인천지방법원 2026타경502235. 부평동 퀸스타운 2층 204호 오피스텔입니다. 소유자는 김민정 씨이고, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 청구금액은 178,550,000원이며, 2026년 3월 20일 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 사건의 핵심은 근저당권이 아닙니다. 과거 국민은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 검토해야 할 중요한 권리는 목진국 명의의 주택임차권등기입니다.

해당 임차인은 2019년 11월 22일 전입 및 점유를 시작했고, 임차권등기는 2024년 1월 17일 접수됐습니다. 모두 2026년 3월 20일의 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 선순위 대항력을 갖춘 임차권으로 취급해야 합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 중요한 내용이 있어, 일반적인 선순위 임차권 인수형과는 결론이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약서

권리 관계에서 가장 중요한 날짜는 2026년 3월 20일입니다. 현재 말소기준권리는 이날 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 과거 2017년 11월 23일 설정된 국민은행 근저당권 (채권최고액 165,600,000원)은 2019년 11월 25일 이미 말소됐으므로, 현재 존속하는 선순위 근저당권으로 계산하면 안 됩니다.

목진국의 임차권은 그보다 복잡합니다. 전입·점유 개시일은 2019.11.22, 최초 확정일자는 2019.10.04입니다. 임대차계약은 2019년 9월 28일과 2021년 11월 11일에 각각 체결된 것으로 등기됐으며, 임차보증금은 각각 173,000,000원과 181,650,000원으로 기재돼 있습니다. 이는 동일 임차권의 계약·보증금 변경 내역으로, 두 보증금을 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 확인되는 임차인은 목진국 1명입니다. 2024.04.24 접수된 을구 3-2번은 동일 임차권의 경정등기이며, 독립된 두 번째 임차인으로 계산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 기재돼 있으며, 별도 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

* 확약 미적용 시의 원칙상 위험: 목진국의 보증금은 181,650,000원으로 현재 최저가 180,000,000원을 초과합니다. 보증금이 매각대금에서 전액 회수되지 않고 대항력이 유지되는 경우, 미배당 보증금 인수에 따라 낙찰가가 내려가도 실질취득금액이 보증금 181,650,000원 수준에 고정될 수 있습니다. 다만 실제 인수액은 배당액과 권리승계 관계에 따라 달라지며, 본 사건은 말소동의 확약 적용을 전제로 실질 인수 0원으로 계산합니다.

③ 가격 판단 — 180,000,000원이 저렴한지는 별개

현재 사건은 0회 유찰된 신건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 180,000,000원입니다. 확약이 정상적으로 적용되면, 주된 임차권 보증금을 추가로 인수하지 않는다는 점은 긍정적입니다. 하지만 이것만으로 이 오피스텔을 시세보다 저렴한 물건이라고 평가할 수는 없습니다.

가격 판단에서는 과거 거래를 모두 합친 평균보다는 최근 거래가격과 최근 12개월 흐름을 우선해야 합니다. 특히 오피스텔은 아파트와 이용 목적 및 수요층이 다르고, 층·면적·주거 이용 여부·관리비·임대수익에 따라 적정 낙찰가격이 달라질 수 있습니다. 따라서 퀸스타운의 최근 실거래를 확인하기 전에는 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.

실질취득금액은 해당 회차 최저매각가에 확약 적용 실질 인수액을 더한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 별도 취득부대비용은 포함하지 않습니다. 유찰 시나리오는 실제 유찰이 발생했다는 의미가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)

신건 최저가인 180,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 약 3,320,000원을 제외하고, 신청채권자 주택도시보증공사에 176,680,000원이 배당되는 계산입니다. 청구금액 178,550,000원에 대해 1,870,000원의 미배당이 발생하고 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

여기서 중요한 것은 채권자 미배당금과 매수인 인수금을 구분하는 것입니다. 위 미배당금은 신청채권자가 배당으로 회수하지 못하는 금액이며, 그 자체가 낙찰자의 추가 부담을 의미하지는 않습니다. 별도로 존재하는 선순위 임차권은 말소동의 확약의 적용 여부에 따라 인수 판단을 해야 합니다.

위 배당표는 신청채권자 청구액을 중심으로 산정한 예상치입니다. 목진국의 선순위 임차권에 대한 실제 배당액과 배당순위를 별도로 확정한 표는 아니므로, 이를 임차인의 보증금 전액 회수 또는 실배당 확정으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며, 실제 배당금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 실질취득은 별개

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재, 부평역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·오피스텔이 혼재하며 각종 생활편익시설이 분포하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 15층 건물 중 2층 204호입니다. 외벽은 대리석타일 및 페인팅, 내벽은 벽지·타일 마감이며, 이중 유리창이 설치된 것으로 조사됐습니다.
• 설비. 난방시설·전기설비·위생설비·승강시설과 기계식주차시설 등을 갖추고 있습니다. 주차시설의 실제 사용조건과 유지관리 상태는 별도 확인 대상입니다.
• 토지·도로. 인접지와 등고 평탄한 토지로서 업무시설·공동주택·제1종근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다. 사면이 도로와 접하며 도로상태는 보통으로 평가됐습니다.
• 토지이용규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역· 상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역· 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다. 실제 취득 및 이용에 필요한 허가 여부와 제한사항을 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태 및 임대관계는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 부평역 인근 교통 접근성은 긍정적이지만, 오피스텔은 아파트와 수요층이 다를 수 있습니다. 실제 매도 가능가격과 임대수요를 검증하기 전에는 높은 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 확약서가 을구 3번 목진국의 주택임차권등기를 정확히 대상으로 하는지, 말소 조건과 이행절차가 무엇인지 확인해야 합니다.
• 확약의 효력과 범위. 말소동의가 임차권등기의 말소 및 미배당 보증금에 관한 매수인 부담 해소까지 유효하게 연결되는지 확인해야 합니다. 확약 대상 밖의 독립된 임차권에는 효력이 자동 확장되지 않습니다.
• 실제 임차인 구분. 확인되는 실제 임차인은 목진국 1명입니다. 을구 3-2번은 기존 임차권의 경정이므로 별도 임차인 또는 추가 보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 보증금 및 확정일자 대조. 최초 보증금 173,000,000원과 변경 보증금 181,650,000원을 구별하고, 2021.11.12로 경정된 확정일자의 효력을 임대차계약서 및 관련 원본과 대조해야 합니다.
• 배당요구 및 승계관계. 임차권등기와 배당요구 내역, 주택도시보증공사의 청구권 및 권리승계 범위를 확인해야 합니다. 신청채권자의 배당금과 임차인의 보증금은 근거 없이 별도 채무로 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 최근 실거래 확인. 퀸스타운의 동일하거나 유사한 오피스텔 거래 중 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격을 우선 비교해야 합니다. 과거 고가 거래가 섞인 평균만으로 적정가를 판단하지 않아야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유자가 확정되는 것은 아닙니다. 현장 방문과 현황조사 원본으로 실제 점유자·인도 가능 시점·명도 부담을 확인해야 합니다.
• 관리비와 기계식주차. 미납 공용관리비, 주차시설 이용 및 유지관리 비용, 건물 관리상태를 확인하고 추가 취득비용을 산정해야 합니다.
• 허가 및 이용 제한. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 해당 물건에 적용되는 제한사항과 취득·이용 절차를 관할기관에 확인해야 합니다.
• 매각기일 전 원본 재확인. 2026.11.16 입찰에 앞서 최신 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서· 임차권등기 관련 결정문·확약서를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원은 확약이 지탱하고, 가격은 시세가 결정한다”

이 사건은 단순히 선순위 임차권이 있으니 위험하다고 끝낼 물건도, 주택도시보증공사가 신청했으니 무조건 안전하다고 판단할 물건도 아닙니다. 목진국의 대항력과 우선변제권은 인정되는 구조이고, 보증금도 181,650,000원으로 현재 최저매각가를 초과합니다. 원칙적으로는 매수인 인수 가능성을 엄격하게 검토해야 하는 사건입니다.

다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점이 결론을 바꿉니다. 확약이 유효하고 이행된다는 전제라면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 하지만 확약 밖의 권리나 미확인 점유관계까지 인수가 없다고 보장되는 것은 아닙니다.

가격은 또 다른 문제입니다. 현재 신건 최저가는 180,000,000원이며, 이 금액이 최근 실거래보다 낮은지는 확인해야 합니다. 오피스텔이라는 용도, 선순위 임차권의 말소절차, 실거래 시세 검증 전이라는 불확실성을 고려하면 신건 단계에서 가격상 매력이 충분하다고 평가하기 어렵습니다.

권리는 확약서의 효력 확인이 선행조건이고, 가격은 최근 실거래가 입찰 상한을 결정하는 기준입니다. 두 조건이 모두 충족되는지를 확인하는 것이 인천 퀸스타운 204호 경매의 핵심입니다.