* 0원은 박정호 임차권에 제출된 말소동의 확약서가 매수인의 인수 부담을 실질적으로 해소한다는 조건부 판단입니다. 배당표상 미배당액 13,326,000원과 구별해야 하며, 김다은의 미확인 점유·보증금 및 세금·관리비 등은 포함하지 않습니다.
인천지방법원 2026타경502315. 계양구 효성동 세세하이츠빌라 4층 402호, 전유면적 48.27㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최성혜로, 2022.06.07 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 120,000,000원입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액 역시 120,000,000원입니다.
이 사건은 일반적인 근저당권 소멸형 경매와 구조가 다릅니다. 말소기준권리는 2024.11.25 수원시 압류인데, 그보다 앞선 2024.06.12에 박정호 명의의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 따라서 매각물건명세서에도 해당 임차권이 인수권리로 기재되어 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 함께 명시되어 있어, 등기상 선순위라는 사실과 실제 매수인 부담 여부를 나누어 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502315 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 623-84 세세하이츠빌라 4층 402호 도로명주소: 인천광역시 계양구 봉오대로 455 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 4층 402호 · 전유면적 48.27㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 |
| 소유자 | 최성혜 (2022.06.07 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.25 수원시 압류 (갑구 14번) |
| 선순위 임차권 | 2024.06.12 박정호 주택임차권등기 (을구 11번) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
확인된 임차인은 박정호와 김다은, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 추가 계산하지 않습니다. 두 사람의 대항력과 보증금 관련 위험은 구분해야 합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 박정호 4층 402호 전부 |
전입 2022.05.16 확정 2022.04.01 점유개시 2022.05.16 |
120,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 가능
선순위 임차권
배당요구 있음 · 확약서에 따른 실질 인수 해소 조건부 |
| 김다은 현황조사상 임차인 |
전입 2026.03.10 확정일자 미상 |
미상 |
기재된 전입일 기준 대항력 없음
전입이 말소기준 이후 · 보증금·점유관계 추가 확인 |
박정호. 2022.04.01 임대차계약 및 확정일자, 2022.05.16 전입과 점유개시, 2024.06.12 임차권등기라는 순서입니다. 보증금은 120,000,000원이며 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 배당요구도 확인됩니다. 따라서 확약을 제외하고 계산하면 배당 부족분이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
김다은. 2026.03.10 전입신고로 확인되며, 이는 2024.11.25 말소기준권리보다 늦습니다. 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 점유관계가 확인되지 않았으므로 별도의 계약관계와 점유 경위를 확인해야 합니다. 김다은에게 박정호 관련 말소동의 확약서의 효력을 적용할 수는 없습니다.
김다은: 말소기준 이후 전입 · 기재된 전입일 기준 대항력 없음 · 보증금 미상.
주택도시보증공사: 경매신청채권자 · 실제 임차인 수와 보증금에 중복 합산하지 않음.
③ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)
다음은 제시된 배당 추정액입니다. 법원의 최종 배당표가 아니며, 실제 배당순위와 금액은 조세채권 및 임차권 관련 사항에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,326,000원 |
| 1. 임차인 박정호 보증금 | 120,000,000원 | 106,674,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 박정호 보증금 미배당액 | — | 13,326,000원 |
집행비용 2,326,000원을 우선 차감하고 박정호에게 106,674,000원을 배당하는 추정입니다. 주택도시보증공사의 별도 청구액 120,000,000원은 제시된 배당표에서 0원 배당으로 계산되어 있습니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 박정호의 미배당액 13,326,000원은 확약 적용 전 산술상 인수액입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액의 관계
이 사건은 박정호에 대한 확약이 유효한 경우와 그렇지 않은 경우를 분리해야 합니다. 아래 표의 인수액은 확약 적용 전 배당 시뮬레이션 수치입니다.
| 회차 | 매각가격 | 확약 전 인수액 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 109,000,000원 | 13,326,000원 | 120,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 87,200,000원 | 34,769,600원 | 120,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 69,760,000원 | 51,895,680원 | 120,000,000원 |
확약을 반영하지 않으면 신건의 계산상 인수액은 13,326,000원이지만, 1회 유찰 시에는 34,769,600원, 2회 유찰 시에는 51,895,680원으로 늘어납니다. 이는 낮은 낙찰가가 반드시 낮은 실질취득 부담을 의미하지 않는다는 뜻입니다.
반대로 말소동의 확약의 유효한 이행으로 박정호 인수액이 실질 0원이 된다면, 해당 임차권 때문에 낙찰가에 추가할 보증금은 없습니다. 그러나 이 판단은 박정호에게만 적용됩니다. 김다은 관련 미확인 사항이나 조세·점유·관리비 문제까지 해결하는 것은 아닙니다.
⑤ 가격 판단 — 시세 확인 전에는 저가 매수라고 단정 금지
이 물건의 감정가는 109,000,000원이고, 소유자 최성혜의 2022년 등기상 취득 거래가액은 120,000,000원입니다. 다만 과거 취득가격은 현재 시세를 직접 증명하는 자료가 아닙니다.
현시점에서 동일 건물 또는 유사 다세대주택의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않았으므로 감정가가 현재 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 특히 다세대주택은 건물별 상태와 입지 차이가 가격에 영향을 주므로, 과거 거래가와 감정가의 차이만으로 수익성을 판단해서는 안 됩니다.
확약 미적용: 낙찰가와 미배당 보증금 인수액을 합산한 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
어느 경우든 현재 자료만으로 시세보다 싸다는 결론을 내릴 수 없습니다.
⑥ 세금 압류 — 배당순위와 체납액 확인 필요
등기부에는 말소기준권리인 수원시 압류를 포함하여 국세·지방세 관련 압류가 4건 확인됩니다.
| 접수일 | 압류권자 | 등기순위 | 분석 |
|---|---|---|---|
| 2024.11.25 | 수원시 | 갑구 14번 | 말소기준 |
| 2025.02.13 | 국 · 금천세무서장 | 갑구 15번 | 매각 후 말소 대상 |
| 2025.10.27 | 강서구(서울특별시) | 갑구 16번 | 매각 후 말소 대상 |
| 2026.02.20 | 계양구(인천광역시) | 갑구 17번 | 매각 후 말소 대상 |
압류등기가 매각으로 말소되는 것과 세금채권이 실제로 어느 순위에서 배당받는지는 별개의 문제입니다. 당해세에 해당하는 조세채권이 있다면 우선 차감되어 임차인 배당액과 미배당액이 달라질 수 있습니다. 압류권자별 체납액과 법정기일 등을 확인하지 않은 상태에서 확정 배당액으로 판단하면 위험합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 효성동 소재 인천효성서초등학교 남측 인근에 위치합니다. 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 402호입니다. 외벽은 몰탈위 뿜칠 및 아스팔트 슁글 마감 등이 적용되어 있으며, PVC샷시 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비 및 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등 주택용도 취득을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재되어 있으며, 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 건축·공부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 다세대주택으로서 최근 유사 거래가격과 거래 빈도를 확인해야 합니다. 현재 확인된 정보만으로 향후 매도 용이성이나 적정 환금가격을 단정할 수 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 박정호 임차권의 말소뿐 아니라 매수인의 미배당 보증금 인수 부담까지 해소하는지, 조건과 이행 시점을 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 을구 11번 주택임차권이 인수권리로 기재된 경위와 확약서 관련 단서를 법원 원본에서 확인하세요.
- 김다은 점유 조사. 2026.03.10 전입 이후의 실제 점유 여부, 계약관계, 보증금과 명도 가능성을 확인하세요. 말소기준 이후 전입이라고 해서 점유 관련 분쟁까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
- 세금 압류 4건. 수원시·금천세무서·강서구·계양구 관련 체납액과 배당순위를 확인하세요. 당해세가 있는 경우 현재 배당표와 인수액 계산이 변동할 수 있습니다.
- 시세 검증. 동일 건물 및 효성동 유사 다세대주택의 최근 실거래와 매물 호가를 비교하세요. 감정가 109,000,000원이 저렴하다는 증거는 아직 충분하지 않습니다.
- 관리비·현장 상태. 공용부분 관리비 체납 여부와 내부 상태, 실제 점유 현황, 수리 필요성을 확인하세요.
- 입찰 전 법원 확인. 배당요구종기 관련 사항, 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서와 확약서의 효력을 원본 기준으로 최종 확인하세요.
맺으며 — “확약서가 있다”와 “모든 위험이 없다”는 다르다
이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저매각가 109,000,000원만이 아닙니다. 그보다 큰 120,000,000원의 선순위 임차보증금과 확약 적용 전 미배당액 13,326,000원을 함께 봐야 합니다.
다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 사실이 명시되어 있습니다. 이 확약이 박정호의 미배당 보증금 인수 문제까지 유효하게 해결한다면 박정호 관련 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 그러나 김다은의 보증금과 점유관계는 별도로 확인해야 하고, 국세·지방세 압류 4건에 따른 배당 변동 가능성도 남습니다.
게다가 최근 실거래가격을 통한 현재 시세 검증이 이루어지지 않았으므로 확약서가 있다고 해도 가격 메리트까지 확보된 것은 아닙니다. 권리 인수 위험은 확약서 확인으로 해소 가능성이 있지만, 미확인 점유·세금·가격 위험 때문에 입찰 판단은 보류하는 것이 타당합니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 확약의 실효성과 실제 취득 부담을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
