* 0원은 말소동의 확약서가 임차권등기 말소 및 잔여 보증금 인수위험 해소에 유효하게 적용된다는 조건부 판단입니다. 확약서의 원문에서 대항력 포기 여부가 확인되지 않았으므로 무조건적인 인수 0원을 보장하지 않습니다. 다른 점유자에 관한 위험은 별개입니다.

인천지방법원 2026타경502279. 계양구 작전동 코쿠닝78 제14층 제1403호 오피스텔입니다. 2019년 사용승인을 받은 철근콘크리트 건물로, 해당 호실의 임차권등기에 기재된 범위는 84.94㎡ 전부입니다. 현재 소유자는 이상민이며, 2020년 10월 6일 거래가액 279,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

이번 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 말소기준권리는 2023년 1월 19일의 계양구 압류입니다. 이 압류보다 앞서 전입하고 확정일자를 받은 임차권자 황수연이 존재하므로, 등기부상 임차권등기가 말소된다는 사실만으로 보증금 인수위험까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점을 우선 확인하되, 대항력 포기와 미배당 보증금에 대한 권리관계까지 정리되는지 검토하는 것이 이번 물건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인이 핵심

등기부에는 과거 고양동부새마을금고·계양새마을금고·파주중앙새마을금고·홍은동새마을금고의 공동담보 근저당권이 기재되어 있으나, 해당 근저당권은 2020년 9월 1일 이미 말소되었습니다. 따라서 이번 경매에서 현재의 선순위 근저당권으로 취급하지 않습니다.

현재 말소기준은 2023년 계양구 압류입니다. 이후의 국세 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 별개로 당해세 등 법정 우선채권의 배당 우선순위를 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 관계 — 확약과 미상 보증금을 분리해서 판단

확인되는 임차·점유 관련 기재는 4건입니다. 황수연, 오영철, 이형석, 주식회사 한성몰·오영철이 포함되며, 오영철이 두 기재에 중복 등장합니다. 각 기재가 독립된 임대차인지 확인하기 전에는 이를 서로 다른 임차인 4명의 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 나타나며, 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 산정하지 않습니다.

오영철·이형석·주식회사 한성몰 관련 기재의 날짜는 모두 말소기준권리 이후입니다. 해당 전입기록만으로 선순위 대항력을 인정하기는 어렵지만, 보증금·확정일자와 실제 계약·점유 경위가 확인되지 않았으므로 최종 판단은 유보합니다. 우선변제권도 확인되지 않았습니다.

③ 실질취득비용 — 낙찰가만 내려간다고 싸지는 것은 아니다

황수연의 임차권등기상 보증금은 279,000,000원입니다. 이는 신건 최저매각가 257,000,000원보다 높습니다. 확약으로 잔여 보증금 인수가 해소되는 경우와, 확약이 인정되지 않아 보증금 인수가 남는 경우를 나누어 봐야 합니다.

미배당액은 주택도시보증공사의 신청채권 279,000,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 이 금액이 법적으로 매수인에게 그대로 인수된다고 확정된 것은 아닙니다. 정확한 인수액은 임차권자의 잔존 권리, 보증기관의 승계·확약 범위, 실제 배당에 따라 달라집니다.

④ 시세와 가격 판단 — 비교 거래 확인 전 가점 보류

소유자가 2020년 취득할 당시 등기부에 기재된 거래가액은 279,000,000원입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 257,000,000원입니다. 그러나 과거 취득가액은 현재 시세를 직접 나타내는 자료가 아닙니다.

동일 건물·유사 면적의 최근 실거래 평균, 최신 거래가 및 가격 추세가 확인되지 않으므로 신건 가격이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 확약이 효력을 발휘하지 못한다면 감정가 대신 실질취득비용 약 279,000,000원 수준을 기준으로 주변 매매가격과 비교해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)

집행비용 4,398,000원을 제외하면 배당 가능한 금액은 252,602,000원으로 계산됩니다. 이는 신청채권 279,000,000원을 전액 충족하지 못합니다. 실제 배당에서는 국세·지방세의 법정 우선순위, 당해세 및 임차인의 최우선변제 여부 등에 따라 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다. 미배당액은 도넛 차트의 매각대금 배분에 포함하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 서운동 소재 서운초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 주택·공장·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물 인근까지 차량 진입이 용이하고, 근처에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2019.08.01 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 지하 1층부터 지상 14층까지 구성되어 있습니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 남측과 서측 각각 약 8미터 포장도로에 접하며, 토지는 사다리형으로 인접 토지와 대체로 평탄합니다.
• 토지이용규제. 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 오피스텔로 실제 이용되고 있지만 주변에 공장과 근린생활시설이 혼재합니다. 최근 비교 거래가 확인되지 않아 실제 매도 가능 가격과 거래 유동성은 추가 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 대항력 포기, 임차권등기 말소, 미배당 보증금 관련 권리 포기 또는 매수인에 대한 청구 배제 내용이 명시되어 있는지 확인해야 합니다.
• 황수연 임차권 검토. 등기부상 보증금 279,000,000원, 전입 2020.09.01, 확정일자 2020.08.11, 임차권등기 2024.09.25의 권리관계를 원본과 대조해야 합니다.
• 보증기관 채권 확인. 주택도시보증공사의 청구액과 임차권등기상 보증금이 각각 279,000,000원으로 같더라도 별도의 보증금으로 중복 합산하지 말고 대위·승계 및 잔존 채권 범위를 확인해야 합니다.
• 점유자 조사. 오영철, 이형석, 주식회사 한성몰의 실제 점유 및 계약 여부를 확인해야 합니다. 오영철과 주식회사 한성몰 관련 기재의 중복 여부, 보증금, 차임, 확정일자, 점유범위를 확인하는 것이 중요합니다.
• 세금 및 압류 확인. 계양구·국세 관련 압류와 국민건강보험공단 압류에 따른 법정 우선채권의 존재 및 배당 영향을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 임차권등기 인수 조건과 말소동의 확약서의 적용 범위가 최종 매각조건에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
• 실질취득비용으로 비교. 확약 유효 시에는 낙찰가를 기준으로 비용을 산정하되, 효력 미확인 시에는 인수 가능 보증금을 더한 실질취득비용으로 비교해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자, 인도 가능 시점, 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 최근 실거래 검증. 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 매매 사례와 실제 매도 가능 금액을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인만으로 수익성을 판단하지 않아야 합니다.

맺으며 — “말소동의 확약서가 곧 무조건적인 인수 0원은 아니다”

이번 사건은 단순히 권리 순위만 확인하고 입찰할 수 있는 오피스텔이 아닙니다. 말소기준보다 앞서 대항력을 취득한 황수연의 임차보증금은 279,000,000원으로, 신건 최저가 257,000,000원보다 큽니다.

주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서는 긍정적인 자료지만, 그 내용이 대항력과 잔여 보증금 청구까지 해소하는지 확인되지 않았습니다. 효력이 충분히 인정된다면 해당 임차권 인수는 실질 0원*이 될 수 있습니다. 반면 그렇지 않다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수 가능액이 증가해 실질취득비용은 약 279,000,000원 수준에 머무를 수 있습니다.

다른 점유 관계의 보증금·확정일자도 불분명하며, 현재 시세를 판단할 만한 최근 거래도 확인되지 않습니다. 따라서 종합 판단은 권리·점유관계 추가 확인이 필요한 C등급입니다. 확약 범위 확인 전에는 인수 0원 확정 금지, 시세 검증 전에는 가격 메리트 판단 보류. 이 두 조건이 입찰 검토의 출발점입니다.