인천지방법원 2026타경502316. 인천 서구 검암동 칸타빌 4층 403호, 전용 39.02㎡의 다세대주택입니다. 2016년 준공된 16세대 규모의 공동주택으로, 현재 소유자는 권영만입니다. 2020년 12월 4일 거래가액 140,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 주택도시보증공사의 가압류와 세무서 압류가 이어졌습니다. 결국 주택도시보증공사가 강제경매를 신청하면서 매각이 진행되는 구조입니다.

이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 2018년부터 전입한 박성수의 임차권입니다. 말소기준권리인 2022년 9월 20일 가압류보다 전입과 확정일자가 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 보증금은 140,000,000원입니다. 원칙적으로 배당으로 전액 회수하지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 유형입니다.

그런데 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 중요한 내용이 있습니다. 이 때문에 박성수의 보증금은 일반적인 대항력 인수형과 다르게 평가해야 합니다. 확약의 효력과 말소 이행이 확인된다는 전제에서 박성수 관련 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 다만 그 확약은 김용근 등 다른 점유자의 권리까지 해소하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다

말소기준권리는 2022.09.20 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이 가압류 자체와 이후 설정된 국세 압류, 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 우리은행 근저당권은 이미 2018년 11월 6일 말소됐으므로 현재 말소기준으로 삼지 않습니다.

그러나 박성수의 전입일은 2018.11.05, 확정일자는 2018.10.22입니다. 모두 2022년 가압류보다 앞섭니다. 주택임차권등기가 2022년 12월 5일에 이루어졌더라도, 그 이전에 취득한 대항력과 우선변제권을 별도로 보아야 합니다. 임차권등기가 말소기준보다 늦다는 이유만으로 보증금 인수 가능성을 부정해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유 관련 조사 대상 2명

실제 임차인·점유 관련 조사 대상은 박성수와 김용근 2명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 가압류권자이자 경매신청채권자로 기재돼 있으며 별도의 임차인으로 보증금을 합산하지 않습니다. 확인되는 임차보증금은 박성수의 140,000,000원이고, 김용근의 보증금은 확정되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다

칸타빌은 16세대 규모의 다세대주택입니다. 거래 표본이 적고 전용면적이 서로 다른 거래도 포함되어 있어 단순 평균만으로 가격을 판단하기 어렵습니다. 특히 과거 높은 거래가격이 전체 평균을 끌어올리고 있으므로 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

전체 평균은 154,000,000원입니다. 이를 기준으로 하면 최저가 152,000,000원은 평균의 98.7%로, 언뜻 시세보다 낮아 보입니다. 그러나 이 평균에는 2022년의 190,000,000원 거래와 160,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격을 평가할 때 과거 고가 거래가 평균을 부풀릴 수 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다.

실제로 최근 12개월 평균은 137,500,000원이고 가장 최근 거래는 2026년 1월의 137,000,000원입니다. 최저매각가 152,000,000원은 최근 평균보다 14,500,000원 높고, 최신 거래보다도 15,000,000원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 110.5%입니다. 최신 거래는 본건과 같은 전용 39.02㎡이므로 특히 중요한 비교 사례입니다. 다만 거래 층은 3층이고 경매물건은 4층이므로 개별 조건에 따른 가격 차이는 추가 검토가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다는 가정의 추정 배당입니다. 집행비용 2,928,000원과 박성수 보증금 140,000,000원을 배당한 후 주택도시보증공사의 가압류 채권에 9,072,000원이 배당되는 구조입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 같은 주택도시보증공사가 가압류권자와 경매신청채권자로 기재되어 있으므로 청구채권 간 관계 및 중복 여부도 원본 채권계산서로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 미배당 인수액이 늘어난다

대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크면 낙찰가가 떨어져도 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다. 따라서 일반적인 대항력 인수형은 낙찰가와 미배당 인수액을 합산한 실질취득비용으로 평가해야 합니다. 이 사건은 박성수 임차권에 대한 말소동의 확약이 제출됐다는 점에서 차이가 있습니다.

※ 명목 미배당은 박성수 보증금에 대한 회차별 추정액입니다. 말소동의 확약이 없다면 1회 유찰 시 20,902,400원, 2회 유찰 시 44,871,040원이 매수인 인수 검토 대상이 됩니다. 이 경우 낙찰가가 내려가도 미배당액이 증가하여 실질취득비용은 보증금 140,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 그러나 본건은 주택도시보증공사의 해당 임차권 말소동의 확약이 제출되어, 그 효력과 이행을 전제로 박성수의 실질 인수액을 각 회차 0원으로 평가합니다. 김용근에 관한 추가 인수위험은 별개이며 금액을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 검암동 대인고등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 유사한 공동주택과 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 인천지하철 2호선 검바위역과 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가서상 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 403호입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 공동주택 부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·검암1지구 지구단위계획구역·과밀억제권역입니다. 토지거래허가구역은 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 기재되어 있어 매각기일 현재의 지정·연장 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,538,000원으로 기재되어 있습니다. 전체 토지면적은 484.8㎡이며, 개별 호실의 대지권 가치와 동일하게 해석해서는 안 됩니다.
• 환금성. 칸타빌은 16세대 규모의 다세대주택입니다. 전체 거래 표본이 적고 최근 가격 추세도 -16.7%로 하락하고 있어 매각 및 재매각 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 대상이 을구 3번 박성수 주택임차권등기인지, 말소 조건 및 이행 시점이 무엇인지 확인하세요. 실제 매수인의 인수의무 해소 여부를 판단하는 가장 중요한 서류입니다.
• 김용근의 점유관계. 전입일 2024.06.10은 말소기준권리 이후입니다. 그러나 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 형태는 별도로 조사해야 합니다. 박성수의 확약을 김용근에게 적용하지 마세요.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 154,000,000원보다 최근 12개월 평균 137,500,000원과 최신 거래 137,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 최저가 152,000,000원은 최근 시세보다 높습니다.
• 하락 추세와 유찰 가능성. 최근 가격 추세는 -16.7%이고 동일 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 신건 즉시 입찰보다 유찰 후 가격과 그 시점의 실거래를 재평가할 필요가 있습니다.
• 세무서 압류·당해세. 동안산세무서장과 남동세무서장에 의한 압류가 있습니다. 압류등기의 소멸과 별도로 실제 조세 배당순위 및 매수인에게 영향을 줄 수 있는 부담을 확인하세요.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 가압류 청구금액 2,071,000,000원과 강제경매 청구금액 140,000,000원이 각각 기재되어 있습니다. 채권 간 관계 및 중복 여부, 배당채권자의 지위를 확인해야 합니다. 이를 별도의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
• 소재지 표시 대조. 사건 소재지는 인천광역시 서구로 기재되어 있으나 등기사항의 부동산 표시에는 서해구라는 표기가 있습니다. 도로명주소·지번·건물 및 호실의 동일성을 원본과 대조하세요.
• 명도 및 관리비. 박성수의 임차권 말소와 실제 점유관계 정리는 별개의 문제일 수 있습니다. 인도 여부, 김용근의 점유, 미납 관리비 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 항목을 사전에 확인하세요.
• 입찰 전 최종 원본 확인. 2026.11.16 매각기일을 기준으로 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당 관련 서류와 최신 실거래를 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약은 긍정적, 가격은 부정적”

이 사건의 가장 큰 장점은 선순위 대항력 임차인 박성수의 임차권에 대하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점입니다. 보증금 140,000,000원을 매수인이 그대로 인수하는 일반적인 대항력 인수형과 구별할 수 있는 핵심 근거입니다. 확약의 효력과 이행이 확인된다면 박성수 관련 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다.

다만 김용근의 점유관계와 보증금은 아직 확인이 필요합니다. 선순위 임차인에 대한 확약이 있다는 이유로 모든 점유위험이 해소된다고 판단해서는 안 됩니다. 여기에 국세 압류와 배당순위 문제도 최종적으로 확인해야 합니다.

더 중요한 것은 가격입니다. 신건 최저가 152,000,000원은 최근 12개월 평균 137,500,000원의 110.5%이고, 최신 실거래 137,000,000원도 웃돕니다. 최근 가격 추세마저 -16.7%입니다. 전체 평균을 기준으로 가격을 높게 평가할 수 없으며, 16세대 소규모 다세대라는 환금성 제약도 무시하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급, 43점입니다. 박성수의 주된 인수위험이 확약으로 완화된 것은 긍정적이지만, 확약 밖 점유관계가 미확정이고 현재 실질취득비용은 최근 시세보다 높습니다. 권리는 조건부 검토 가능, 신건 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 확약의 실효성을 확인한 후, 하락 추세를 반영한 가격에서 취득할 수 있는지를 판단하는 것입니다.