인천지방법원 2026타경502285. 인천 부평구 부평동 힐캐슬 2층 204호, 전용 63.49㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자는 조재근으로, 2023년 3월 30일 거래가 214,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건에서 중요한 것은 일반적인 근저당권보다 보증금 211,000,000원의 선순위 주택임차권등기입니다.
임차인 김진수는 2023년 3월 9일 전입하고 점유를 시작했으며, 확정일자는 2023년 2월 22일입니다. 2025년 1월 20일 주택임차권등기가 이루어졌고, 같은 날 배당요구도 신고됐습니다. 반면 말소기준권리는 2025년 5월 9일 국가 압류입니다. 따라서 임차인의 대항력은 말소기준권리보다 앞섭니다.
이러한 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 그만큼 미배당 보증금이 증가하여 매수인의 실질취득액이 보증금 수준에 머무르는 문제가 발생할 수 있습니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서라는 예외적 요소가 있습니다. 해당 확약이 임차권 인수 위험을 유효하게 해소한다는 전제에서, 본 분석은 실질 인수액 0원으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502285 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 503-4 힐캐슬 2층 204호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 동수천로 3 |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) |
| 건물 / 면적 | 철근콘크리트구조 · 지상 12층 중 2층 · 임차권등기상 63.49㎡ |
| 소유자 | 조재근 (2023.03.30 소유권이전 · 거래가 214,000,000원) |
| 감정가 | 185,000,000원 |
| 최저매각가 | 185,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 211,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.05.09 · 갑구 4번 · 국 압류(서인천세무서장) |
| 선순위 임차권 | 2025.01.20 · 을구 5번 · 김진수 · 211,000,000원 |
| 실질 인수액 | 0원 (말소동의 확약 적용) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약
해당 확약으로 김진수의 임차권등기 인수 위험이 해소되는 경우, 배당 부족액을 낙찰자가 부담하지 않는 것으로 평가하여 실질 인수액 0원을 적용합니다.
다만 말소동의와 대항력 포기는 법적 효과를 별도로 확인해야 하는 사항입니다. 확약서 원문에서 대항력 및 미배당 보증금 청구권까지 포기되는지, 매각 후 임차권등기가 실제로 말소되는지 확인해야 합니다. 확약의 효력이 확인되지 않으면 규칙상 인수액이 다시 문제가 될 수 있습니다.
과거 부평대건신용협동조합의 근저당권 153,400,000원은 2023년 3월 9일 이미 말소됐습니다. 이재근의 전세권 27,000,000원 역시 2022년 11월 8일 말소됐으므로 현재 인수권리로 계산하지 않습니다.
국가 압류 이후 설정된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 국가 압류와 관련된 실제 조세채권의 배당순위 및 금액은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김진수 | 제2층 제204호 63.49㎡ 전부 | 211,000,000원 |
전입 2023.03.09 확정 2023.02.22 |
대항력 있음 우선변제 있음 승계 해당 없음 말소동의 확약 |
| 실제 임차인 | 김진수 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2023.02.20 |
| 전입신고일 | 2023.03.09 |
| 점유개시일 | 2023.03.09 |
| 확정일자 | 2023.02.22 |
| 임차보증금 | 211,000,000원 |
| 임차권등기 | 2025.01.20 · 을구 5번 |
| 배당요구 | 신고 · 2025.01.20 |
| 대항력 | 있음 말소기준권리보다 앞선 전입·점유 |
| 우선변제권 | 있음 확정일자 및 배당요구 |
| 보증기관 승계 임차인 | 별도 중복신고 임차인 없음 |
| 규칙상 미배당 | 29,390,000원 |
| 확약 적용 실질 인수 | 0원 |
김진수는 전입과 점유를 갖춘 임차인으로, 확정일자와 배당요구를 통해 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 임차보증금 211,000,000원은 최저매각가 185,000,000원을 초과합니다. 따라서 확약이 없다면 매각대금만으로 보증금을 모두 반환하기 어렵습니다.
이 사건의 신청채권자인 주택도시보증공사는 별도의 실거주 임차인으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 김진수 1명이며, 동일한 보증금과 관련된 권리를 중복 계산해서는 안 됩니다.
유찰로 낙찰가가 낮아지면 배당재원이 줄어 임차보증금 미배당분이 증가합니다. 확약이 없는 대항력 인수형에서는 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액이 보증금 211,000,000원 수준에 머무르게 됩니다. 집행비용 추정치 때문에 계산상 총액은 보증금을 조금 웃돌 수 있습니다.
이 물건은 말소동의 확약서가 제출된 사례이므로 해당 임차권에 대한 실질 인수액은 0원으로 별도 평가합니다. 확약이 유효하지 않거나 적용 범위가 제한된다면 이 판단을 다시 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,390,000원 |
| 1. 임차인 김진수 · 보증금 우선변제 | 211,000,000원 | 181,610,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 211,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 185,000,000원 기준 예상배당입니다. 집행비용 3,390,000원을 제외한 181,610,000원을 임차인 우선배당으로 계산합니다. 주택도시보증공사에는 별도 배당액 0원이 제시돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정치이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약의 효력이 가격 구조를 바꾼다
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 인수액 | 확약 적용 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 185,000,000원 | 29,390,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 148,000,000원 | 65,872,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 118,400,000원 | 95,057,600원 | 0원 |
확약이 유효할 때: 해당 임차권의 미배당 보증금을 매수인이 부담하지 않으므로 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액은 낙찰가를 기준으로 계산할 수 있습니다. 다만 취득 관련 부대비용은 별도입니다.
가격 판단: 이 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않았으므로 신건 185,000,000원은 물론 유찰 시나리오에 대해서도 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
⑤ 시세·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 주거형 임차권이 등기돼 있지만 물건의 공부상 용도를 일반 아파트로 변경해 해석해서는 안 됩니다.
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 굴다리오거리 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철역 등이 소재하며, 감정평가에서는 제반 교통상황을 양호한 것으로 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 12층 건물 중 2층 204호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등, 내벽은 벽지도배 마감 등이며 하이새시창호가 설치돼 있습니다. 급·배수 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 세장형 평지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 별도로 지적되지 않았고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주변에 오피스텔이 혼재하고 교통여건은 양호하지만, 개별 호수의 거래가격과 실제 매수 수요를 확인해야 합니다. 현재 가격 적정성과 유찰 후 환금성을 단정하기는 어렵습니다.
특히 해당 물건은 기존 소유자의 등기상 취득 거래가액이 214,000,000원이지만, 이는 2023.03.30 거래가격입니다. 과거 취득가만으로 현재 시세나 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
실제 입찰가격을 정할 때는 최근 실거래와 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 거래사례, 개별 호수의 상태와 매도 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 가장 중요한 점검사항입니다. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 문언과 조건을 확인하고, 김진수의 선순위 임차권등기뿐 아니라 대항력에 기초한 미배당 보증금 청구 위험까지 해소되는지 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 211,000,000원. 신건 예상배당 181,610,000원과 규칙상 미배당 29,390,000원을 구별해야 합니다. 확약이 없거나 효력이 제한되는 경우에는 인수 위험이 다시 발생할 수 있습니다.
- 실제 임차인 1명. 확인된 임차인은 김진수입니다. 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 합산해 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 확약의 적용 범위. 확약은 해당 임차권에 관한 것입니다. 별도의 임차인 또는 다른 인수권리가 확인된다면 그 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 입찰 직전 추가 점유자와 권리 변동을 확인해야 합니다.
- 국가 압류 및 조세채권. 2025.05.09 국가 압류가 말소기준권리입니다. 세금의 실제 배당순위와 금액, 당해세 존재 여부를 반드시 검토해야 합니다.
- 신청채권자 배당. 주택도시보증공사 청구액은 211,000,000원이나 제시된 신건 예상배당에서는 별도 배당액이 0원입니다. 관련 채권관계와 확약의 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기와 실제 점유 상태는 구분해야 합니다. 현재 점유자를 확인하고, 인도명령 가능 여부와 명도 절차를 사전에 점검해야 합니다.
- 관리비. 미납 관리비와 공용부분 체납액이 있는지 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 실거래 가격. 감정가와 과거 취득가격만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 최근 거래사례와 개별 호수의 매도 가능가격을 검토해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 입찰 전에 확인하고, 매각조건 및 권리 변동 여부를 최종 점검해야 합니다.
확약이 해당 임차권의 인수 위험을 완전히 해소하는 것으로 확인된다면 매수인이 부담할 임차보증금은 실질 0원입니다. 다만 확약의 효력 확인을 권리분석의 선결조건으로 삼아야 합니다.
확약이 유효하면 인수금액 문제는 완화되지만, 그 자체로 경매가격이 시장가격보다 낮다는 뜻은 아닙니다. 권리 위험 해소와 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
맺으며 — “확약이 있다고, 무조건 안전하고 싼 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 선순위 임차권등기와 말소동의 확약서의 관계입니다. 김진수의 보증금은 211,000,000원이고, 전입·확정일자·임차권등기 모두 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 확약이 없다면 미배당 보증금 인수 가능성을 고려해야 하는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 사실이 명시돼 있습니다. 해당 확약이 유효하게 적용된다면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 규칙상 계산되는 29,390,000원의 미배당액을 실제 매수인 부담액으로 그대로 간주해서는 안 됩니다.
반대로 확약서의 실제 효력을 확인하기 전까지는 모든 위험이 확정적으로 사라졌다고 판단할 수도 없습니다. 특히 말소동의가 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력에 따른 보증금 청구 위험까지 해소하는지 확인하는 것이 중요합니다.
가격 역시 별도 검증이 필요합니다. 감정가 185,000,000원은 최근 실거래 시세와 비교되지 않았기 때문에 신건이 저렴한지, 유찰을 기다리는 것이 유리한지 확정할 수 없습니다.
결론은 “확약의 효력 확인이 우선, 가격 판단은 그다음”입니다. 해당 임차권의 인수 위험이 실제로 해소되는지 확인하고, 최근 시세를 검증한 후 입찰 여부와 응찰가격을 결정하는 것이 적절합니다.
