리오 — 유찰은 가격을 낮춰도 규제를 없애지 않는다

표의 각 매각가에 낙찰되고 등기상 인수액이 0원이라는 가정을 적용하면, 매수인의 실질취득액은 해당 낙찰가와 같습니다. 다만 취득세·등기비용·명도비·농지 원상회복 및 기타 부대비용은 포함되지 않습니다.

유찰 시 금액이 낮아지는 것은 사실이지만, 이 사건에서는 가격 하락을 곧바로 투자 매력의 증가로 해석할 수 없습니다. 일괄매각 토지의 농지취득자격증명, 개발제한구역, 현재의 근린생활시설 이용, 도로·주차장 활용 제한 등이 그대로 남기 때문입니다.

⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 갈현IC 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·농가주택·근린생활시설·농경지·소규모 창고·임야 등이 혼재합니다. 일반적인 대단지 주거지역과 다른 입지 특성을 보입니다.
• 교통. 목록 1·2·6·7·12는 인근까지만 차량 접근이 가능하고, 목록 3·4·8·9·10·11은 해당 토지까지 차량 출입이 가능합니다. 인근 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 이용상태. 조적조 스라브지붕 2층 근린생활시설로 지층·1층·2층이 근린생활시설로 이용 중입니다. 1995.06.23 사용승인, 2004.08.18 일부 증축 이력이 있습니다. 실제 영업상태와 적법한 사용범위의 확인이 필요합니다.
• 개발제한구역. 자연녹지지역과 개발제한구역에 포함됩니다. 용도변경·증축·시설 설치·토지 형질변경 등에 제한이 발생할 수 있으므로, 현재 사용 중인 시설이라고 해서 장래에도 자유롭게 활용할 수 있다고 보아서는 안 됩니다.
• 농지 및 주차장. 일부 토지는 지목 전이지만 현황이 나대지 또는 주차장입니다. 목록 3은 부설주차장으로 타용도 사용이 불가능한 제한이 기재되어 있습니다. 각 필지의 용도와 현황을 구분해야 합니다.
• 하천·도로 제한. 일부 토지는 하천구역과 저촉되고, 목록 6·7·12에는 도로구역 관련 제한이 기재되어 있습니다. 목록 8·10은 공부와 현황 모두 도로 등으로 이용되는 것으로 평가됐습니다.
• 토지거래허가 관련. 일부 토지에 토지거래계약허가구역 지정이 기재되어 있습니다. 지정 대상과 기간이 서로 다르므로 실제 취득 방식·용도에 해당하는 허가 필요성 및 현재 효력을 확인해야 합니다.
• 경계·측량. 감정평가에서 일부 토지의 위치·경계가 지적도면에 의한 목측으로 확인되었습니다. 정확한 경계·면적 확인에는 별도 측량이 필요할 수 있습니다.
• 제시외 시설. 펜스·설치물·수목 등은 평가에 포함되었으나 이동이 용이한 컨테이너 등은 평가에서 제외되었습니다. 낙찰자가 실제로 취득하는 시설의 범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반 주택 외에 농지·도로·주차장·근린생활시설 등이 결합된 일괄매각 물건으로, 이용 제한과 농지취득 요건이 잠재 매수자를 제한할 수 있습니다. 실거래 비교가격이 없어 구체적인 환금성이나 적정가격은 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명 사전 확인. 목록 1·2·6·7·9·11·12 각각에 대해 관할 행정청에 발급 가능성 및 필요한 절차를 확인해야 합니다. 매각결정기일까지 미제출 시 입찰보증금 미반환 조건이 가장 중대한 위험입니다.
• 원상회복명령 가능성 검토. 나대지·주차장으로 이용되는 농지에 대해 원상회복 필요 여부, 이행 주체와 예상 비용을 확인해야 합니다.
• 건물 용도와 적법성. 경매상 물건종류와 실제 근린생활시설 이용상태를 구분하고 건축물대장·증축 내역·시설별 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 개발제한구역 규제 확인. 건물의 기존 용도 유지, 변경, 증축 및 각 토지의 활용이 가능한지 관할 행정청에 확인해야 합니다.
• 토지 목록별 현황조사. 갈현동 517-1 일원과 건물 등기 갈현동 518-3을 포함하여 각 목록의 지번·면적·경계·진입로·실제 이용상태를 대조해야 합니다.
• 임차인 확인. 주식회사 연합플러스의 보증금 100,000,000원, 월차임 7,000,000원, 전입일 2022.11.08을 기준으로 실제 점유, 임대차 계약, 확정일자, 배당요구 및 명도 상황을 확인해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 예상 미배당 809,494,101원은 채권자의 미회수액입니다. 이를 매수인 인수액으로 가산하지 않되, 실제 배당순위와 토지별 권리관계는 다시 검증해야 합니다.
• 실거래·수익가치 검증. 비교 가능한 근린생활시설·토지의 거래 사례, 임대수익, 공실 및 운영비용, 규제에 따른 이용 가능성을 검토한 뒤 입찰 상한을 설정해야 합니다.
• 제시외 물건 확인. 평가에 포함된 펜스·수목·부속물과 제외된 이동식 컨테이너의 소유권 및 철거 가능성을 점검해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 토지·건물 등기부, 건축물대장, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서와 농지 관련 행정청의 확인 결과를 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원보다 먼저, 취득할 수 있는가”

이 사건의 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 2009년 성남수정새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권이 소멸하며, 실제 임차인 1명도 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 매수인 권리 인수액은 0원입니다.

하지만 경매의 실질적 위험은 다른 곳에 있습니다. 7개 농지 목록의 취득자격증명 제출, 미제출 시 입찰보증금 미반환, 농지 원상회복명령 가능성이라는 중대한 조건이 존재합니다. 개발제한구역과 여러 토지이용 제한까지 고려하면, 낙찰가만 낮추는 방식으로 해결할 수 없는 위험이 남습니다.

최저매각가 1,581,723,130원의 가격 적정성도 비교 실거래 없이 확정할 수 없습니다. 이 물건은 단순히 신건에 응찰하거나 유찰을 기다리는 문제가 아니라, 취득자격 확보 → 토지·건물의 적법한 활용 검증 → 개별 가치 및 수익성 산정 → 입찰가 결정 순서로 접근해야 할 사건입니다.

결론: 등기상 권리는 정리 가능하지만, 농지취득·행정규제 위험이 커 현재 단계에서는 보수적으로 접근해야 합니다. 농지취득자격증명 발급 가능성과 원상회복 문제를 해결하지 못하면 가격이 낮아져도 입찰을 권하기 어렵습니다.