* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권의 말소 및 매수인 인수 부담 해소에 유효하게 이행되는 경우에 한합니다. 명세서상 을구 4번 주택임차권은 인수권리로 기재되어 있으며, 대항력 포기 여부와 확약의 적용 범위는 별도 확인이 필요합니다.

인천지방법원 2026타경502381. 남동구 간석동의 센트라움, 전용면적 47.02㎡인 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택이며, 15층 건물의 2층에 자리합니다. 소유자 배양인은 2018년 10월 17일 거래가액 210,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 주택임차권이 등기되었고, 2026년 3월 25일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청하면서 매각 절차가 진행됐습니다.

일반적인 근저당권 경매와 달리 이번 사건에서는 2024년 주택임차권등기와 2026년 강제경매개시결정의 선후관계가 중요합니다. 기존 신한은행 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정은 임차권등기보다 늦습니다. 따라서 임차권을 단순히 후순위 소멸권리로 취급할 수 없습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 바로 이 위험을 판단하는 핵심 문서입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

처음 설정된 신한은행 근저당권은 채권최고액 4,800,000,000원과 1,200,000,000원의 공동담보 관련 등기였지만, 두 권리 모두 2018년 10월 17일 이미 말소됐습니다. 과거 거액의 근저당권을 현재 매수인이 인수하는 채무로 계산해서는 안 됩니다. 소유권 신탁도 2018년 12월 3일 말소되어, 현재 문제의 중심은 기존 근저당이나 신탁이 아닌 주택임차권입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 경정등기는 중복 아님

등기부에는 임대차계약 보증금으로 155,000,000원 → 165,000,000원 → 154,500,000원의 계약 이력이 기재되어 있습니다. 이 금액들은 별개의 임차인 보증금이 아니므로 합산하지 않습니다. 마지막 계약일은 2023.07.20이며, 최종 기재액은 154,500,000원입니다.

2024년 6월 3일 접수된 을구 4-2번은 새로운 임차권이 아니라 기존 4번 임차권의 확정일자 경정등기입니다. 최초 계약 확정일자가 2018년 11월 5일로 정정되었으므로, 이를 두 번째 독립 임차인으로 집계하거나 보증금을 중복 계산할 이유가 없습니다. 실제 임차인은 정현석 1명입니다.

주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자입니다. 보증기관의 채권액 154,500,000원과 임차권등기의 보증금 154,500,000원을 서로 다른 임차인들의 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 신청채권자와 임차권자 사이의 구체적인 권리 승계관계, 임차권 말소에 필요한 동의 주체 및 확약의 법적 효력은 원본 대조 대상입니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 높다

센트라움의 유사 면적 실거래 12건을 살펴보면 전체 표본 평균은 137,583,333원입니다. 그러나 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 더 중요한 지표는 최근 12개월 평균 137,272,727원(11건)과 최신 거래 139,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 -2.6%로 하락 방향입니다.

비교 거래의 전용면적은 45.78~46.35㎡로, 경매 대상 47.02㎡와 완전히 동일하지 않습니다. 개별 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이는 별도 검토가 필요합니다.

숫자는 명확합니다. 최저매각가 159,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 137,272,727원보다 21,727,273원 높습니다. 최근 시세 대비 115.8% 수준입니다. 최신 거래 139,000,000원과 비교해도 20,000,000원 높은 가격입니다. 실거래 최고액인 158,000,000원마저 웃돕니다.

④ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,026,000원을 공제한 뒤 신청채권자 주택도시보증공사에 154,500,000원이 배당되고, 소유자에게 1,474,000원이 남는 계산입니다. 이 배당표는 신청채권자 청구금액 기준의 추정으로, 임차인 우선변제권과 당해세 등 실제 배당순위 변동을 확정적으로 반영한 것은 아닙니다.

실질 인수 0원*은 말소동의 확약의 유효한 이행을 전제로 하는 판단입니다. 예상배당표에 매수인 인수액 0원이 기재되어 있다는 사실만으로 선순위 임차권의 소멸이 법적으로 확정되는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 인수 위험을 구분

확약이 유효하게 이행되고 인수채무가 남지 않는다면 각 회차의 실질취득금액은 낙찰가 자체를 기준으로 판단할 수 있습니다. 반대로 확약의 적용이 부정되고 선순위 임차권의 미변제 보증금이 인수되는 구조라면 낙찰가 + 인수액이 실질취득금액입니다.

예상배당상 미배당액 전부가 인수된다는 위험 가정에서는 1회 유찰 시 127,200,000원 + 29,880,800원 = 157,080,800원, 2회 유찰 시 101,760,000원 + 54,964,640원 = 156,724,640원입니다. 집행비용 추정이 포함된 수치여서 최종 기재 보증금 154,500,000원과 정확히 같지는 않지만, 가격이 내려갈수록 인수 위험이 늘어나는 구조를 보여 줍니다. 실제 인수 범위는 배당순위와 확약의 효력에 따라 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 인천지하철 1호선 간석오거리역 남서측 인근입니다. 주변에는 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 간석오거리역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물의 2층으로, 급배수·위생·도시가스·난방·소화전·승강기·기계식주차설비가 구비되어 있습니다.
• 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역이며 철도보호지구 관련 제한이 있습니다. 토지 공시지가는 2,624,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 개별 내부 상태와 설비 관리상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 56세대의 도시형생활주택으로, 거래 표본의 가격 편차가 큽니다. 최근 거래 추세 -2.6%와 경매 평균 1.9회 유찰을 함께 고려해야 합니다.
• 관리 상태. 현관에 장기 미납 관리비에 따른 단전·단수조치 안내문이 부착된 사실이 확인됐습니다. 단순한 일반 관리비 확인을 넘어 실제 공급 중단 여부와 복구 조건을 점검해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 문구 확인. 매각물건명세서에 을구 4번 주택임차권이 인수권리로 명시되어 있습니다. 해당 문구와 확약서의 관계를 우선 확인해야 합니다.
• 확약서 원본 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 대상, 이행 조건, 임차권등기 말소 절차 및 잔여 대항력 포기 여부를 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 확인. 정현석 1명의 임차권이며 4-2번은 경정등기입니다. 보증금 계약 이력과 확정일자 경정 내용을 함께 검토해야 합니다.
• 보증기관 채권 확인. 주택도시보증공사 청구액 154,500,000원의 권리 승계 및 실제 배당관계를 확인하고, 동일 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 신건 가격 경계. 최저가 159,000,000원은 최근 시세의 115.8%입니다. 권리 문제가 해결돼도 신건 가격에 별도의 안전마진이 있다고 보기 어렵습니다.
• 유찰 시 취득총액 계산. 1회 유찰 127,200,000원, 2회 유찰 101,760,000원만 볼 것이 아니라 확약 미이행 시 보증금 인수 가능액을 더해 판단해야 합니다.
• 관리비·공급 중단 확인. 장기 미납 관리비와 단전·단수 안내문에 관한 실제 조치 여부, 체납액 및 인수 가능 범위를 조사해야 합니다.
• 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유상태가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 개별 시세 보정. 비교 거래는 전용 45.78~46.35㎡이고 본건은 47.02㎡입니다. 면적·층·향·상태 차이를 고려한 가격 검토가 필요합니다.
• 원본 재확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당관계 및 최신 실거래 자료를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약은 확인하고, 가격은 냉정하게”

인천 간석동 센트라움 202호는 권리가 단순한 물건이 아닙니다. 2024년 등기된 선순위 주택임차권이 있고, 그보다 늦은 2026년 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 핵심 위험을 줄이는 중요한 요소이지만, 그 효력과 적용 범위를 확인하지 않고 인수 0원을 무조건 확정할 수는 없습니다.

확약이 유효하게 이행된다면 해당 임차권의 인수는 실질 0원*으로 판단할 수 있습니다. 반대로 확약의 효력이 미치지 않는 선순위 보증금 반환채무가 남는다면, 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 증가해 실질취득금액은 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않을 수 있습니다.

가격 역시 불리합니다. 최근 12개월 평균 137,272,727원에 비해 신건 최저가 159,000,000원은 115.8%이고, 최신 거래보다도 높으며 -2.6%의 하락 추세가 확인됩니다. 소규모 다세대 단지의 환금성, 평균 1.9회 유찰 이력, 장기 미납 관리비와 단전·단수 안내문까지 고려하면 현재 가격에서 적극적인 투자 매력을 인정하기 어렵습니다.

종합 판단은 D등급입니다. 선순위 임차권의 법적 정리 여부를 확인하는 것이 최우선이며, 확약을 통해 인수 위험이 해소되더라도 신건 가격이 최근 시세보다 높다는 문제는 그대로 남습니다. 권리는 조건부 확인, 가격은 보류. 이 사건은 낙찰가만이 아니라 확약 이행 후 실제 취득총액을 기준으로 판단해야 합니다.