인천지방법원 2026타경502355. 인천 남동구 구월동 창우노블리안 제1동 704호, 전용 66.45㎡ 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 242,000,000원인 신건으로, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 소유자 박인수 명의로 2022년 1월 소유권이 이전됐고, 같은 달 김포농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다.
그런데 근저당권보다 먼저 전입하고 점유를 시작한 임차인이 있습니다. 엄연경의 임차보증금은 292,000,000원으로, 현재 최저가보다 큽니다. 이 때문에 확약서가 없었다면 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수가 늘어나 실질 취득부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 명시돼 있습니다. 이 확약의 효력이 확인된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 보되, 입찰 전 반드시 원본의 적용 범위와 조건을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502355 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1121-3 창우노블리안 제1동 제7층 제704호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 인주대로 528 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 66.45㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 14층 중 7층 |
| 소유자 | 박인수 (2022.01.10. 매매, 거래가액 292,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 242,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 292,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.28. 김포농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 선순위 임차보증금 | 엄연경 · 292,000,000원 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (말소동의 확약의 유효한 적용 전제) |
| 매각기일 | 2026.11.16. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.01.28. 김포농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 주택임차권, 강제경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 등기상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 주택임차권은 등기일만 보면 안 됩니다. 엄연경의 전입·점유개시일은 2021.12.10.로 말소기준권리보다 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 292,000,000원
실제 임차인 1명이 확인됩니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 등장하며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
엄연경 제7층 제704호 66.45㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.12.10. 확정 2021.11.15. 임차권등기 2024.01.24. |
292,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 가능
배당요구 승계 중복 아님 말소동의 확약 |
이 경우 낙찰가와 인수액의 합계는 296,188,000원으로, 최근 실거래 175,000,000원보다 크게 높습니다. 유찰로 낙찰가만 내려가도 보증금 인수가 증가하므로 전체 부담은 보증금 292,000,000원 부근에서 크게 줄지 않습니다.
해당 확약이 임차권 말소 및 매수인에 대한 대항력 행사 배제까지 유효하게 담보한다는 전제에서 엄연경 관련 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
다만 확약의 정확한 문구, 효력 발생 조건, 임차권자의 권리관계는 원본 확인 대상입니다. 확약은 해당 임차권에 한정되므로 다른 임차인이 존재한다면 그 인수 위험까지 없애지는 않습니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 엄연경 1명입니다.
③ 시세 비교 — 하락 추세에서 신건은 고평가
창우노블리안 실거래는 총 7건이며, 전체 평균은 219,000,000원입니다. 하지만 2021~2022년의 279,000,000~292,000,000원 거래가 과거 고가 표본으로 포함되어 있습니다. 최근 가격을 판단하려면 최근 12개월 평균과 최신 거래를 먼저 살펴야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 64.14㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2025.09 | 66.45㎡ | 2 | 166,000,000원 |
| 2025.08 | 66.45㎡ | 2 | 166,000,000원 |
| 2025.03 | 64.14㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2022.11 | 64.14㎡ | 6 | 279,000,000원 |
| 2022.01 | 66.45㎡ | 7 | 292,000,000원 |
| 2021.06 | 66.45㎡ | 11 | 292,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 219,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 175,000,000원 |
신건 최저가 242,000,000원은 전체 평균 219,000,000원의 110.5%입니다. 더 중요한 것은 최근 12개월 평균 및 최신 거래인 175,000,000원과의 비교입니다. 최저가는 그 138.3%로, 67,000,000원 높은 가격입니다.
최근 거래 추세는 -22.7%입니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균만으로 가치를 판단하면 현재 가격 수준을 과대평가할 수 있습니다. 또한 최신 거래는 전용 64.14㎡, 대상 물건은 66.45㎡이므로 면적과 층수의 차이를 고려해야 합니다. 최근 12개월 거래도 1건에 불과해 가격 추정에는 표본 한계가 있습니다. 그럼에도 최근 66.45㎡ 거래가 166,000,000원이었다는 점까지 보면 신건 242,000,000원에 가격상 이점이 있다고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
다음은 말소동의 확약 효과를 별도로 반영하지 않은 일반적인 배당 추정표입니다. 실제 인수 판단은 제출된 확약서의 유효성과 적용 범위를 함께 검토해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,188,000원 |
| 1. 임차인 · 엄연경 | 292,000,000원 | 237,812,000원 |
| 2. 근저당 · 김포농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 292,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 242,000,000원 |
집행비용 4,188,000원은 추정치입니다. 확약 적용 전 계산상 임차보증금 미배당액은 54,188,000원이며, 확약이 해당 임차권 인수 해소에 유효하게 적용되면 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았고, 실제 배당순위 및 금액은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액과 임차보증금은 별개 항목으로 표시했으며, 동일한 보증금을 실제 임차인 수나 매수인 인수액에 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 여부에 따라 완전히 달라진다
일반적인 대항력 인수 계산에서는 낙찰가가 낮아질수록 보증금 미배당액이 증가합니다. 따라서 낙찰가 하락이 곧 실질취득비용 하락을 의미하지 않습니다. 확약이 유효하게 적용되는 경우에는 해당 임차권 인수가 실질 0원이므로 아래 인수 추정액을 매수인 부담에 더하지 않습니다.
| 매각 회차 | 최저가 | 확약 미적용 시 인수 추정 | 확약 적용 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 242,000,000원 | 54,188,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 193,600,000원 | 101,910,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 154,880,000원 | 140,088,320원 | 0원 |
확약 미적용 시 낙찰가와 추정 인수액 합계는 신건 296,188,000원, 1회 유찰 295,510,400원, 2회 유찰 294,968,320원입니다. 집행비용 추정치를 포함한 배당 계산에 따른 결과로, 실질취득 부담이 보증금 292,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 위 미배당액을 매수인이 추가 부담하지 않는 것으로 판단하며, 취득 관련 부대비용은 별도입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월서초등학교 남측 인근. 주변에는 오피스텔과 다세대주택 등이 혼재하며, 감정평가상 주위 환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 인근 버스정류장이 있으며 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 북측으로 폭 약 40m의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 2018.03.05. 준공된 철근콘크리트구조 건물로 지상 14층 중 7층입니다. 급·배수 위생설비와 승강기설비가 있으며 오피스텔로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며, 토지 공시지가 2,722,000원/㎡입니다. 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 개별 거래 시 적용되는 규제 사항은 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없으며 공부와 현황 사이에 별도 차이는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 집계 세대수는 4세대, 확인된 실거래는 7건입니다. 소규모 오피스텔 특성상 비교 가능한 거래 표본이 많지 않고, 과거와 최근의 거래가격 차이가 커 매도 시 적정가격과 매수 수요를 신중하게 판단해야 합니다.
- 경매시장. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 낙찰률 집계는 0.0%로 표시되지만 개별 물건의 낙찰 가능성을 단정하는 근거로 사용하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 확약서가 엄연경의 선순위 임차권과 대항력에 따른 보증금 인수 문제를 유효하게 해소하는지, 말소 조건과 효력 발생 시점을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 문구 확인. 을구 순위 2번 주택임차권등기가 인수권리로 명시된 사유와 말소동의 확약서의 관계를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유·명도. 엄연경의 임차권등기와 실제 점유 상태, 인도 절차 및 명도 협의 필요성을 확인해야 합니다. 임차권 말소와 점유 인도는 별개의 문제일 수 있습니다.
- 가격 상한 설정. 최신 거래 175,000,000원, 최근 거래 추세 -22.7%를 우선 고려해야 합니다. 신건 최저가 242,000,000원은 현재 비교 시세보다 높습니다.
- 면적과 거래 비교. 대상 전용면적 66.45㎡와 최근 거래의 64.14㎡ 사이 차이, 개별 층수 및 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·체납금. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 기타 체납 사항을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당 및 조세채권. 국민건강보험공단 압류와 관련된 조세·공과금, 당해세 및 최우선변제 여부를 원본으로 점검해야 합니다.
- 입찰기일과 사건 진행. 2026.11.16. 매각기일에 앞서 변경·정지·취하 여부와 최신 매각조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있어도, 비싼 경매는 비싸다”
인천 창우노블리안 704호는 일반적인 아파트 경매처럼 근저당권만 말소되면 끝나는 물건이 아닙니다. 선순위 대항력 임차인 엄연경의 보증금은 292,000,000원으로, 신건 최저가보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가 하락에 따라 미배당 보증금 인수가 증가해 실질취득 부담이 보증금 수준에 머무는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 명시돼 있어, 그 효력이 해당 임차권에 유효하게 적용되는 전제에서는 매수인 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 따라서 권리분석의 첫 번째 과제는 확약 원본을 통해 인수 해소의 법적 범위와 조건을 확인하는 것입니다.
두 번째 문제는 가격입니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가 모두 175,000,000원인데, 현재 최저가는 242,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 -22.7%이며, 소규모 오피스텔의 환금성까지 고려하면 신건 가격에 높은 평가를 부여하기 어렵습니다.
결론은 ‘확약 원본 확인, 신건 입찰 보류’입니다. 확약 효력이 확인되지 않으면 선순위 보증금 인수 위험이 핵심이고, 확약이 유효하더라도 최근 시세를 크게 웃도는 가격이 남습니다. 유찰 이후 가격이 내려갈 때에도 확약의 유효성을 먼저 확인하고, 실제 취득부담을 최근 거래가격과 비교해야 합니다. 권리 해소 가능성이 곧 가격 경쟁력은 아닙니다.
