* 실질취득 부담은 제시된 배당 가정을 적용한 보수적 수치입니다. 주택도시보증공사의 확약이 해당 임차보증금의 대항력 포기와 말소를 유효하게 보장한다면 인수액은 실질 0원으로 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비용 등은 별도입니다.

인천지방법원 2026타경502295. 부평구 부평동 웰링턴 3층 303호, 전유면적 79.73㎡의 오피스텔입니다. 소유자는 오상미이고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 경매를 복잡하게 만드는 핵심은 근저당권이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 임차인의 보증금입니다.

농협은행의 과거 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2022년 12월 6일 부평구 압류인데, 임차인 김도윤의 주민등록과 점유개시는 그보다 앞선 2022년 4월 15일입니다. 확정일자도 2022년 3월 17일로 확인됩니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 분석되며, 낙찰대금에서 보증금을 전부 회수하지 못할 경우 잔여 보증금의 매수인 인수 위험이 발생합니다.

여기에 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에는 주택임차권등기가 인수권리로 기재되면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 함께 명시되어 있습니다. 이 확약의 법적 효력이 보증금 미회수분에 대한 대항력 포기까지 미치는지, 그리고 주택도시보증공사가 해당 권리를 처분할 권한을 갖는지 확인해야 실제 인수액을 확정할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

2019년 설정된 농협은행 근저당권의 채권최고액은 240,000,000원이었으나 2022.04.15. 해지로 이미 말소됐습니다. 과거 부평구 압류들도 해제·말소된 이력이 있습니다. 현재 말소기준으로 표시된 갑구 9번 압류 이후의 롯데카드 가압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

문제는 임차권의 순위입니다. 김도윤의 주택임차권등기 자체는 2024.06.05. 접수됐지만, 그보다 앞선 주민등록일·점유개시일 및 확정일자를 바탕으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 따라서 임차권등기 접수일이 늦다는 이유만으로 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

* 확약 효력으로 인수액이 0원이 되는 경우에도 배당표상 미배당 계산액 27,566,000원이 사라지는 것은 아닙니다. 배당 부족분과 매수인의 법적 인수 의무는 구분해야 합니다. 별도로 확인되지 않은 권리나 공용관리비 등은 확약에 의해 자동 해소되지 않습니다.

② 가격 분석 — 유찰돼도 실질취득 부담이 크게 줄지 않는다

신건 최저가는 269,000,000원입니다. 그러나 임차보증금은 292,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 확약의 대항력 포기 효력이 인정되지 않는 경우에는 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액도 줄고, 그 차이가 매수인의 인수 부담으로 이동합니다.

* 실질취득 부담 = 회차별 매각가 + 예상 인수 가능액. 집행비용 추정으로 보증금 292,000,000원보다 다소 높습니다. 확약에 따른 인수 소멸이 인정되지 않는 보수적 시나리오이며, 유찰 후 최저가와 실제 낙찰가가 같다는 가정입니다.

반대로 확약서가 보증금 인수 의무를 유효하게 해소한다면 실질취득액의 구조는 크게 달라집니다. 그 경우 매수인 부담은 매각대금에 별도 거래비용을 더하는 방식으로 판단할 수 있습니다. 따라서 이 사건은 확약의 효력 확인 전과 후에 가격 판단을 완전히 구분해야 합니다.

또한 오피스텔의 실제 거래가격이나 임대수익이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 확약이 유효하더라도 적정 응찰가를 정하려면 유사 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익을 별도로 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 269,000,000원 가정)

매각가 269,000,000원에서 집행비용 추정액 4,566,000원을 차감하면 임차보증금에 배당할 수 있는 금액은 264,434,000원입니다. 보증금 292,000,000원과의 차액은 27,566,000원입니다.

이 예상배당에서는 롯데카드 가압류채권과 주택도시보증공사의 경매신청채권에 배당이 없고, 소유자 잔여금도 발생하지 않습니다. 특히 주택도시보증공사의 신청채권 292,000,000원과 김도윤의 임차보증금 292,000,000원이 어떻게 연결되는지는 보증기관의 대위·승계 관계에 따라 실제 배당에서 조정될 수 있으므로 두 금액을 독립된 임차보증금으로 취급하지 않습니다.

본 배당표는 집행비용 추정치를 사용한 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당금은 달라질 수 있습니다. 예상배당 부족분은 확약 효력 검증 전의 잠재 인수위험을 뜻하며 확정 인수액이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 굴다리오거리 북서측 약 50미터 지점에 위치합니다. 주변에는 업무시설·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 17층 건물 중 제3층 제303호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 외장석재 마감, 내부는 타일·벽지 마감입니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기시설, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남서측 약 25미터 및 북서측 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 이력도 확인되므로 입찰 당시 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실내 상태와 실제 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 업무시설과 주거시설이 혼재하는 입지의 오피스텔입니다. 실제 매매가격과 임대수익을 확인하지 않은 채 아파트와 동일한 환금성을 기대하거나 감정가만으로 매각 가능성을 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사의 확약서에 대항력 포기, 잔여 보증금 인수 포기, 임차권등기 말소 및 효력 발생 조건이 어떻게 기재되어 있는지 확인해야 합니다. 단순 말소동의만으로 실질 인수 0원을 확정하지 않습니다.
• 임차인 대항력. 김도윤의 주민등록·점유개시일은 2022.04.15., 확정일자는 2022.03.17.입니다. 말소기준인 2022.12.06.보다 앞서는 권리임을 반영해야 합니다.
• 보증기관 승계. 주택도시보증공사의 292,000,000원 신청채권과 김도윤의 292,000,000원 보증금 사이의 대위·승계 관계를 확인해야 합니다. 동일 보증금을 중복 계산하지 않습니다.
• 실질취득 부담. 확약 효력 미확인 시 현재 회차 296,566,000원, 1회 유찰 시 295,812,800원, 2회 유찰 시 295,210,240원의 보수적 부담을 고려해야 합니다.
• 시세 검증. 웰링턴의 같은 용도·유사 면적 오피스텔 최근 거래가격과 실제 임대수익을 확인해야 합니다. 감정가 269,000,000원을 시장가격으로 그대로 간주해서는 안 됩니다.
• 점유·명도. 임차권등기와 별개로 실제 점유자, 퇴거 여부, 인도 가능 시점 및 명도비용을 확인해야 합니다.
• 체납 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 별도로 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임차권등기명령 및 확약서 원문을 최종 매각기일 기준으로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 확약의 효력”

이 사건은 신건 최저가 269,000,000원만 보면 권리 부담을 과소평가하기 쉬운 오피스텔입니다. 실제 임차인은 김도윤 1명이고, 그 보증금은 292,000,000원입니다. 대항력과 우선변제권이 모두 확인되며, 최저가 낙찰을 가정한 미배당 보증금은 27,566,000원입니다.

확약이 없다면 유찰을 기다려도 매수인의 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 현재 배당 가정에서는 신건 296,566,000원, 2회 유찰 후에도 295,210,240원입니다. 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 주장할 수 없는 이유입니다.

반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효한 대항력 포기를 포함하고 해당 임차보증금에 대한 매수인의 인수 의무를 해소한다면 실질 인수액 0원으로 판단이 달라질 수 있습니다. 하지만 확인된 문구만으로 그 효력이 확정됐다고 보기에는 부족합니다. 따라서 확약서 원문과 보증기관의 권리관계 확인이 입찰의 전제조건입니다.

결론은 권리 확인 전 보류, 확약 효력 확인 후 가격 재평가입니다. 보증금 인수 위험을 제거할 수 있는 서류가 존재한다는 점은 긍정적이지만, 이를 확인하지 않은 채 실질취득 부담을 269,000,000원으로 단정해서는 안 됩니다. 확약이 확인되더라도 별도의 실거래·임대수익 검증 없이는 신건 가격이 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.