인천지방법원 2026타경502287. 인천 미추홀구 숭의동 진성투토펠리체 2층 204호, 전유면적 73.42㎡의 오피스텔입니다. 소유자 조환성은 2022년 6월 27일 거래가액 240,000,000원에 이 물건을 취득했습니다. 이후 임차인 엄미니의 보증금 반환과 관련된 주택임차권등기가 발생했고, 국세·지방세 관련 압류를 비롯한 여러 압류가 이어졌습니다. 2026년 3월 23일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 물건의 핵심은 선순위 임차권과 말소동의 확약서가 함께 존재한다는 점입니다. 엄미니는 2022년 6월 17일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 3월 30일입니다. 반면 현재 말소기준권리로 제시된 국의 압류는 2025년 2월 17일 접수됐습니다. 따라서 엄미니의 임차권은 선순위로 보아야 합니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 매수인 인수 부담을 판단할 때 결정적인 예외입니다.
확약 효력이 인정되면 엄미니의 임차권으로 인한 실질 인수액은 0원으로 처리하지만, 확약의 대상이 아닌 조현철의 점유·임대차관계는 별도로 확인해야 합니다. 더욱이 이 오피스텔의 최근 동일 면적 거래가 150,000,000원~154,000,000원으로 형성돼 있어, 신건 최저가 자체가 경쟁력 있는 수준이라고 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502287 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-5 진성투토펠리체 제2층 제204호 도로명: 인천광역시 미추홀구 인주대로11번길 42 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 전유면적 73.42㎡ · 지하 1층~지상 15층 중 2층 |
| 소유자 | 조환성 (2022.06.27 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 건물현황 | 진성투토펠리체 · 42세대 · 2018.08.06 사용승인 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.02.17 갑구 4번 국 압류 (영등포세무서장) |
| 선순위 임차권 | 2024.07.26 을구 5번 엄미니 주택임차권등기 · 보증금 240,000,000원 |
| 확약 관련 | 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 등기 확인일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준권리는 2025년 2월 17일 국의 압류입니다. 2018년에 설정됐던 중소기업은행 근저당권(채권최고액 12,600,000,000원, 공동담보)과 농협은행 근저당권(채권최고액 184,800,000원)은 모두 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 현재 유효한 말소기준권리로 취급하지 않습니다.
반면 2024년 7월 26일 접수된 엄미니의 주택임차권등기는 말소기준권리보다 선순위입니다. 확약이 없다면 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다. 이후 발생한 압류 5건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있으나, 세금의 배당순위와 당해세 문제는 별도입니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 미확인 점유자를 분리
확인되는 인물은 엄미니와 조현철 2명입니다. 엄미니는 보증금과 임차권등기가 확인된 임차인이고, 조현철은 현황조사 및 매각물건명세서상 전입자로 확인되지만 임대차계약 및 보증금 내용이 확정되지 않았습니다. 따라서 확인된 임차인 1명과 임대차관계 확인이 필요한 전입자 1명으로 구분하는 것이 적절합니다.
| 임차인 / 전입자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄미니 204호 전부 · 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.06.17 확정 2022.03.30 |
240,000,000원 | 대항력 있음 말소기준 이전 |
우선변제 있음 배당요구 확인 |
확약 시 실질 0원 원칙상 인수 룰상 28,810,000원 |
| 조현철 전입자 · 계약관계 확인 필요 |
전입 2026.03.31 확정일자 미상 |
미상 | 계약관계 미상 확인된 전입은 말소기준 이후 |
미상 | 별도 확인 엄미니 확약 대상 아님 |
주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며, 이 표에서 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 확인되는 임차보증금은 엄미니의 240,000,000원이고, 조현철의 보증금은 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 신건 실질취득가가 최근 시세를 웃돈다
진성투토펠리체는 42세대, 2018년 사용승인된 오피스텔입니다. 과거 거래 전체 평균은 199,300,000원이지만, 여기에는 2022년의 240,000,000원~250,000,000원대 고가 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 경쟁력을 판단할 때는 전체 평균보다는 최근 거래와 가격 추세가 중요합니다.
최근 12개월 평균은 178,000,000원(3건)이고, 최신 거래는 2026년 10월 154,000,000원입니다. 특히 대상과 동일한 전유면적 73.42㎡의 2026년 거래 2건은 150,000,000원과 154,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 73.42㎡ | 14 | 154,000,000원 |
| 2026.06 | 73.42㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2025.11 | 76.48㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 76.48㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2024.07 | 76.48㎡ | 7 | 159,000,000원 |
| 2023.07 | 73.42㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2023.07 | 73.42㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2022.06 | 73.42㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2022.06 | 73.42㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 79.42㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 혼합 | 3건 | 178,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 혼합 | 10건 | 199,300,000원 |
최근 12개월 평균은 서로 다른 전유면적의 거래가 섞인 값입니다. 따라서 대상과 정확히 같은 73.42㎡, 특히 같은 2층인 2026년 6월 거래 150,000,000원을 함께 보아야 합니다. 최신 동일 면적 14층 거래도 154,000,000원입니다. 층과 개별 상태의 차이를 고려하더라도 신건 최저가 215,000,000원을 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
다음은 주택도시보증공사의 확약 효과와 구분해서 보는 일반적인 선순위 임차보증금 배당 시뮬레이션입니다. 매각대금에서 집행비용을 우선 차감하고, 엄미니의 보증금에 배당하는 계산입니다. 확약이 유효하다면 이 계산상 부족액이 그대로 매수인의 실질 부담으로 연결되는 것은 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,810,000원 |
| 1. 엄미니 임차보증금(우선변제) | 240,000,000원 | 211,190,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 강제경매 신청채권 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 엄미니 보증금 미배당액 | — | 28,810,000원 |
집행비용 3,810,000원은 추정치입니다. 엄미니 배당액 211,190,000원은 국세·지방세의 실제 우선순위, 당해세 및 최우선변제 등을 반영하기 전 계산입니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 엄미니 보증금은 권리관계 확인 없이 독립된 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당표는 채권관계와 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 가격 하락 효과가 상쇄된다
이 물건은 일반적인 후순위 채권만 있는 경매와 다릅니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 배당되는 금액이 줄어드는 대신 매수인 인수액이 증가합니다. 따라서 확약이 없다면 최저가만 내려갔다고 실제 취득원가까지 같은 폭으로 낮아지지 않습니다.
| 회차 | 예상 최저가 | 룰상 인수액 | 미확약 총액 | 확약 유효 시 기준액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 215,000,000원 | 28,810,000원 | 243,810,000원 | 215,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 172,000,000원 | 71,208,000원 | 243,208,000원 | 172,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 137,600,000원 | 105,126,400원 | 242,726,400원 | 137,600,000원 |
미확약 총액은 각 회차의 매각가와 해당 회차 미배당 인수액을 합산한 계산값입니다. 집행비용 추정에 따른 차이를 제외하면 보증금 240,000,000원 부근에 사실상 고정되는 구조입니다. 확약 유효 시 기준액은 엄미니 인수액을 0원으로 본 것으로, 조현철 관련 미확인 부담·취득세·명도비용 등은 포함하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 수인분당선 숭의역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설·근린생활시설·판매시설·아파트 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층 건물의 2층 204호입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측 포장도로를 통해 출입하며, 토지의 도로접면은 중로각지로 조사됐습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 이력도 있으므로 입찰 전 현재 적용 범위와 본 물건에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 토지. 대지면적은 1,209.3㎡, 공시지가는 1,858,000원/㎡이며, 2필 일단의 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와 현황의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부 상태 및 실제 사용·점유관계는 현장 확인 대상입니다.
- 환금성. 42세대 규모의 오피스텔이며, 최근 동일 면적 거래는 150,000,000원~154,000,000원 수준입니다. 과거 고가 거래와 최근 거래의 차이가 크고 최근 가격 추세가 -14.6%로 하락해 재매각 시 기대가격을 보수적으로 설정할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 주택도시보증공사 확약서 원본 확인. 을구 5번 엄미니 주택임차권등기의 말소동의 확약이 낙찰자에게도 유효한지, 대항력 포기와 임차권등기 말소가 어떤 조건으로 이루어지는지 확인해야 합니다.
- 조현철 점유·임대차관계 확인. 2026.03.31 전입자의 계약관계·보증금·확정일자·실제 점유 상태를 확인해야 합니다. 엄미니에 대한 확약으로 조현철의 문제가 자동 해결되는 것은 아닙니다.
- 배당 및 채권 승계관계 확인. 엄미니 보증금 240,000,000원과 주택도시보증공사 신청채권 240,000,000원의 관계, 대위변제·채권 승계 여부 및 배당청구 내용을 확인해야 합니다. 동일 채권을 중복 부담으로 계산해서는 안 됩니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 국과 미추홀구 등의 압류 및 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 특히 당해세 및 법정기일에 따른 배당순위를 확인해야 하며, 제시된 예상배당액을 확정 배당으로 보아서는 안 됩니다.
- 가격 검증. 현재 실질취득 기준액 215,000,000원은 최근 12개월 평균 178,000,000원의 120.8%입니다. 최신 거래 154,000,000원과 동일 층·동일 면적 거래 150,000,000원을 우선 비교하고, -14.6%의 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 유찰과 실질취득 구분. 확약이 유효하지 않다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 증가합니다. 회차별 최저가가 아닌 낙찰가와 인수액의 합계로 판단해야 합니다.
- 명도 및 관리비 확인. 임차권등기 말소와 실제 점유 이전은 별도 문제입니다. 조현철 등 실제 점유자를 확인하고, 관리비 체납 중 승계 문제가 생길 수 있는 공용부분 비용을 점검해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 확약서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 내역 및 매각기일 변경 여부를 2026.11.16 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수가 없어져도 비싼 물건은 비싸다”
인천 진성투토펠리체 204호의 권리분석은 단순한 소멸주의로 끝나지 않습니다. 엄미니의 선순위 임차보증금 240,000,000원이 존재하고, 현재 최저가 기준으로 원칙상 28,810,000원의 미배당 인수가 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 만큼, 확약이 유효하게 적용된다면 엄미니의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
그렇다고 권리위험이 완전히 사라졌다고 판단할 수는 없습니다. 조현철이라는 별도 전입자의 계약관계가 확인되지 않았고, 확약의 적용 대상 역시 엄미니에 한정됩니다. 국세·지방세 등의 압류에 따른 실제 배당과 점유 이전 문제도 확인해야 합니다.
결정적인 걸림돌은 가격입니다. 확약을 인정한 가장 유리한 권리 시나리오에서도 현 실질취득 기준액은 215,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 178,000,000원, 최신 동일 면적 거래는 154,000,000원이고, 최근 가격은 -14.6% 하락 추세입니다. 현재 가격은 최근 평균의 120.8%로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
여기에 42세대 규모의 오피스텔, 평균 유찰 3.0회라는 경매 이력, 추가 점유 확인 부담까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 확약 유효성부터 확인하되 현 회차 입찰은 보수적으로 판단할 필요가 있는 D등급 물건입니다. 엄미니의 인수 해소는 긍정적이지만, 그 효과만으로 현재의 가격 부담과 미확인 점유위험을 상쇄할 수는 없습니다. 권리는 조건부 해소, 가격은 불리, 입찰 판단은 보류.
